In een en dezelfde week kondigde MDG Europa de ontwikkeling van een mega mall en een factory outlet center aan. Algemeen directeur Andrew Roud van MDG is vol vertrouwen over het welslagen van beide projecten. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
In een en dezelfde week kondigde MDG Europa de ontwikkeling van een mega mall en
een factory outlet center aan. Algemeen directeur Andrew Roud van MDG is vol vertrouwen
over het welslagen van beide projecten.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Lucas Ligtenberg en Sybe Nijboer
De maand september begon goed voor Andrew Roud.
Op maandag kondigde hij de ontwikkeling aan van een
mega mall van 100.000 m2 in Tilburg in samenwerking
met de gemeente en OVG Projectontwikkeling. Drie
dagen later maakte Roud bekend dat hij met Redevco
en de gemeente Alphen aan den Rijn in die plaats een
factory outlet center (foc) van 20.000 tot 30.000 m2 wil
neerzetten.
Roud, algemeen directeur van MDG Europa, noemt
het toeval dat beide aankondigingen plaatshadden in
dezelfde week. ‘Het kwam toevallig op deze manier samen.
We waren er met beide projecten klaar voor en
de mogelijkheid van uitlekken werd groter.’ Roud, 43, is
werkzaam voor McMahon Development Group vanuit
de Amerikaanse hoofdstad Washington. Eerder was hij
werkzaam bij het Amerikaanse bedrijf McArthur Glen
en in die functie ontwikkelde hij de factory outlet center
Roermond, zo ongeveer het eerste outletcentrum in Nederland.
Daarna stapte hij over naar MDG en voor dat
bedrijf ontwikkelde hij Rosada, de factory outlet center
bij Roosendaal.
Kamertje
Roud, Canadees in Amerikaanse dienst, kent in Nederland
het klappen van de zweep. Roud spreekt geen
Nederlands maar een woord als ‘bestemmingsplanprocedure’
komt moeiteloos over zijn lippen. Hij weet hoe
de juridische kant werkt en zei ooit voor de grap: ‘Ik
heb een kamertje bij de Raad van State.’ Bij dezelfde
gelegenheid zei hij ook dat in alle gevallen dat hij met
een beroepsprocedure eindigde bij de Raad van State hij
nooit in het ongelijk is gesteld. Dat geldt nog steeds. Er
is bij Roud dan ook geen twijfel dat de twee projecten
die op stapel staan zullen worden gerealiseerd.
Er is bij Roud dan ook geen twijfel dat
de twee projecten die op stapel staan
zullen worden gerealiseerd.
Een buitenstaander kan daar twijfels over hebben,
vooral waar het gaat om de mega mall in Tilburg. Dat
is al eerder geprobeerd bij Geldermalsen en Venlo waar
Bouwfonds MAB plannen had om dergelijke projecten
te lanceren. Dat ging niet door. Roud, die nauw samenwerkt
met Annemarie Klijn van Boekel De Nerée, zegt
dat ze de zaak NL.C goed bestudeerd hebben. Over wat
daar mis ging laat hij zich niet uit omdat hij er naar
eigen zeggen niet genoeg van weet.
‘Ik kan alleen maar vertellen hoe wij werken’, zegt hij.
‘We bestuderen eerst de wetten, regels en procedures
en daarna zoeken we de locatie.’ Het plan voor Tilburg
was ongeveer een jaar in de maak. Roud en de zijnen
hebben ook nog naar Breda gekeken, maar dat ketste
af omdat de gemeente andere ideeën had over hoe een
mega mall in te steken. Roud: ‘Er is maar één manier
waarop het lukt en dat is onze manier. Tussen de plannen
aankondigen en de bouwvergunning zit meestal
een periode van twee jaar en dan hebben we al € 4 mln
geïnvesteerd. Voor minder kan het niet.’
In Tilburg hebben de partijen nu een plan van aanpak
voor het project getekend en volgt er een haalbaarheidsonderzoek.
Voor het megaretailcomplex is 18,5 hectare
beschikbaar in Tilburg-Noord op het zogeheten Mobilisatieterrein.
Tilburg heeft een samenwerkingsverband
met de omliggende gemeenten in Brabantstad die voor
de bekendmaking allemaal al ingelicht waren. Dezelfde
tactiek heeft ook Alphen gevolgd, waar eveneens omringende
gemeenten en de provincie op de hoogte zijn
gesteld.
Klantgericht
Partner OVG heeft vooral ervaring met kantorenontwikkeling
maar is al geruime tijd geïnteresseerd in mega
malls. Van Oostrom in Tilburg: ‘Wij zijn een ontwikkelaar
die meer vanuit de positie van de klant werkt en
minder vanuit de locatie ontwikkeld. We kijken in dit
geval wat de consument wil en volgens ons is de consument
toe aan grootschaligheid.’ Roud zegt zich hierbij
gesteund te weten door de Nota Ruimte waarin stedelijke
netwerken worden aangewezen voor dit soort grootschalige
ontwikkelingen.
Alphen aan den Rijn is als locatie voor een foc gekozen
omdat het stadje midden in de Randstad ligt en geen
overlap heeft met andere outletcentra, zoals Rosada in
Roosendaal en Batavia Stad in Lelystad. Roud: ‘Alphen
ligt precies tussen de concurrenten Rosada en Batavia
Stad in en binnen een straal van 60 kilometer hebben
we een bereik van 6,6 miljoen mensen.’ Op dit moment
heeft de gemeente twee locaties in het vizier, te weten
Gouwsluis of naast een nieuw te bouwen ijshal DutchOval.
Gouwsluis heeft de voorkeur vanwege een betere
ontsluiting, maar het terrein is slechts 4 hectare groot.
Nieuw aan de huidige projecten is dat MDG voor het
eerst met Nederlandse partners werkt. In Tilburg is dat
OVG en in Alphen is dat Redevco. Dat is deels om de financieringsrisico’s
te delen. Anderzijds vindt Roud het
goed om met Nederlandse partners te werken. ‘We hebben
inmiddels een uitstekende reputatie opgebouwd’,
zegt Roud. ‘Partijen willen graag samenwerken.’
Botsen
In Tilburg is de plaatselijke middenstand te hoop gelopen
tegen de mega mall, omdat die zou concurreren
met de retail in het centrum en andere delen van de
stad. De aanwezigheid van het Wagnerplein en het Pieter
Vreedeplein (Bouwfonds MAB), twee winkelcentra
die in verschillende fasen van herontwikkeling zitten,
zouden botsen met de toevoeging van nog eens 100.000
m2 retail. Het is niet bekend of dat zo is maar ook het
tegendeel is in Nederland nog niet aangetoond.
Voor Alphen aan den Rijn kan worden gezegd dat het
foc niet hoeft te botsen met andere retailvoorzieningen,
ze zullen elkaar volgens Roud juist versterken. In
een foc zitten immers alleen merkwinkels, zoals Nike
of Hugo Boss, en geen ketens, zoals Hema of Blokker.
Consumenten gaan een paar keer per jaar naar een outletcenter
en zien dat als een uitje. Een plaats als Alphen
zou er bezoekers trekken die anders niet komen en de
plaatselijke horeca profiteert ervan. Roosendaal en Roermond
zijn wat dit betreft volgens Roud sprekende voorbeelden.
Voor wat betreft de foc heeft Roud met eerdere
voorbeelden in Roermond en Roosendaal laten zien dat
hij het kunstje onder de knie heeft. De mega mall is een
ander verhaal. Met de ontwikkeling daarvan mag hij laten
zien dat MDG samen met OVG in staat is tegen de
verdrukking in een mega mall te realiseren.
