Kabinet wil databank met vastgoedgegevens

Het kabinet bepleit net als DNB en AFM meer transparantie in vastgoed, maar de invulling vergt nog grote stappen

Door Wabe van Enk
PropertyNL Magazine nr. 17, 9 november 2012

Een verrassende zinsnede in het nieuwe regeerakkoord: ‘Er komt een databank voor ruimtelijke gegevens, waardoor informatie makkelijker kan worden ontsloten.’ Nederland loopt in continentaal Europa voorop in transparantie van gegevens van commercieel vastgoed, tenminste als je vaart op onderzoeken van IPD, Jones Lang LaSalle en sinds vier jaar ook PropertyEU. Dat neemt niet weg dat de kritiek op gebrek aan transparantie in Nederland toeneemt, anders zou het kabinet dit niet aanstippen. Het past ook bij het verzoek van DNB en AFM aan prof. dr. Aart Hordijk om die transparantie te onderzoeken en zo nodig te komen met voorstellen voor wettelijke maatregelen. Eigenlijk is de roep om meer transparantie niet nieuw. Vanuit die kritiek is PropertyNL in 2000 geboren: er was geen samenhangende database met aanbod, transacties (huur- en beleggingen), planvorming en voorraad. Anno 2012 is er wel voortgang geboekt: er is een aanbodsysteem (RealNext, dat gevoed wordt vanuit onafhankelijk onderzoek van PropertyNL, en Funda-inbusiness, dat hoofdzakelijk gevoed wordt door NVM-makelaars). Er is een jaarlijks onderzoek naar planvorming (Nieuw Commercieel Vastgoed), en er is door PropertyNL geïnvesteerd in onderzoeken naar transacties. Ook zijn er nieuwe modellen voor taxateurs gemaakt, zoals in deze editie blijkt uit het interview met Bas Botman van TMI. Alle modellen vallen of staan echter met de onderliggende referentiedata.
Referentiedata kan op dit moment niemand afdwingen. De wettelijke meldingen in Kadaster, Kamer van Koophandel of in het WOZ-register leveren geen inzicht, geeft het kabinet toe. Wie dat inzicht wel wil geven, zoals PropertyNL, is afhankelijk van de bereidheid van marktpartijen zelf om informatie af te staan. Een goed voorbeeld is ROZ IPD, die institutionele beleggers op vrijwillige basis heeft gemobiliseerd, zodat zij nu langjarige indices hebben, maar helaas slechts voor een klein stuk van de beleggingsmarkt commercieel vastgoed. De institutionele beleggers komen nu ook met StiVad, waarin hun beleggingstransacties professioneel worden gerubriceerd, maar die beslaat ook slechts een klein stuk van de markt. Voor het ontbrekende beleggingsdeel en de referenties op de huurmarkt zijn ze afhankelijk van onderzoeken zoals die van PropertyNL.
PropertyNL heeft ervaring met een veel groter onderzoeksgebied (alle huur- en beleggingstransacties commercieel vastgoed met ondergrens). Dit is te danken aan de inzet van alle professionele makelaars. Dat proces loopt steeds meer gestroomlijnd, maar kent beperkingen met bijvoorbeeld reële prijzen (incentives). Er ontstaat een completer beeld door jaarlijks een top te maken, te rechercheren op ingetrokken aanbod en andere partijen te bevragen, zoals overheden, beleggers, eindgebruikers en ontwikkelaars. Het resultaat is dat de transparantie groter is dan elders in continentaal Europa, maar tegelijkertijd heeft PropertyNL nog veel plannen voor verbetering op het gebied van technologie, dataverzameling en toezicht, die goed kunnen aansluiten bij de wensen van kabinet en toezichthouders.
Op dit moment zou prof. Hordijk eerst moet onderzoeken of alle wensen wel gerechtvaardigd zijn. In deze tijd is er een groot gebrek aan referentietransacties en daar voegt een verbeterd onderzoek niets aan toe. De ergernis van de toezichthouders is begrijpelijk - ‘heren, nu graag de actuele waarde’ - maar ze zullen het moeten doen met de vaststelling dat veel vastgoed in veel perioden illiquide is. Dat is hoogst onbevredigend, maar niettemin wel een werkelijkheid waarmee alle partijen moeten zien te leven. De grootste kans is dat de markt gezamenlijk een haalbaar programma van eisen formuleert, hetgeen door onafhankelijke onderzoekers onder toezicht wordt verzameld. Maar ook dan zal blijken dat commercieel vastgoed nooit een ‘commodity’ wordt. Voor waardebepaling is expertise nodig die verder reikt dan het bekijken van een referentiedatabase. Dat moet leiden tot bescheidenheid bij de toezichthouders en ook bij dataverzamelaars, zoals PropertyNL (welke naam toch al te veel is gevallen in dit artikel): een referentiedatabase commercieel vastgoed is nooit meer dan een hulpmiddel voor taxateurs. Als kabinet en toezichthouders die beperking koesteren, kan hun zachte dwang positief uitwerken op de transparantie van de markt.

27 aanbevelingen voor beter taxatierapport
Een reeks van 27 aanbevelingen moet ertoe leiden dat het taxatieproces verbetert en taxatierapporten transparanter worden. Zo hebben gebruikers van die rapporten - vastgoedeigenaren, beleggers, banken, accountants en toezichthouders - meer aan een waardering. Dat blijkt uit het rapport dat het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) eind november heeft aangeboden aan de NBA, de koepel van accountants.
Op een bijeenkomst van Taxatie Management Instituut in Amerongen bleek dat de meeste aanbevelingen al zijn geïmplementeerd. In het platform heeft een reeks prominenten uit de taxatie- en accountancypraktijk zitting: Peter van Arnhem (Taxatiebureau Van Arnhem), Ad Buisman (Ernst & Young), Mark Fidler (CBRE), Hans Grönloh (KPMG), Sydney Herwig (PricewaterhouseCoopers), Frans van Hoeken (DTZ Zadelhoff), Jef Holland (Deloitte), prof. dr. Aart Hordijk (ROZ), Frenkel Mazenier (Mazars), Cees Schekkerman (Colliers) en voorzitter Jan Vis (BrightOrangeTalanton).
Het platform is een vervolg op een NBA-Managementletter over de groeiende leegstand van kantoren en winkels. Die leegstand heeft grote gevolgen voor de taxatie van vastgoed. Het platform doet in zijn rapport 27 aanbevelingen voor het uitvoeren van taxatieopdrachten, onderverdeeld in vijf categorieën. Het gaat hierbij om aanbevelingen over de onafhankelijkheid van de taxateur, het opleidingsniveau van de taxateur, de vastlegging van de verantwoordelijkheden van de taxateur en de opdrachtgever, de werkzaamheden en de rapportage van de taxateur, zoals de minimaal uit te voeren werkzaamheden, de mogelijk te hanteren methoden en de gevoeligheidsanalyse en het bevorderen van een kwalitatief beter taxatieproces.
Aan taxaties valt veel te verbeteren, zo concludeert het platform. Volgens het jaarlijkse RICS-onderzoek, waarbij een analyse wordt gemaakt van de verkoopprijzen ten opzichte van de laatste taxatiewaarden, wijken bij 25% van de transacties taxatiewaarden meer dan 10% (zowel positief als negatief ) af van latere verkoopprijzen.
De complexiteit van het waarderen van vastgoedobjecten wordt vergroot als de markt niet transparant is. Het niet transparant zijn komt zowel voor op het niveau van transacties als op het niveau van de belangrijkste waardedrijvers, zoals de huren. Door de huidige leegstand en andere gevolgen van de crisis, worden objecten niet altijd tegen de zogenaamde markthuur verhuurd, maar worden additionele kortingen en incentives verstrekt die de transparantie niet ten goede komen.
De (internationaal) erkende taxatierichtlijnen worden nog niet breed toegepast. Taxateurs zijn niet aangesloten bij één algehele brancheorganisatie, maar bij meerdere branchegroepen, en een deel van de taxateurs is zelfs nergens bij aangesloten. ‘Dit komt de professionele uitstraling van de beroepsgroep van taxateurs niet ten goede’, zo concludeert het platforum. Een terugkerend probleem is dat het bij een taxatie te hanteren aardebegrip niet altijd aansluit bij het doel van de taxatie. Ook komt het voor dat waarderingsmethoden niet aansluiten bij de actuele situatie. Zo wordt soms geen gebruik gemaakt van discounted cash flows (DCF) bij sterk wisselende kasstromen. Veranderende regelgeving voor gebruikers van taxatierapporten op het gebied van verslaggeving en toezicht vragen om steeds uitgebreidere toelichting in het taxatierapport. Maar de beperkte transparantie van transacties in de koop-, verkoop- en huurmarkt maken het moeilijk goede referenties te vinden, mede doordat het aantal transacties sterk gedaald is.
Ondanks alle kritische noten vinden de opstellers van het rapport dat er de afgelopen tijd ook ‘significante verbeteringen’ zijn aangebracht in de transparantie en onderbouwing van taxatierapporten. ‘Alleen al in de korte periode van het bestaan van het platform zijn diverse initiatieven in de branche genomen die tot nieuwe of gewijzigde regels hebben geleid. Denk hierbij aan de nieuwe RICS-taxatiestandaarden 2012, de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TCV) en het Taxatie Management Systeem (TMS).’
Ondanks deze initiatieven zijn de verschillen tussen de diverse taxatieorganisaties onderling en ten opzichte van de niet aangesloten taxateurs echter nog groot. Het rapport is bedoeld als consultatiedocument, maar de aanbevelingen kunnen volgens het platform al direct leiden tot herinrichting van taxatierapportages. De NBA verwelkomt reacties en zal het rapport ook ter consultatie aanbieden aan diverse belanghebbenden. De consultatietermijn sluit 24 november 2012.

Zie ook www.nba.nl voor het volledige rapport