Door data uit een groot aantal bronnen op een nieuwe manier te combineren, slaagden drie onderzoekers erin individuele doorstromers op de woningmarkt te onderscheiden en te achterhalen of zij eerst een nieuwe woning kochten of juist de oude eerst verkochten.
Door Jan Rouwendal, Florian Sniekers en Or Levkovich
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2020
Veranderingen in de manier waarop doorstromers op een lokale markt van woning wisselen, kunnen grote gevolgen hebben voor die markt. Beginnen ze met de verkoop van hun oude woning of met de aankoop van een nieuwe? Als bijvoorbeeld aanvankelijk elke doorstromer eerst koopt, maar vanaf een bepaald moment elke nieuwe doorstromer zijn huis eerst wil verkopen, leidt dat ertoe dat er veel meer woningen te koop worden aangeboden, terwijl er nog maar weinig verkocht worden. De aanleiding voor zo’n omslag kunnen gewijzigde verwachtingen over de ontwikkeling van de woningmarkt zijn: van optimisme naar pessimisme. De gedragsverandering die hierdoor wordt veroorzaakt, draagt ertoe bij dat die verwachting werkelijkheid wordt.
Data
Om het onderzoek te kunnen uitvoeren moesten data uit verschillende bronnen worden gecombineerd. De Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) geeft informatie over de verblijfsduren per adres en over verhuizingen. We zijn alleen geïnteresseerd in doorstroombewegingen, dat wil zeggen in verhuizingen van en naar een koopwoning. Om na te gaan of een verandering van adres koop en verkoop van een woning betrof, maken we gebruik van door het Kadaster verzamelde informatie over verkopen van bestaande koopwoningen. Vervolgens koppelen we die informatie weer aan door de NVM geregistreerde transactiedata. Door deze informatie samen te voegen vonden we uiteindelijk 2 mln doorstroombewegingen in de periode 1995–2016. Voor ongeveer de helft daarvan weten we of er eerst gekocht dan wel eerst verkocht werd. De belangrijkste reden waarom dat in de andere gevallen niet lukte, is dat de NVM-gegevens alleen transacties betreffen waarbij een lid van deze organisatie betrokken is.
Overdracht binnen twee jaar
Doorstromen op de markt voor koopwoningen is een gecompliceerde aangelegenheid. Je moet de woning waarin je aanvankelijk verblijft verkopen en een andere aankopen. Als je eerst op zoek gaat naar je droomhuis en dat hebt gevonden, weet je waar je terechtkomt, maar niet hoe lang het duurt voor je je eerdere verblijf van de hand hebt gedaan en hoe lang je met dubbele woonlasten wordt geconfronteerd. Als je eerst je huidige woning verkoopt heb je die zorg niet, maar loop je het risico niet op tijd een geschikt volgend onderkomen te hebben gevonden, waardoor je genoodzaakt bent tijdelijke huisvesting te zoeken. Het is dan ook geen wonder dat eigenaar–bewoners minder vaak verhuizen dan huurders, voor wie zulke problemen minder van belang zijn. Als ze verhuizen slagen eigenaar–bewoners er vaak wel in de overdrachten van de initiële en volgende woning goed op elkaar af te stemmen. In 31.000 van de door ons waargenomen gevallen vonden de koop- en verkooptransacties op dezelfde dag plaats.
Belangrijker is echter dat de eigendomsoverdracht van de verkochte en aangekochte woningen in de tijd dicht bij elkaar plaatsvinden, zodat dubbel eigendom en tijdelijke huisvesting vermeden kunnen worden. Over de hele door ons bekeken periode slaagt zo’n 40% van de doorstromers erin om in dezelfde maand waarin de verkochte woning wordt overgedragen de nieuwe te betrekken. Aangezien de transactiedata in zulke gevallen veel verder uit elkaar kunnen liggen, suggereert dit sterk dat doorstromers inderdaad hun best doen om de aan doorstroming verbonden kosten en ongemakken te vermijden. De stabiliteit van dit percentage is opmerkelijk, gezien de sterke fluctuaties die de woningmarkt doormaakte in de jaren 1995–2016.
Sterke afname van de vraag
In ons onderzoek worden die veranderingen onder andere weerspiegeld in de sterke afname van de vraag naar woningen na het uitbreken van de grote crisis in 2008. Toen trad niet alleen een daling van het aantal doorstromers op (doordat potentiële doorstromers hun verhuisplannen in de ijskast plaatsten), maar ook maakten degenen die bleven volharden in hun verhuiswens vaak gebruik van een andere doorstroomstrategie.
Uit onze analyses blijkt dat het percentage doorstromers dat eerst koopt tijdens de crisisjaren daalde van ruim 80% tot onder de 50%. De toename in de fractie doorstromers die eerst verkoopt was niet alleen het gevolg van een daling in het absolute aantal dat eerst koopt, maar ook van een stijging in het aantal dat eerst verkoopt. Vooral dat laatste wijst overtuigend op een door de marktomstandigheden ingegeven verandering in gedrag.
Weinig liquide woningen
Uiteraard verschillen de omstandigheden van individuele huishoudens. Bewoners van weinig liquide woningen zullen er ook voor de crisis al vaker voor gekozen hebben eerst te verkopen, en huishoudens met overwaarde of ander vermogen kunnen eerder de vraagprijs laten zakken en zo de verkoop bespoedigen.
Mogelijk was doorstromen tijdens de crisis door toegenomen restricties op de omvang van de hypotheek voorbehouden aan mensen met vermogen of een liquide woning. In ons onderzoek constateren wij simpelweg dat de stagnatie van de Nederlandse woningmarkt samenviel met een daling van het aantal doorstromers dat eerst kocht en een stijging van het aantal doorstromers dat eerst verkocht, op een manier die overeenkomt met de theoretische voorspellingen van evenwichtsmodellen uit de literatuur.
Vijf lokale markten
Hoewel Nederland klein is in verhouding tot andere landen, kan het zeker niet als één geografische woningmarkt worden beschouwd. We hebben er daarom voor gekozen de nadere analyse toe te spitsen op vijf lokale markten. We gebruiken Corop-gebieden om de relevante woningmarkten af te bakenen. Drie daarvan zijn grote steden in het westen van het land: Amsterdam, Utrecht en Den Haag. De andere twee zijn middelgrote agglomeraties in het oostelijk deel van het land: Arnhem/Nijmegen en Eindhoven. We kiezen voor deze vijf markten omdat deze voldoende observaties hebben om te voorkomen dat individuele huishoudens herleidbaar zijn, en toch enige spreiding over het land tonen.
Het aanbod laat een sterk seizoenspatroon zien en in verhouding slechts een beperkt effect van de recessie. Het volume (het totale aantal gerapporteerde transacties per Corop-gebied) toont een veel grotere invloed van de crisis. Het aantal transacties daalt substantieel in de tweede helft van 2008 en blijft daarna op het lagere niveau hangen tot 2013. Dan veert het aantal transacties weer op. De tijd-op-de-markt, het aantal dagen dat een huis gemiddeld te koop staat, toont wederom een sterke invloed van de crisis, hoewel er ook een opwaartse trend over de tijd zichtbaar is. Daarnaast is het duidelijk dat in de meest recente jaren de tijd-op-de-markt van woningen in Amsterdam – en in iets mindere mate – Utrecht korter is dan elders.
Resultaten nieuwe dataset
Ons onderzoek rapporteert de eerste analyses van de nieuwe, door ons geconstrueerde dataset die het mogelijk maakt doorstromers op het koopgedeelte van de woningmarkt te onderscheiden van anderen, en voor een deel daarvan ook vast te stellen of eerst werd gekocht dan wel verkocht. Op basis van de relevante economische theorie nemen we aan dat de keuze van doorstromers voor eerst kopen dan wel eerst verkopen ingegeven wordt door drie overwegingen: de verwachte verkooptijd, de verwachte prijsverandering en de kosten die verbonden zijn aan eigendom van twee woningen dan wel tijdelijke huisvesting.
De eerste kunnen we waarnemen aan de hand van de NVM-gegevens. Voor de verwachte prijsontwikkeling nemen we aan dat doorstromers die baseren op basis van de recente lokale prijsveranderingen. We schatten een dynamisch model, bepalen op basis daarvan de verwachte prijsverandering in het eerstvolgende kwartaal en gebruiken dat als proxy voor de verwachte prijsontwikkeling. We hebben te weinig informatie over de aan doorstroming verbonden kosten om daarmee expliciet rekening te kunnen houden. Variaties over de ruimte – in kosten van tijdelijke huisvesting – worden geabsorbeerd door de vaste effecten per gebied die we meenemen en variaties over de tijd – in kosten van een dubbele hypotheek door veranderende rente – in de jaareffecten. Opname van die gebieds- en jaareffecten is belangrijk omdat we daardoor kunnen corrigeren voor allerlei verschillen die zich op de woningmarkt in ruimte en tijd voordoen.
We vinden dat zowel de verkooptijd als de prijsontwikkeling het door ons verwachte teken heeft. Als de verkooptijd langer wordt, zijn er minder doorstromers die eerst kopen. Als de prijzen stijgen, zijn er juist meer. Beide effecten zijn statistisch zeer significant.
Interpretatie van deze resultaten als oorzaak–gevolg relaties is op basis van de nu gebruikte technieken niet goed mogelijk. Een belangrijke reden om hier een slag om de arm te houden is dat de doorstroomstrategie niet allen bepaald wordt door de marktomstandigheden, maar dat het omgekeerde ook waarschijnlijk is. Dat maakt dit onderzoek extra interessant, maar het noopt ook tot zorgvuldigheid bij de interpretatie. Vervolgonderzoek dat er op gericht is de causale relaties te ontwarren is momenteel in uitvoering.
We hebben ook gekeken naar verbanden tussen de doorstroomstrategie en de prijs van woningen. Een opmerkelijk resultaat dat we daar vinden is dat doorstromers die eerst kopen doorgaans wat meer betalen voor hun nieuwe woning en wat minder ontvangen voor hun oude. Dat heeft mogelijk te maken met het vinden van het spreekwoordelijke droomhuis – de woning die je woonwensen ideaal vervult – en de daarbij behorende wens om je deze kans niet te laten ontglippen. Een wat meer prozaïsche interpretatie is dat eerst verkopen een wat minder riskante strategie is.
Over de auteurs
Prof. dr. Jan Rouwendal is onderzoeker aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en hoogleraar Ruimtelijke Economie aan de Vrije Universiteit in Amsterdam, dr. Florian Sniekers is universitair docent Economie aan de Universiteit van Tilburg en dr. Or Levkovich werkt als postdoctoraal onderzoeker aan de Vrije Universiteit in Amsterdam
Eerst kopen of eerst verkopen?
Woningprijzen kunnen dalen doordat doorstromende huizenkopers van strategie wisselen: in plaats van eerst een nieuwe woning te kopen, wachten zij tot hun eigen huis is verkocht. Dat leidt tot meer aanbod en minder transacties, waardoor woningprijzen dalen.
‘Die omslag in strategie heeft een zichzelf versterkend effect’, zegt onderzoeker Jan Rouwendal van de Amsterdam School of Real Estate. Met twee collega’s onderzocht hij voor de periode kort voor en na de kredietcrisis van 2008 het effect van de verkoopstrategie van doorstromers op de huizenmarkt. ‘Nu duidelijk wordt dat de corona-uitbraak tot economische onzekerheid leidt, ligt zo’n omslag in verkoopstrategie bij doorstromers voor de hand. Helaas laat zo’n strategiewisseling zich niet makkelijk keren.’
Het onderzoek ‘Eerst kopen, of eerst verkopen?’ naar de strategie van doorstromers op de huizenmarkt is te downloaden op Vastgoedbibliotheek.nl.
