Kroon Group gaat haar activiteiten verder uitbreiden. Niet alleen wil het bedrijf meer doen in het buitenland, ook wil het actiever worden als ontwikkelaar op de winkelmarkt en woningmarkt. Daarnaast zal er worden geïnvesteerd in bestaande objecten waar door herontwikkeling of renovatie waarde kan worden toegevoegd. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
Kroon Group gaat haar activiteiten verder uitbreiden. Niet alleen wil het bedrijf meer doen in het
buitenland, ook wil het actiever worden als ontwikkelaar op de winkelmarkt en woningmarkt.
Daarnaast zal er worden geïnvesteerd in bestaande objecten waar door herontwikkeling of renovatie
waarde kan worden toegevoegd.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Sybe Nijboer
Met de verkoop van een portefeuille met vijf objecten
voor een bedrag van € 125 mln aan Credit Suisse zit de
Kroon Group weer goed bij kas om zich te richten op
de nieuwe activiteiten. Om deze activiteiten in goede
banen te leiden is begin dit jaar Kroon Real Estate opgericht,
waarvan de directie bestaat uit Evert Kroon, Wiecher
Toet en Henk Janus.
Volgens Toet heeft de Kroon Group zich met deze deal
in de picture gespeeld. ‘We hadden natuurlijk al goede
contacten met beleggers, maar met deze deal hebben
we laten zien dat we ook dergelijke omvangrijke deals
kunnen doen’, aldus Toet. Vooral grote buitenlandse
partijen zijn vaak geïnteresseerd in portefeuilles. De
portefeuille die aan Credit Suisse is verkocht bestond uit
twee bestaande objecten en drie ontwikkelingen. De objecten
Meander in Arnhem en Maximus in Utrecht zijn
al klaar, terwijl Kroon op dit moment volop bezig is met
de ontwikkelingen voor Axians en Dynamic Enterprise
Volgens Janus en Toet kijkt het bedrijf nu
steeds vaker naar verouderde bedrijventerreinen
en gebiedsontwikkelingen.
in Utrecht en De Hurk in Eindhoven, dat bestaat uit een
kantoorgedeelte en een datacenter. Met de verkoop van
de ontwikkelingen die nog afgerond moeten worden
heeft Kroon een deel van het ontwikkelrisico afgedekt.
Volgens Janus heeft de portefeuille van de Kroon Group
inmiddels bijna weer een omvang bereikt dat ze opnieuw
een dergelijke deal zouden kunnen doen.
‘We zouden veel meer kunnen doen dan dat we nu
doen’, zegt Toet. ‘Als je laat zien wat voor product je
hebt dan willen ze meer.’ Maar dit houdt niet in dat de
Kroon Group alleen op risico wil gaan ontwikkelen, het
wordt overigens ook niet geheel uitgesloten. ‘Wij zetten
niet zomaar ergens een pand van 40.000 m2 neer’, zegt
Janus. Vaak is dit ook niet mogelijk omdat de gemeente
zekerheid wil hebben. ‘De kracht van de Kroon Group
is altijd gewest om vanuit de gebruikers te ontwikkelen’,
aldus Janus.
Probleemproject
Een andere grote deal die de Kroon Group dit jaar sloot
was de aankoop van Trinovium in Nieuwegein, het probleemproject
van VastNed Offi ces/Industrial. De Kroon
Group kocht dit samen met VolkerWessels. Zij hebben
voor dit gebied een aantal scenario’s ontwikkeld. Hoewel
ze nog niet te veel willen uitweiden, - ‘we zijn nog volop
in onderhandeling met de gemeente’ - aldus Toet, willen
ze wel zeggen dat ze een visie voor het gehele gebied
‘Liesbosch’ willen neerleggen. Het grootste probleem
vormt op dit moment de infrastructuur. Volgens Janus
en Toet moet dit eerst opgelost worden, pas daarna kunnen
ze bepalen welke visie het best past bij het gebied.
Hoewel de gemeente aangeeft dat het aan de markt is
om de problemen op te lossen is Toet van mening dat
dit soort grootschalige herontwikkelingsprojecten een
integrale aanpak vereisen, waarin zowel gemeente(n),
Provincie en Rijkswaterstaat mee moeten gaan.
Trinovium past goed binnen de nieuwe activiteiten
die de Kroon Group wil gaan doen. Volgens Janus en
Toet kijkt het bedrijf nu steeds vaker naar verouderde
bedrijventerreinen en gebiedsontwikkelingen. Er wordt
gekeken naar de mogelijkheden van herontwikkeling
van bedrijventerreinen en welke rol de Kroon Group
hierin kan spelen. Volgens hun zouden gemeenten zich
hier ook veel meer op moeten gaan richten in plaats van
steeds maar weer nieuwe terreinen uitgeven. Hetzelfde
speelt bij kantoorgebieden. Volgens Janus en Toet kun
je met veel gebieden niets meer. Deze gebieden moeten
samen met de overheid worden aangepakt en de overheid
trekt hierbij steeds meer de regie naar zich toe. ‘Er
moet duidelijker naar gebiedsontwikkeling gekeken
worden en hierbij moet de overheid een aantal zaken
durven los te laten en marktpartijen meer vrijheid geven’,
stellen Janus en Toet.
Woningen in de pijplijn
Daarnaast wil de Kroon Group zich ook meer gaan profi
leren op de woningmarkt. Op dit moment zitten er
700 woningen in de pijplijn. Er lopen projecten in Loosdrecht
en Elst en tevens is de Kroon Goup bezig met een
woningontwikkelingsproject op het oude landgoed van
Dreesman in Laren. Het gaat hierbij vooral om woningen
in het luxesegment. Maar ook op de winkelmarkt
wil Kroon actiever worden. Janus en Toet zijn niet bang
voor de grote concurrentie op deze markt. ‘Het is algemeen
bekend dat er veel spelers zijn op deze markt en
dat er ook een aantal grote jongens tussen zitten. Maar
daar gaan wij niet mee concurreren, wij willen ons meer
richten op de detailhandel en retailmarkt’, aldus Janus.
Kroon is al actief in een aantal nichemarkten, waar het
de nodige expertise in heeft opgebouwd. Zo is het ac-
tief in de automotive branche, vorige week werd nog het
pand voor Honda in De Meern opgeleverd. Eveneens
houdt de Kroon Group zich bezig met leisure-achtige
activiteiten. Zo heeft de Kroon Group in Amsterdam de
voormalige IT-discotheek herontwikkeld, recent is een
huurovereenkomst gesloten met de nieuwe uitbater van
de discotheek.
Specialistisch
Een aparte nichemarkt is de markt voor datacentra. Eind
oktober zal de Kroon Group een datacenter in Eindhoven
opleveren, dit pand is onderdeel van de portefeuille
die aan Credit Suisse is verkocht. Op dit moment is
de Kroon Group ook bezig met een datacenter in Almere.
Dit centrum wordt in vier fasen ontwikkeld, er
is net begonnen met de eerste 11.000 m2 van het pand
dat 44.000 m2 groot moet worden. Volgens Toet is de
markt voor datacenter een specialistisch terrein waarin
de Kroon Group inmiddels veel ervaring heeft opgebouwd.
Om aan de wensen van de klant te kunnen voldoen
wordt vaak samen met de klant ontwikkeld. Ook
doet Kroon regelmatig projecten op dit gebied met VolkerWessels,
dat ook veel expertise heeft op dit gebied.
Zo wordt het datacenter in Almere samen met Volker-
Wessels gerealiseerd. Datacenters worden vrijwel altijd
nieuw gebouwd. Bestaande bouw voldoet vaak niet aan
de eisen waaraan een datacenter moet voldoen. Eén van
de belangrijkste eisen is de koeling van de ruimtes en
dit is weer afhankelijk van hoeveel Watt per vierkante
meter wordt gebruikt. Het is zeer moeilijk om bestaande
panden zo te herontwikkelen dat ze aan de huidige
eisen voldoen.
Naast ontwikkelen wil de Kroon Group ook actiever
worden op de beleggingsmarkt. Een deel van de ontwikkelingen
zal voor eigen portefeuille worden gedaan, zo
zal het kantoorpand met parkeergarage voor ca. 500 auto’s
op Papendorp waarvan vorige week de eerste paal is
geslagen, door de Kroon Group zelf in belegging worden
genomen samen met een partner. Maar ook zullen
bestaande panden worden gekocht. Dit zullen vooral
panden zijn waaraan Kroon door middel van herontwikkeling
of renovatie waarde aan kan toevoegen. De beleggingen
zijn voorlopig nog geconcentreerd in Nederland
en Duitsland, maar wellicht dat er in de toekomst ook
beleggingen in andere landen zullen worden gedaan.
Groeien in buitenland
De Kroon Group wil sowieso actiever worden in het buitenland
niet alleen op het gebied van beleggen, maar
juist ook op het gebied van ontwikkelen. Het is Evert
Kroon zelf die zich met de uitbreiding van deze activiteiten
gaat bezighouden. De Kroon Group is inmiddels al
actief in Duitsland, België, Spanje en Oost-Europa. ‘Wij
hebben inmiddels een uitgebreid netwerk opgebouwd
in Europa en we worden dan ook regelmatig gevraagd
om te participeren in ontwikkelingen’, zegt Toet. Dit
houdt in dat de Kroon Group over de grens vaak met
buitenlandse partners werkt. ‘Maar niet per defi nitie’,
zegt Janus, ‘we worden vaak gevraagd en we vragen zelf
ook vaak relaties om deel te nemen in projecten, maar
dit kunnen ook Nederlandse ontwikkelaars zijn.’ De
uitbreiding van de buitenlandse activiteiten houdt overigens
niet in dat de Kroon Group kantoren wil openen
in andere landen. Toet: ‘We zijn een kleine slagvaardige
club van ongeveer 20 man en we willen niet veel groter
worden en vanuit Zeist zijn we prima in staat om de
diverse projecten aan te sturen.’
De Kroon Group krijgt volgens Janus en Toet wekelijks
veel projecten ‘op hun bord’ ter beoordeling. Niet alle
projecten zijn even geschikt voor Kroon. In die gevallen
is Kroon bereid om naar partijen door te verwijzen
die misschien meer geschikt zijn voor het project. Of
er wordt gezocht naar een andere ontwikkelaar om het
project samen mee te realiseren. 'Want wie niet kan delen
kan ook niet vermenigvuldigen', besluit Toet.
nieuwkomers
Wiecher toet (46) en Henk Janus (41) zijn de relatieve nieuwkomers bij
kroon Group. Janus komt van InG real Estate en is vorig jaar in dienst
getreden, hij zal zich meer specifi ek gaan richten op de investeringsactiviteiten.
toet heeft hiervoor bij Jones lang laSalle, Multi en IPMMC gewerkt. Bij
de laatste twee hield hij zich vooral bezig met de ontwikkelingsactiviteiten
en heeft in die hoedanigheid diverse projecten gerealiseerd op Papendorp
in Utrecht. Hij zal zich bij kroon in hoofdzaak gaan concentreren op de
ontwikkelingsactiviteiten. toet is evenals Janus sinds begin dit jaar partner
bij kroon. Samen met Evert kroon die de uitbreiding van de buitenlandse
activiteiten voor zijn rekening neemt vormen Janus en toet de leiding van
kroon real Estate.
