Kroonenberg verdubbelt portefeuille in 10 jaar

In tien jaar tijd is de portefeuille van de Kroonenberg Groep verdubbeld. Paul Bremmer en Olaf Nieuwenhuis blikken terug

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2014

Anno 2014 ligt de waarde van de portefeuille van de van Kroonenberg Groep ruim boven de € 2 mrd. In 2004 was dat nog zo’n € 1 mrd. Paul Bremmer en Olaf Nieuwenhuis, de ‘rechterhanden’ van directeur/eigenaar Lesley Bamberger, maakten de snelle periode van groei mee, vanaf hun indiensttreding in 2004.
Paul Bremmer werkte eerder bij CBRE: ‘Bij mijn sollicitatiegesprek in 2004 zei Lesley Bamberger dat er werk genoeg was. Nou dat is uitgekomen: ik had niet kunnen voorzien wat we sindsdien allemaal gingen doen.’ Olaf Nieuwenhuis kwam indertijd van Bouwfonds: ‘Toen wij hier 10 jaar geleden begonnen, zat het kantoor van de onderneming nog in de Cornelis Schuytstraat en werkten er 25 mensen. Nu zijn dat er 47. We zaten verdeeld over de verdiepingen en er was relatief weinig contact tussen de verschillende afdelingen. Dat is nu radicaal veranderd.’
De verhuizing in januari 2006 naar WTC Schiphol was een belangrijke stap in de verdere professionalisering van de onderneming. De communicatie tussen de medewerkers is sindsdien alleen maar verbeterd. Het is echter nog steeds een platte organisatie, met één directeur (Lesley Bamberger), met een zeer sterk gevoel voor wat er ‘buiten’ gebeurt. De MRE’s Paul Bremmer en Olaf Nieuwenhuis zijn daarbij verantwoordelijk voor respectievelijk het commercieel beheer en de projectontwikkeling. Naast Lesley Bamberger zijn zij hét gezicht naar buiten van de onderneming.

Slagkracht
Bremmer: ‘De kracht van dit bedrijf is dat het een familiebedrijf is waar bij iedereen is betrokken en individuele – zakelijke – belangen veel minder een rol spelen.’ Nieuwenhuis: ‘We kunnen heel snel kunnen opereren en iedereen gaat voor hetzelfde doel. Het uitbreken van de crisis sinds 2008 betekende dat er voor ons juist meer kansen ontstonden. We hebben heel veel A1-vastgoed en in dat segment zijn de klappen veel minder hard gevallen. Als je dan ook nog conservatief gefinancierd bent, betekent dit dat je slagkracht hebt.’
Vanaf 2002 deed de Kroonenberg Groep een aantal forse aankopen, die veel aandacht trokken in de Nederlandse markt. In 2002 kocht ontwikkelende belegger het voormalige kantoor van ABN Amro aan het Rembrandtplein in Amsterdam, dat later werd herontwikkeld tot het prijswinnende hoogwaardige kantoorproject The Bank. In 2005 kocht Kroonenberg winkelcentrum de Barones in Breda van CGI. In datzelfde jaar werd ook de Markthof in Hoofddorp overgenomen. In 2007 nam het bedrijf de omvangrijke winkelvastgoedportefeuille van het Phillips Pensioenfonds (PPF) over met onder meer de winkelcentra Groot Gelderlandplein en Osdorpplein, een deal van ruim € 400 mln. Ook boekte de Kroonenberg Groep resultaat in het buitenland: in New York werd de afgelopen jaren succesvol het prestigieuze appartementencomplex Huys ontwikkeld.
2014 sloot Kroonenberg af met een van de grootste single asset deals in de Nederlandse winkelmarkt, de overname van de Kalvertoren in de Kalverstraat voor € 117,5 mln van een onderdeel van Deutsche Bank. Nieuwenhuis: ‘En ook binnen de bestaande portefeuille ontstaan diverse grotere en kleinere ontwikkelingskansen. We werken bijvoorbeeld aan een pand op de Hoogstraat in Rotterdam, dat nu extra interessant is geworden door het gereed komen van de Markthal en de verbinding met het centrale winkelgebied in Rotterdam.’

Vak is niet eenvoudiger geworden
Elk toegevoegd project betekent een toename van de managementtaken, zegt Bremmer. ‘Toen wij tien jaar geleden aantraden, was er geen afdeling ontwikkeling en zaten er twee personen op de afdeling commercieel beheer. Voor de grote projecten huren we mensen in, maar tegelijk groeide ook de organisatie zelf. Het betekent ook dat de druk op PR en marketing is toegenomen: aanvankelijk deden we dat zelf, inmiddels zit er iemand fulltime op.’
Die professionaliseringsslag is hard nodig. Een succesvolle vastgoedonderneming runnen is er niet eenvoudiger op geworden, zegt Bremmer. ‘We zien dat bijvoorbeeld bij winkelvastgoed, ons belangrijkste onderdeel. De transactiesnelheid bij retailers is naar beneden gegaan: ze zijn veel kritischer. Er wordt natuurlijk nog steeds veel aangehuurd, maar retailers nemen ook gemakkelijker afscheid.’
Grondige kennis van wat retailers willen plus financiële daadkracht waren de ingrediënten die ervoor zorgden dat de Kroonenberg Groep een bod van € 117,5 mln kon doen op de Kalvertoren. Dat was niet het hoogste bod, maar de belegger kon bieden zonder voorbehoud van financiering en kon dus snel afnemen. Er waren veel kapers op de kust, waaronder zelfs eindgebruikers die meeboden. Bremmer: ‘Wij konden sneller handelen dan andere partijen en de verkopende partij wilde zeker zijn van afname en weten wie de koper was.’
De vastgoedondernemer heeft al veel bezit in dit gebied. Een belangrijke ratio om te bieden op de Kalvertoren was het besef dat de Kalverstraat bij uitstek een van de plekken in de Nederlandse winkelmarkt is waarin nog volop leven zit. Maar ook in een topwinkelgebied kan een complex achteruitgaan als de eigenaar – zoals in dit geval – er jarenlang weinig aan doet.
De gevolgen zijn duidelijk: in recent onderzoek van DTZ Zadelhoff voor de gemeente Amsterdam wordt gesteld dat het winkelcentrum, hoewel gelegen op een goede locatie tussen Kalverstraat en Heiligeweg, te maken heeft met teruglopende interesse van winkeliers. Er trekken minder passanten door het centrum, waardoor het aanbod is verruimd, met name op de verdieping. Daarnaast is er een groot verloop van winkeliers. Dit leidt tot neerwaartse druk op de huurprijzen.
Voor de Kalvertoren heeft de belegger alle vertrouwen in nieuwe huurders. ‘Er zijn voldoende internationale retailers die graag naar Amsterdam zouden willen komen en zich in de Kalvertoren willen vestigen. Dat hebben we onder meer bij de afgelopen Mapic gemerkt’, aldus Paul Bremmer.

Ondernemerschap staat voorop
Bremmer en Nieuwenhuis noemen als een van de leuke dingen van het bedrijf waar ze werken dat ondernemerschap voorop staat: zo is uitbreiding van de portefeuille geen gegeven, maar wordt die gedreven door de mogelijkheden die zich in de markt voordoen. En die mogelijkheden hoeven zich niet te beperken tot alleen winkels. Nieuwenhuis zegt dat de Kroonenberg Groep ondanks de focus op winkels niet zal terugschrikken voor aankopen van ander vastgoed als de kans zich voordoet. Een goed voorbeeld was enkele jaren geleden de ontwikkeling van kantoorgebouw Blaak8 in Rotterdam, dat werd ontwikkeld door Blauwhoed met een actieve rol van de Kroonenberg Groep. In 2011 werd het verkocht aan Hannover Leasing. ‘Wij zagen op het dieptepunt van de markt de kans en grepen die.’ Sindsdien is de stemming omgeslagen. Er is momenteel volop binnen- en buitenlands kapitaal beschikbaar om te investeren in Nederlands vastgoed en de vraag is of dit nu leidt tot flink hogere prijzen. Bremmer en Nieuwenhuis zien dat niet direct voor de prijzen op de retail-toplocaties in Nederland. Bremmer: ‘Eigenlijk is de waarde van de Kalverstraat ook tijdens het diepst van de crisis stabiel geweest. Ook twee jaar geleden werd tot dertig keer de huur betaald voor een winkelpand.’
Het vermogen om te kunnen ondernemen en als eerste dingen te doen die anderen nog niet hebben gedaan zien we ook terug bij de grote herontwikkeling van het Gelderlandplein in Amsterdam. Enige weken geleden werd bekend dat de Kroonenberg Groep met de Bari Gruppe in samenwerking met Starwood overeenstemming bereikt heeft over de opening van het eerste Element-hotel in Nederland aan het Gelderlandplein. Voor de ontwikkeling van dit hotel wordt het bestaande 8800 m² grote kantoorgebouw ‘De Veldert’ geheel omgebouwd. Nieuwenhuis: ‘Bijzonder is dat Element 160 ‘extended-stay’ hotelkamers zal gaan aanbieden voor zakelijke reizigers en toeristen, met een bar, restaurant, fitness en ontmoetingsruimte. Dit is na Frankfurt hun tweede vestiging in Europa. Met dit hotel, pal in het hart van het Gelderlandplein, komt er 24 uur beleving en wordt het steeds meer een echt stadshart. Bovendien wordt de link met de nabijgelegen Zuidas hierdoor versterkt.’

Profiel Kroonenberg Groep
Ultimo 2014 had Kroonenberg volgens eigen opgave een portefeuille met een marktwaarde van ruim € 2 mrd en daarmee is het een van de grootste vastgoedondernemers in Nederland. De portefeuille wordt gedomineerd door retail (circa 80%). Met de overname van de Kalvertoren eind dit jaar is de dominantie van retail in de portefeuille alleen maar verder versterkt en is de waarde in één klap met een kleine € 120 mln toegenomen.
Het grootste project dat de Kroonenberg Groep momenteel in aanbouw heeft, is de herontwikkeling en uitbreiding van winkelcentrum Gelderlandplein. De belegger heeft dit winkelcentrum enkele jaren geleden overgenomen van het Philips Pensioenfonds. De vastgoedondernemer schakelt voor de herontwikkeling Multi Vastgoed in als gedelegeerd ontwikkelaar, maar blijft er bovenop zitten. Het 27.000 m² grote winkelcentrum in de Amsterdamse wijk Buitenveldert ondergaat een grootscheepse transformatie, die leidt tot grotere winkelunits en een uitbreiding met ca 8000 m². Ook de Barones in Breda (28.000 m² retail) en het Hilvertshof in Hilversum (20.000 m²) worden herontwikkeld. Het volgende grote winkelproject waarmee de Kroonenberg Groep aan de slag gaat, is de 13.000 m² grote Kalvertoren in Amsterdam. In november nam het bedrijf die over van een onderdeel van Deutsche Bank, in een van de grootste ‘single-asset’ transacties van 2014.