De overname door Amstelland van Multi Vastgoed is voor een belangrijk deel ingegeven door de ontwikkelportefeuille winkelcentra van Multi in het buitenland. In landen als Spanje, Portugal en Italië is nog een inhaalslag te maken waardoor de rendementen hoog zijn, zo is de verwachting. Maar een plaatsje bevechten tussen de lokale ontwikkelaars is nog niet zo gemakkelijk. Amstelland MDC wil met Almada Forum als voorbeeldproject in Europese landen grote ontwikkelopdrachten binnenhalen.
De overname door Amstelland van Multi Vastgoed is voor een belangrijk deel ingegeven door de ontwikkelportefeuille winkelcentra van Multi in het buitenland. In landen als Spanje, Portugal en Italië is nog een inhaalslag te maken waardoor de rendementen hoog zijn, zo is de verwachting. Maar een plaatsje bevechten tussen de lokale ontwikkelaars is nog niet zo gemakkelijk. Amstelland MDC wil met Almada Forum als voorbeeldproject in Europese landen grote ontwikkelopdrachten binnenhalen.
door Gabriëlle Klaver
Bij de opening van het centrum in september waren niet alleen Portugese hoogwaardigheidsbekleders aanwezig. In het kielzog van Amstelland MDC waren bijvoorbeeld ook Spaanse geïnteresseerden aanwezig, en zelfs een ambtenaar van de gemeente Utrecht (die overigens zijn reis zelf betaalde). De opening van Almada Forum, een van de grootste winkelcentra van Europa, was voor Amstelland echter niet alleen een kans om Europese lokale overheden te laten zien wat het op winkelcentragebied kan, het was ook een kans om beslissers te wijzen op de toegevoegde waarde van Multi Development Corporation (MDC) voor de nieuw gevormde onderneming.
MDC is actief in negen Europese landen en dat is voor de landelijke speler Amstelland een belangrijke toevoeging. In Duitsland, Spanje, België, Portugal, Tsjechië, Verenigd Koninkrijk en Frankrijk heeft MDC inmiddels posities om met name winkelcentra te ontwikkelen. De aantrekkelijkheid van die posities schuilt in het feit, dat het overgrote deel in landen ligt die groeimarkten zijn. Landen als Portugal, Spanje, Griekenland en Tjechië hebben een inhaalslag te maken op winkelgebied: de groei van de bestedingen hebben geen gelijke tred gehouden met de toename van de winkelvoorraad waardoor er nog de nodige winkelruimte toegevoegd kan worden. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld Nederland en Duitsland, waar vooral een vervangingsvraag bestaat. Juist in die toevoegingsmarkten zijn goede rendementen te halen. Liggen de aanvangsrendementen in Nederland op 6,75 tot 7%, in de genoemde landen kunnen die rendementen volgens bestuursvoorzitter Klaas de Ruiter op 9% uitkomen.
Almada Forum in Portugal is een voorbeeld van het soort winkelcentrum dat in een dergelijke toevoegingsmarkt kan worden gerealiseerd. Alleen de omvang van 74.500 m2 winkelruimte verdeeld over 260 winkels met een hypermarkt van 12.000 m2 zou in Nederland, met haar fijnmazige detailhandelsstructuur, nooit van de grond kunnen komen. Bovendien is het centrum van 10 uur ’s ochtends tot 12 uur ’s avonds geopend en dat alle dagen van het jaar. Almada Forum is nadrukkelijk bedoeld om er de hele dag in door te brengen: het heeft een uitgebreid foodcourt waar behalve de fastfoodketens ook de betere restaurants te vinden zijn. Het uitje voor het gehele gezin kan bovendien worden gecomplementeerd met een bezoek aan de multiplexbioscoop.
Hoewel ieder land zijn eigen eisen op winkelgebied kent, wil MDC met Almada Forum laten zien dat er ook zoiets als een Multi-gevoel bestaat. Het eigen bureau van MDC, T+T Design, heeft voor de gelegenheid het gehele tekenwerk in eigen hand gehouden. Over het algemeen is T+T alleen bij de conceptfase van een plan betrokken en worden andere architecten ingeschakeld. T+T heeft het gebouw zoals gebruikelijk laten inspireren door de omgeving en een local touch. In Almada zijn diverse Portugese kunstenaars te betrekken in het project, wat heeft geresulteerd in reusachtige beelden, engelen op het plafond en Portugese detaillering zoals mozaïek in de vloer en bankjes.
Het centrum kent omzethuur. Behalve dat de belegger CGI hierdoor kan profiteren van de verwachte groei, betekent het ook dat de vinger snel op de zere plek kan worden gelegd. Een niet goed lopende formule is vlot gedetecteerd en er kan snel op het probleem worden ingespeeld. Een centrum begint immers pas te lopen als het is geopend, reden voor MDC om ook het beheer in eigen hand te houden.
Onderdeel van de strategie van Amstelland MDC zal zijn om de omzetgroei voor een deel te halen uit het winkelcentrummanagement in het buitenland. In Nederland is het beheer volgens vice-voorzitter van Amstelland MDC, Hans van Veggel, namelijk nauwelijks interessant. Maar in het kader van een door Van Veggel gelanceerd plan om een Centraal Europa Fonds van circa E 500 mln en een Zuideuropafonds van € 1 mrd op te zetten voor beleggers (PropertyNLmagazine november 2001 en september 2002), is de stap ook begrijpelijk. In datzelfde kader wordt ook het assetmanagement onderzocht.
De buitenlandse fondsen van Amstelland MDC waar nu over gedacht wordt, moeten de afname van de buitenlandse producten zeker stellen. Nu is grootschalige Almada Forum in belegging genomen door het Duitse CGI, die al meerdere projecten van Multi in eigendom heeft genomen. Maar een investering van € 250 mln in een enkel project is niet voor iedere belegger weggelegd.
Kader 1: Buitenlandse activiteiten van Amstelland MDC
De buitenlandse activiteiten van de nieuw gevormde onderneming zullen ook in de toekomst bij de bestaande landenorganisaties van MDC blijven. Multi is actief in negen landen te weten Portugal, Spanje, Italië, Griekenland, Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, België, Duitsland en sinds kort via een belang in RDC met Ahold ook in Tsjechië. De in het buitenland behaalde omzet van MDC in 2001 kwam vooral uit Portugal, waar € 1,1 mln omzet werd behaald. Verder werd in Duitsland een omzet van € 113.000 negatief gerealiseerd. Hier werd begonnen met een ontwikkeling in Hagen. In België werd een omzet gerealiseerd van € 300.000.
Amstelland MDC verwacht dat het omzetniveau van al haar activiteiten in 2002 uit zal komen op € 1,4 mrd, waarvan 22% in het buitenland. Duitsland en Portugal zullen met ieder 9% de meeste omzet genereren, in Frankrijk moet met de oplevering van een winkelcentrum in Vichy 3% worden gerealiseerd en in Spanje 1%. In 2004 moet de in het buitenland behaalde omzet gegroeid zijn naar 38%.
Dat de meeste omzet momenteel uit Portugal wordt gehaald, is niet verwonderlijk. Het was het eerste land waar Multi haar schreden heeft gezet, aangespoord door Bennie van Veggel (de broer van de vice-voorzitter) die hier woonde en ontwikkelmogelijkheden zag. Almada Forum zal als voorbeeldproject worden gebruikt om grootschalige ontwikkelingen in andere landen van de grond te kunnen trekken. Want hoewel Multi met name in Duitsland enkele kleinere ontwikkelingen realiseert, merkt MDC dat het toch moeilijk is om via die kleinere projecten grote binnen te halen. In Duitsland heeft MDC zich teruggetrokken uit een project in Düsseldorf, waar 20.000 m2 kantoren en 19.500 m2 winkels worden ontwikkeld, aangezien MDC vond dat vanwege de hoeveelheid betrokken eigenaren het proces te veel tijd in beslag nam. Wel is Amstelland MDC inmiddels betrokken bij een 46.000 m2 winkel- en leisureproject in Dresden en een 15.000 m2 multifunctioneel project in Duisburg. Intussen is de ontwikkelaar in de race om ook in Frankfurt een grootschalig project binnen te halen.
Behalve het probleem van de nog alom bekende naam zoals in Portugal, is ’s lands wijs ook niet altijd gemakkelijk te doorgronden. Ieder land heeft zijn eigen aanpak nodig; zo is Amstelland MDC in Italië en Griekenland inmiddels op zoek naar lokale partners omdat hier anders niets valt te ontwikkelen. In deze landen had MDC twee grote multifunctionele projecten op stapel staan, in Triëst en Athene die echter allebei in elk geval voor Amstelland MDC geen doorgang zullen vinden. De opdracht voor de ontwikkeling van het multifunctionele complex voor de Olympische Spelen in Athene is bijvoorbeeld in een onverwachte tweede selectieprocedure naar lokale partijen gegaan.
In het Verenigd Koninkrijk blijkt, zo vertelt Hans van Veggel, dat met Engelsen goede afspraken worden gemaakt, maar dat het een heel ander verhaal is om hen daaraan te houden. En in Duitsland zijn het vooral de langzame ambtelijke molens en de tijdens de realisatiefase voortdurende onderhandelingen met de bouwers die de uitdagingen vormen. Vanwege die onderhandelingen heeft MDC inmiddels geleerd 10% boven de aanneemsom te begroten.
KADER 2: Almada Forum
Almada Forum is gelegen op de noordelijke over van rivier de Taag die Lissabon doorsnijdt. De binnenstad van Lissabon is vanuit Almada het snelst te bereiken over een brug. Dat is echter een behoorlijk beletsel voor velen omdat tol wordt geheven en er vaak file staat. Daarom rekent ontwikkelaar Amstelland MDC dat Almada weinig concurrentie zal hebben van de winkelcentra op de zuidoevers van de Taag. Het verzorgingsgebied aan de noordkant omvat 700.000 consumenten.
MDC heeft in Lissabon andere winkelcentra gerealiseerd. Ontwikkelaar en belegger CGI verwachten voor Almada Forum een bezoekersstroom van 20 miljoen en een omzet van € 400 mln per jaar.
Met 74.500 m2 winkels en 12.000 m2 hypermarkt behoort Almada Forum tot een van de grootste winkelcentra van Europa. Het drielaagse centrum heeft een multiplexbioscoop met twaalf zalen, een food court met 35 restaurants, een parkeergarage met 5000 plaatsen en 260 winkelunits. De grootste trekkers zijn formules als Fnac, C&A, Toys R Us, alle formules van Zara, Nike en natuurlijk de Jumbo-hypermarkt met meer dan 50 kassa’s van Grupo Auchan. Het centrum, met uitzondering van de Jumbo, vergde een investering van € 250 mln en is in belegging genomen door CGI, Auchan heeft de Jumbo in eigendom.
