Vastgoedfi nanciers hebben goede jaren achter de rug met almaar stijgende leningproducties. De huidige kredietcrisis ten spijt verwachten zij ook het lopende boekjaar met klinkende resultaten af te sluiten. Grote miljardendeals met vastgoedportefeuilles zullen vanwege de hoge risico’s voorlopig tot het verleden behoren. De kredietcrisis leert banken dat de focus op alleen maar de huurstromen niet de juiste weg is. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
Vastgoedfi nanciers hebben goede jaren achter de rug met almaar stijgende leningproducties. De huidige
kredietcrisis ten spijt verwachten zij ook het lopende boekjaar met klinkende resultaten af te sluiten. Grote
miljardendeals met vastgoedportefeuilles zullen vanwege de hoge risico’s voorlopig tot het verleden behoren.
De kredietcrisis leert banken dat de focus op alleen maar de huurstromen niet de juiste weg is.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
door Rogier Hentenaar
Opnieuw blije gezichten bij de vastgoedfi -
nanciers. Zowel de leningproductie als de
daarmee behaalde rendementen blijven stijgen.
Die conclusie is te trekken uit de jongste
jaarlijkse rondgang onder de grootste
vastgoedbanken van Nederlands commercieel
vastgoed. Net als over 2005 melden de
door PropertyNL ondervraagde fi nanciers
over het afgelopen boekjaar zonder uitzondering
een stijgende leningproductie en
rekenen zij op goede vooruitzichten voor
het lopende jaar 2007. Een opmerkelijke
uitkomst op een cruciaal moment dat de
wereldwijde geld- en kapitaalmarkten sinds
de afgelopen zomer in een crisis verkeren.
Uit de jongste PropertyNL-ranglijst van de
15 meest actieve vastgoedbanken op Nederlands
grondgebied zijn een paar opmerkelijke
verschuivingen in de onderlinge posities
te traceren. Geen verandering is er in
de rangorde van de topdrie. Die bestaat nog
altijd uit het trio ING Real Estate, FGH Bank
en Bouwfonds Property Finance, nu onderdeel
van SNS Property Finance. Met hun
jaarlijkse leningproducties die elk tussen de
€ 2 en € 4 mrd liggen, is de afstand tussen
de meeste overige fi nanciers uit de ranglijst
wier leningproducties niet boven het miljard
uitkomen, schier onoverbrugbaar.
Een grote uitzondering betreft de Haagse
zakenbank NIBC dat sinds kort deel uitmaakt
van de IJslandse bank Kaupthing.
Die meldt over 2006 een eigen leningproductie
van maar liefst € 2,0 mrd en is daarmee
de snelste stijger van de ranglijst en
staat nu op de vierde plaats. De nummer
één is nog altijd ING RE maar over 2006
is wel sprake van een close fi nish met FGH
Bank: het verschil tussen de leningproduc-
ties van deze financiers, is geslonken tot
€ 100 mln. Over 2005 bedroeg het verschil
tussen beide gerenommeerde vastgoedfinanciers
nog € 1,3 mrd! Het snel naderbij
kruipen van FGH Bank naar de top is een
duidelijke aanwijzing voor de toenemende
invloed van moeder Rabobank Groep in de
discipline vastgoedfinanciering. FGH Bank
meldt dat circa 15% van haar leningproductie
nu afkomstig is uit het Rabobankkanaal,
dat komt neer op ruim € 600 mln, een cijfer
waarvoor de overige vastgoedfinanciers op
de ranglijst graag zouden tekenen.
Duitse origine
Direct na de grote drie komen de Nederlandse
vestigingen van de buitenlandse
financiers, waarbij het overgrote deel van
Duitse origine is. Naast het eerdergenoemde
NIBC zijn de snelle stijgers te vinden onder
de Duitse banken HSH Nordbank en Hypo
Real Estate met leningproducties die hard
richting de miljard euro gaan. HSH Nordbank
meldt dat zij over 2007 inmiddels de
grens van het miljard al overschreden heeft.
Ook PVF Achmea Hypotheken, onderdeel
van Achmea Vastgoed, de grootste kantorenbelegger
van Nederland, meldt een sterke
stijging in haar dienstverlening aan beleggers
in commercieel vastgoed: een toename
van bijna 40% in het aantal nieuwe leningen
tot boven de € 700 mln. De totale zakelijke
kredietportefeuille van PVF bedraagt
nu € 2,5 mrd. Deze portefeuille vormt de activa
van een door Achmea Vastgoed beheerd
hypothekenfonds waarin uitsluitend Nederlandse
pensioenfondsen beleggen.
Als enige Angelsaksische bank staat de Halifax
Bank of Scotland (HBOS) met haar Amsterdamse
vestiging in de ranglijst met naar
schatting € 700 mln aan productie. Deze
bank zal over 2007 een stuk hoger op de
ranglijst uitkomen dankzij de aanhoudende
stroom van Brits en Iers geld naar goed verhuurd
Nederlands vastgoed die in de ogen
van deze beleggers hogere aanvangsrendementen
biedt dan in het eigen land. Zo
verzorgde HBOS dit jaar kort na elkaar de
financiering van het Atrium door de Ierse
beleggersgroep Quinlan en de aankoop van
het nog te bouwen kantorenproject The Rock
door zakenbank Evans Randall, beiden op de
Amsterdamse Zuidas. Solide spelers als Aareal
en Eurohypo die op de ranglijst direct na
HBOS komen zijn banken die niet voor de
grote volumes gaan maar voor een zo hoog
mogelijk rendement die behaald worden via
ingewikkelde financieringsstructuren.
Krimp
De stijgende leningproducties die door vrijwel
alle financiers in het PropertyNL onderzoek
over 2006 worden gemeld, reflecteren
de aanhoudend grote belangstelling voor
goed verhuurd Nederlands commercieel
vastgoed door zowel binnen- als buitenlandse
beleggers. Hoewel de makelaarsketen
Dynamis onlangs een krimp constateerde in
zowel de verhuur als in de beleggersmarkt
van kantoren, staat de Nederlandse directe
vastgoedmarkt in de ogen van de vastgoedfinanciers
er goed voor. Om die reden hebben
drie nieuwe Duitse vastgoedfinanciers hun
opwachting gemaakt met een eigen Nederlandse
vertegenwoordiging. Voor twee van
hen, Berlin Hyp en WestImmo betekent
het een terugkeer na een afwezigheid van
enkele jaren, en een debuut voor de Essen
Hyp die naar verluidt ook een Nederlandse
vertegenwoordiging heeft opgestart.
Terwijl de Duitse vastgoedbeleggers (zowel
de gesloten als de open-end fondsen) zich
meer op de verkoopkant zijn gaan richten,
stijgt niet alleen het aantal Duitse financiers
op Nederlands grondgebied maar weten zij
elk ook steeds meer leningen om te zetten.
Het is opvallend dat behalve deze drie nieuwe
Duitse banken geen nieuwe vastgoedfinanciers
worden gesignaleerd vanuit het
westen van Europa. Er zijn momenteel geen
Britse of Amerikaanse banken hier die actief
financieringen aanbieden aan beleggers,
anders dan het structureren en doorverkopen
van bestaande vastgoedleningen. En dat
terwijl Angelsaksische beleggers zich steeds
meer op Nederlands grondgebied laten zien.
Vooralsnog profiteert alleen HBOS van de
aankoopdrift van deze beleggers.
Het is opvallend om te constateren dat de
vastgoedfinanciers bijna schouderophalend
reageren wanneer hen gevraagd wordt naar
de effecten van de zich uitzaaiende credit
crunch voor hun eigen business. Men verwacht
geen of weinig averij te zullen oplopen
als gevolg van de kredietcrisis op de
geld- en kapitaalmarkten. De lont voor deze
crisis die in de afgelopen zomer uitbrak, was
aangestoken door de Amerikaanse sub-primewoninghypotheekleningen
die in waarde
zakten omdat de leners door de stijgende
rente niet meer aan hun verplichtingen konden
voldoen. In plaats van dat dit probleem
beperkt bleef tot de lokale Amerikaanse
banken die de leningen hebben verschaft, is
het razendsnel over de aardbol gegaan. Dat
had te maken met de doorverkoop van deze
‘slechte’ leningen in commercial mortgage
backed securities (CMBS), een nieuw belegginginstrument
dat sinds 2000 een enorm
sterke vlucht heeft genomen.
Tal van beleggers, vooral pensioenfondsen,
verzekeringsmaatschappijen en banken
hebben veel in deze CMBS-obligaties belegd.
Het is niet meer duidelijk wie nu opgescheept
zit met het ‘slechte’ deel van de
CMBS. Op de internationale geldmarkt waar
banken continu hun overschotten rondpompen
ontstond direct een groot onderling
wantrouwen omdat banken niet meer
van elkaar weten wie er met de kwalitatief
slechte CMBS-obligaties opgescheept zitten.
Men was bang om elkaar geld uit te lenen als
niet zeker is dat het geld misschien gebruikt
wordt om verlieslatende fondsen met CMBS
overeind te houden. Op de kapitaalmarkt is
de handel in nieuwe en bestaande CMBSobligaties
piepend en knarsend tot stilstand
gekomen waardoor banken gedwongen zijn
hypotheekleningen op de eigen boeken te
houden in plaats van door te stoten als een
CMBS aan andere beleggers. De markt voor
woningobligaties (RMBS) ligt er iets gunstiger
bij.
Gestokt
Het is evident dat de kredietcrisis gevolgen
zal hebben voor de vastgoedfinanciers en
in het verlengde daarvan de vastgoedbeleggingsmarkt.
Een aantal ondervraagde bankiers
gaf echter toe dat het mogelijk wordt
dat vastgoedfinancieringen langer of helemaal
in de eigen boeken moeten worden
gehouden omdat de doorverkoop van hypotheekleningen
in een CMBS is gestokt. Dat
leidt tot hogere fundingskosten omdat meer
eigen vermogen tegenover de uitgegeven leningen
komt ‘vast’ te staan.
De vastgoedbanken Berlin Hypo, Eurohypo
en HBOS menen echter meer dan voldoende
liquiditeit te hebben om de leningen op
eigen balans te trekken. Bij FGH Bank en
Eurohypo wordt verwacht dat de loan-to-value
ratio’s – het deel van de waarde van het
vastgoed dat gefinancierd wordt – zullen
gaan zakken en de renteopslag met 30-100
basispunten stijgen. Dat maakt het investeren
in vastgoed aan twee kanten duurder:
men krijgt minder geld van de bank en tegen
een hoger tarief.
Gouden tijd
De opportunistische vastgoedbelegger die
de afgelopen jaren de Nederlandse vastgoedmarkt
in een hoog tempo heeft afgegraasd
dankzij bereidwillige banken en de lage rentestand,
die zullen we minder snel terugzien,
zo verwachten enkele financiers. ‘Het wordt
een gouden tijd voor beleggers die aankopen
met eigen vermogen financieren, zoals pensioenfondsen
en verzekeringsmaatschappijen.
Maar ontwikkelaars zullen er niet blij
mee zijn, gewend als ze waren om hun projecten
in de afgelopen jaren tegen topprijzen
te verkopen’, zo verzucht een financier die
verwacht dat de druk op de yields minder
zal worden. Hoewel de beleggersvraag naar
goed verhuurd vastgoed op toplocaties nog
altijd hoog is, zullen miljardendeals met
high leveraged grootschalige vastgoedportefeuilles
zoals we die in de afgelopen tijd hebben
gezien bij MPC (aan Breevast en AIG)
en Bankhaus Wölbern (aan Fordgate), niet
meer voor de hand liggen.
Deze deals waren alleen mogelijk omdat
banken de leningen konden doorverkopen
als een CMBS en men dus snel van alle vastgoedrisico’s
waren verlost. Naar verluidt zit
Credit Suisse – die als financier betrokken
is bij deze miljardendeals - zwaar in de problemen
als gevolg van de drooglegging van
de CMBS-markt. ‘Ze vroegen laatst of wij
nog belangstelling hadden voor een grote
pluk van deze CMBS-obligaties, maar daar
hebben wij nee tegen gezegd’, verklaart
een Duitse vastgoedfinancier. Ook NIBC
heeft zijn neus gestoten aan het beleggen
in CMBS-obligaties met sub-primewoninghypotheken
als onderpand maar is met het
structureren van CMBS-obligaties met commercieel
vastgoed als onderliggende waarde
een stuk succesvoller. Vastgoedbankje spelen
zonder de ‘fundamentals’ te kennen die
horen bij het financieren van vastgoed, dat
is voorlopig voorbij, zo valt te beluisteren.
Na jaren van het naar elkaar toegroeien
van risico’s en rendementen van Europese
vastgoedbeleggingen, zal er weer sprake
zijn van divergentie waarbij zowel belegger
als financier leren te kijken naar de
werkelijke waarde van het vastgoed. Aspecten
als locatie, staat van onderhoud en
economische vooruitzichten moeten weer
voorop staan in plaats van te focussen op
de huurinkomsten.
