De juichstemming in de logistieke vastgoedsector is voorbij. Na coronajaren met veel vraag naar warehouses is de verwachte vraag naar logistiek vastgoed voor 2023 een bescheiden 2,5 mln m2, iets meer dan de helft van topjaar 2021.
Dit blijkt uit jaarlijks onderzoek van Buck Consultants International onder de top 30 van logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers. De deelnemende partijen representeren ongeveer 85% van de gerealiseerde distributiecentra. De belangrijkste reden voor de dalende vraag is dat investeerders in logistiek vastgoed te maken hebben met snel gestegen financieringslasten, waardoor nieuwe investeringen in logistiek vastgoed minder interessant zijn.
De terugloop van de vraag naar logistiek vastgoed is duidelijk zichtbaar. De opname was in topjaar 2021 nog 4,9 mln m² en vorig jaar naar schatting 3,4 mln m², terwijl voor 2023 een vraag van zo’n 2,5 mln m² wordt verwacht. René Buck, directeur Buck Consultants International: ‘De vraag neemt na de coronapiek af. Veel bedrijven hebben al extra voorraden aangelegd om minder kwetsbaar te zijn voor verstoringen in aanvoerketens en ook de exponentiële groei van e-commerce tijdens de pandemie vlakt nu af.’
Aanbod blijft ook laag
Maar het is niet alleen de afvlakkende vraag volgens Buck. ‘Het aanbod van logistiek vastgoed is en blijft laag, omdat er nog maar weinig ruimte op bedrijventerreinen is voor nieuwbouw en er beperkte leegstand is in bestaand logistiek vastgoed. Het beperkte aanbod en de gestegen bouwkosten zorgen ervoor dat dit jaar de huurprijsstijging met gemiddeld 6,8% (met uitlopers tot 8-9%) fors hoger is dan voorgaande jaren. Nieuwbouw wordt bovendien beperkt door de hogere financiële lasten als gevolg van de gestegen rente.’ Ook nemen de aanvangsrendementen, een maatstaf voor risico, toe van gemiddeld 4,8% naar 5% eind 2023, zo verwacht de logistieke vastgoedsector.
Figuur 1 Gemiddelde inschatting van de totale opname in 2022 en 2023 in mln m²
Omgevingsbeleid
De discussie over de ruimtelijke inpassing van warehouses wordt intensiever, zo blijkt uit het rapport. ‘Bijna alle ontwikkelaars en beleggers vinden dat er meer aandacht voor architectonische vormgeving en landschappelijk inpassing van distributiecentra moet komen,’ zegt Casper Wolf, senior adviseur Buck Consultants International. Maar een te sturend beleid van overheden zien de vastgoedbedrijven niet zitten. ‘Het niet mogen ontwikkelen van warehouses als de eindgebruiker nog niet bekend is of nog maar vijf plekken aanwijzen voor vestiging van megadistributiecentra, worden afgewezen. Maar er is wél een toenemend aantal vastgoedpartijen dat vindt dat provinciale besturen in hun beleid meer moeten sturen op het vestigen van gewenste (zeer) grote distributiecentra op nieuwe terreinen. En de kleinere warehouses (minder dan 20.000 m2) dan op bestaande terreinen.’
Duurzaamheid van een gebouw is inmiddels het belangrijkste ontwerpcriterium bij de ontwikkeling van logistieke gebouwen. Hieronder vallen meerdere elementen zoals energiezuinigheid, duurzame energieopwekking, emissieloos bouwen en circulariteit. Een verplichting om zonnepanelen op het dak te plaatsen, wordt door het merendeel van de logistieke vastgoedpartijen aanbevolen, maar ontwikkelaars merken nu al vaak dat dit niet lukt, omdat het elektriciteitsnet vol is.
Krappe arbeidsmarkt
De logistieke sector kent nog steeds een zeer krappe arbeidsmarkt, zo is de ervaring van huurders van logistieke gebouwen. Automatisering en robotisering gaan daarbij weinig helpen, zo wordt verwacht. De logistieke vastgoedontwikkelaars en
-beleggers hebben uiteenlopende opinies over hun rol hierbij. ‘De meningen over wel of niet meedoen aan wervings- en scholingsprogramma’s voor de logistieke sector of wel of niet strategische samenwerking met uitzendbureaus zoeken om een integraal aanbod van locatie en arbeid te doen, lopen echt uiteen,’ concludeert Johan Beukema, managing partner bij Buck Consultants International.
De logistieke vastgoedsector onderkent dat de huisvesting van arbeidsmigranten een groot maatschappelijk probleem is, maar ziet daarin geen rol voor zichzelf weggelegd. Maar één op de vijf vastgoedbeleggers vindt dat ze in de nabije toekomst zelf verantwoordelijk moeten zijn voor huisvesting van arbeidsmigranten, die gaan werken in nieuwe megadistributiecentra.
