Dit jaar stijgen de huizenprijzen naar verwachting met 6,7% en in 2025 met nog eens 5,2%. Bijna nergens is het nog mogelijk om met minder dan anderhalf keer een modaal inkomen een doorsnee huis te kopen zonder eigen geld¸ melden de woningmarkteconomen van RaboResearch in hun nieuwste kwartaalbericht.
De Nederlandse huizenmarkt heeft het prijsrecord uit de zomer van 2022 dit voorjaar gebroken. Uitgaande van hun doorsnee huishoudensinkomen komen aspirant-koopstarters gemiddeld € 123.000 te kort.
De aanhoudende stijging van de huizenprijzen hangt voornamelijk samen met de sterke stijging van de lonen en een aanhoudend tekort aan woningen, legt woningmarkteconoom Stefan Groot van RaboResearch uit. “De loonstijgingen maken het voor huizenkopers mogelijk om meer te lenen, ondanks de hogere hypotheekrentes. De nieuwbouw blijft echter achter bij de vraag, wat leidt tot een aanhoudende krapte op de woningmarkt.”
Regionaal zijn er aanzienlijke verschillen in het inkomen dat nodig is om een gemiddeld koophuis te kunnen kopen, gaat Groot verder. “In veel gemeenten is zelfs twee keer het modale jaarinkomen niet voldoende. Aspirant-koopstarters komen gemiddeld € 123.000 te kort om een doorsnee koopwoning te kunnen financieren, maar voor huizen in de Randstad en Oost-Brabant zijn de tekorten nog groter.”
Herstel woningmarkt
Het herstel van de Nederlandse huizenmarkt na de afkoeling van vorig jaar is sneller gegaan dan bij eerdere periodes, aldus de woningmarkteconoom. “Bij eerdere periodes van afkoeling, zoals na de financiële crisis van 2009, daalden de prijzen harder en duurde het ook veel langer voor de woningmarkt weer opkrabbelde. Nu herstelde de vraag naar huizen zich snel na een tijdelijke terugval door de stijgende hypotheekrentes. Belangrijkste oorzaken voor dit snelle herstel zijn de, in absolute euro’s, gestegen inkomens en de lichte daling van de rentes in de laatste maanden van 2023.”
Verkoop licht gestegen
Hoewel de verkoop van bestaande koophuizen licht is gestegen, gaat het in vergelijking tot de afgelopen decennia nog steeds om lage transactieaantallen. Groot: “Dat is niet omdat de vraag is afgenomen, maar omdat er simpelweg een groot tekort is aan aanbod. En dit hangt weer samen met de al jaren achterblijvende nieuwbouw.”
Voor dit jaar verwacht de econoom 188.000 transacties en voor 2025 iets minder: 182.000. Voor de nieuwbouw ziet hij evenwel ook lichtpuntjes. “Die lijkt iets te herstellen. De vergunningverlening neemt weer wat toe en de verkoop van nieuwbouwkoophuizen trekt aan. Er zitten veel nieuwbouwhuizen in de pijplijn en op de middellange termijn kan dit ertoe leiden dat het aanbod substantieel groeit. Het grote aantal woningen dat nog in de pijplijn zit zou ook de nieuwbouw wat kunnen dempen.”
De trend van stijgende huizenprijzen is niet uniek voor Nederland, zegt Groot. “In veel andere West-Europese landen zijn de prijzen na een daling in 2022 weer aangetrokken. In sommige landen zijn de prijzen zelfs helemaal niet gedaald. De Europese huizenmarkten werden in 2022 getroffen door oplopende energie- en grondstofprijzen en internationale onzekerheid, wat leidde tot renteverhogingen en hogere financieringskosten. Vooral in Duitsland daalden de huizenprijzen flink. Maar ook hier is het herstel inmiddels ingezet.”
Stijging vlakt af
De econoom verwacht dat de Nederlandse huizenprijzen blijven stijgen, maar dat het tempo waarin dat gebeurt afvlakt. “We denken dat de geleidelijk stabiliserende kapitaalmarktrentes en een licht oplopende werkloosheid ervoor zorgen dat de prijzen op termijn minder hard gaan stijgen dan ze afgelopen jaar hebben gedaan. Wel blijven het toenemende vertrouwen in de woningmarkt en de aanhoudende loonstijgingen stuwende factoren, net als het gebrek aan woningen.”
Gerelateerde artikelen:
