Hoewel de ingebruikname van kantoorruimte in 2020 lager was dan direct na de financiële crisis, ligt de leegstand met 8,2% op een historisch laag niveau.
Uit de nieuwste cijfers van Cushman & Wakefield blijkt dat het totale kantooroppervlak dat in 2020 in gebruik is genomen met 34% is gedaald ten opzichte van 2019. Deze historisch lage ingebruikname heeft echter niet geleid tot een stijging van de kantorenleegstand. Per einde 2020 staat er gemiddeld in Nederland slechts 8,2% kantoorruimte leeg, het laagste niveau sinds 2002. De impact van de aanhoudende schaarste aan kwalitatief hoogwaardige en voor verhuur beschikbare kantoren is groter dan de forse daling van de ingebruikname van kantoorruimte.
Voor het eerst sinds de millenniumwisseling bleef de ingebruikname van kantoorruimte onder de 1 mln m² (952.000 m²). Dat is onder het niveau van dat na de financiële en economische crisis in de jaren 2008–2009. Hoewel de economische recessie destijds minder groot was dan die van dit moment, liep de kantorenleegstand in die tijd in hoog tempo op naar 14%. Cushman & Wakefield verklaart deze oplopende leegstand door het verschil in snel veranderend ondernemersperspectief toentertijd, van groei naar krimp. De coronacrisis heeft het huidige perspectief onder kantoorgebruikers op herstel en groei niet weggenomen.
Jos Hesselink, research lead van Cushman & Wakefield Nederland: ‘Anders dan de financiële crisis, vindt de huidige crisis niet zijn oorsprong in systematische economische of maatschappelijke weeffouten. Als het virus snel wordt bedwongen, staat niets een snel economisch herstel in de weg. Daar komt bij dat de perceptie op ruimtegebruik door de anderhalvemeter economie is veranderd en er nu minder ruimte wordt afgestoten dan 10 jaar geleden. De kernfunctie van een kantoor wordt steeds meer gericht op ontmoeten, vergaderen, leren en ervaren en kantoren worden hierop ingericht. Kantoorgebruikers spelen beter in op de behoeften van hun medewerkers door bijpassende werkplekstrategieën. Daarbij zorgt de aanhoudende schaarste aan hoogwaardig aanbod op goede plekken dat bedrijven nu liever blijven zitten waar ze zitten.’
Verschuiving in type gebruiker
Meer dan de veroorzaker, lijkt de pandemie een katalysator en versneller te zijn van grote, structurele veranderingen die al waren ingezet. Het aandeel van grote traditionele kantoorgebruikers zoals banken, verzekeraars en zakelijke dienstverleners op de kantorenopname neemt al enkele jaren af, terwijl creatieve dienstverleners zoals de IT-sector vooral een toename in kantoorgebruik laten zien. De IT-sector wordt hiermee steeds belangrijker voor Nederland. In de afgelopen tien jaar nam het aandeel in de opname toe van 13% naar 20% met een piek in 2020 van 188.000 m² ten opzichte van het langjarig gemiddelde van 146.000 m².
Het ruimtegebruik van andere gebruikerscategorieën in 2020 ten opzichte van hun tienjarig gemiddelde is daarentegen gedaald. De kantooropname door zakelijk dienstverleners is in 2020 met 32% afgenomen. Terwijl dit segment de afgelopen tien jaar goed was voor een derde van de totale ingebruikname (gemiddeld 375.000 m² per jaar) is dat in 2020 gedaald naar 26% (250.000 m²) van het totaal. Kantoorhoudende organisaties van bedrijven in de industrie, handel en transport laten in 2020 een daling zien van 27% ten opzichte van het tienjarig gemiddelde. Overheden en non-profit organisaties deden een stap terug, maar deze was met een daling van 7% ten opzichte van het tienjarig gemiddelde beduidend minder groot dan de andere sectoren met een negatieve groei.
Daling in G5 het hoogst
In de vijf grote steden daalde de ingebruikname van kantoren met 40% harder dan het Nederlands gemiddelde (34%). Terwijl de afgelopen tien jaar het aandeel van de G5 in de kantooropname steevast boven de 50% lag, komt dit in 2020 uit op 44% (2019: 52%) van de totale opname in Nederland. Ook dit verklaart de adviseur als een gevolg van de aanhoudende schaarste aan kwalitatief hoogwaardig kantorenvastgoed in deze steden. Hesselink voegt hieraan toe: ‘Ondanks de schaarste en de grote onzekerheden die de pandemie met zich mee heeft gebracht, hebben er gedurende het gehele jaar wel degelijke aansprekende transacties in de grote steden plaatsgevonden.’
In Amsterdam tekende Uber (30.000 m²) voor een herontwikkeling van het Tripolis-gebouw en is Adyen de nieuwe gebruiker van de voormalige Hudson’s Bay-gebouwen aan het Rokin in Amsterdam, die worden getransformeerd naar kantoorruimte (13.000 m²). Desondanks daalde de totale opname in de hoofdstad met 32% ten opzichte van 2019.
In Rotterdam was de opnamedaling met 22% minder groot dan die in Amsterdam. Aansprekende transacties die hebben bijgedragen aan een relatief goed jaar voor Rotterdam zijn de aanhuur van de Maastoren door de Staat der Nederlanden (7000 m²), Swisscom in het WTC en transacties op de Blaak door de Mediterranean Shipping Company (5500 m²) en Housing Anywhere (2500 m²). Het kwalitatief goede en beschikbare aanbod op de goede locaties in de havenstad is bepalend geweest voor de relatief hoge ingebruikname.
Op de kantorenmarkt van Den Haag zorgde de bijzonder lage leegstand van 4,3% aanvankelijk voor een sterk achterblijvende opname, maar door onder andere de transactie van 25.000 m² nieuwbouw kantoorruimte door ANWB in het Central Innovation District is een sterke eindspurt ingezet.
De opname in Utrecht viel in 2020 circa 60% lager uit dan 2019, veroorzaakt door het gebrek aan aanbod als gevolg van de bijzonder hoge opname in 2019.
