Logistieke sector houdt momentum

Toegegeven, in de jongste cijfers van PropertyNL en PropertyEU over logistiek vastgoed zijn de gevolgen van de Oekraïne nog niet verwerkt, maar afgaande op de cijfers over vorig jaar (Nederland) en de afgelopen drie jaar (Europa) heeft de sector een enorme vlucht genomen.

PropertyNL benaderde ruim 50 in Nederland actieve ontwikkelaars. Van hen waren er 13 bereid om ons een inkijkje te geven in hetgeen ze in 2021 in ons land aan logistiek vastgoed hebben opgeleverd. Alleen deze partijen waren al goed voor bijna 2 mln nieuwe vierkante meters in opslag en distributie.

PropertyEU, onze Europese zusteropgave, nam zelfs de Europese logistieke ontwikkelingen (waaronder in Nederland) in de afgelopen drie jaar onder de loep. De 17 partijen die aan het Europese onderzoek deelnamen, leverden in die periode het duizelingwekkende aantal van meer dan 20 mln nieuwe vierkante meters nieuwe logistiek op.

Waarde toevoegen

De tijd van platte, monofunctionele distributie- en opslagcentra lijkt wat voorbij. Afgaande op de eigen aangeleverde cijfers was Intospace de trotse nummer één als het gaat om het opleveren van nieuwe logistieke centra in ons land. Het bedrijf richt zich op stadslogistiek, en dan met name op centra die waarde toevoegen en zo ruimte bieden aan hoogwaardige werkgelegenheid. Ook focust het bedrijf zich nadrukkelijk op logistieke centra die qua energieverbruik hun eigen broek kunnen ophouden. Intospace is daarvoor onder meer een samenwerking aangegaan met Sunrock, het bedrijf waarin Maurits van Oranje participeert.

Intospace, maar ook andere logistieke beleggers, lijken daarmee extra wind uit de zeilen te halen van de verdozingsdiscussie, waarin het negatieve beslag van logistieke hallen op open ruimte wordt benadrukt. Daarnaast ligt de angel in het debat over stikstof en CO2 op dit moment vooral bij de agrarische sector, al kunnen logistieke ontwikkelaars net zozeer last krijgen van de stikstofknoop als bouwers van de broodnodige woningen.

Pan-Europees fenomeen

Gemiddeld de grootse opleveringen in ons land kwamen op naam van Dukok Real Estate, goed voor twee nieuwe distributiecentra van in totaal 110.000 m². Het vastgoedbedrijf uit Dordrecht leverde grote centra op in de eigen stad en op de Maasvlakte.

Op Europese schaal was Panattoni (naar eigen opgave) de grootste ontwikkelaar van nieuw logistiek vastgoed. Het Amerikaanse bedrijf leverde in de periode 2019–2021 bijna 7 mln m² nieuwe logistiek in Europa op. Bij het vorige onderzoek stonden de Amerikanen ook al op de eerste plaats. Plek 2 en 3 worden ingenomen door het Britse Segro en het – eveneens – Amerikaanse Prologis.

Uit het onderzoek van PropertyEU blijkt dat de aantrekkingskracht van de logistieke markt een pan-Europees fenomeen is. Het Belgische VGP, ooit begonnen in Tsjechië, leverde in Nederland in 2021 slechts 1 nieuw logistiek centrum op, maar figureert op Europese lijst op een keurige zesde plaats met 72 (!) opleveringen in afgelopen 3 jaar, waaronder in Frankrijk en Servië. Het oer-Nederlandse DHG leverde vorig jaar in ons land 9 nieuwe centra op, goed voor 200.000 m².

Congestie van binnensteden

In hoeverre de oorlog in Oekraïne en een eventuele recessie zich over een jaar al laten zien in een nieuwe Top Logistiek van PropertyNL en EU is nog maar de vraag. Partijen als CTP en Panattoni leverden in 2021 weliswaar geen nieuwe projecten in ons land, maar in het lopende jaar sloegen zij al een aantal keer de eerste paal voor nieuwe distributiecentra. Ook een partij als Verdion, wél in de Europese lijst maar niet in de Nederlandse, kondigde eerder dit jaar aan zijn ambities voor ons land te gaan afstoffen en vormgeven.

Ook andere partijen lijken vooralsnog niet voor te sorteren op een krimp in het logistieke segment. De congestie van binnensteden neemt door het blijvende karakter van online winkelen alleen maar toe, wat ook de behoefte aan last-mile logistiek nabij de stedelijke centra op peil houdt. Van alle nieuwe logistieke ontwikkelingen die Intospace vorig jaar in ons land opleverde, bestond bijna driekwart uit nieuwe centra dichtbij de stad. Ook het aan de Amsterdamse beurs genoteerde CTP leverde de afgelopen drie jaar vrijwel alleen maar last-mile logistiek op, zij het vooralsnog buiten Nederland.

Grotere vraag

Het directe gevolg van de oorlog in Oekraïne lijkt op korte termijn juist een grotere vraag naar logistiek te zijn. Om leveranties door heel Europa te kunnen garanderen, kiezen bedrijven voor een grote opslagcapaciteit dicht bij huis, in plaats van een leverantie op het laatste moment. Ook nearshoring van opslag, productie en assemblage wordt aantrekkelijker als de logistieke ketens door geopolitieke onrust en leveringsproblemen (grondstoffen) wat minder betrouwbaar zijn. Specifiek voor de energiecrisis, leidt het wegvallen van Russische klandizie ook tot een nieuwe behoefte, bijvoorbeeld voor de opslag van LNG en duurzame energie.