Jaap Wolters: ‘Hanzevast gelooft nog steeds in kantorenmarkt’

Wanneer de kantorenmarkt weer een stukje van zijn glans terugkrijgt, is Jaap Wolters de eerste die gaat kopen

Door Elvan Bayraktaroglu

Regelmatig denkt Jaap Wolters, ceo en oprichter van Hanzevast, terug aan de vastgoedcrisis begin jaren tachtig. ‘De problemen waren destijds vergelijkbaar met die van nu. Ook toen hadden we dalende prijzen, oplopende leegstand, onverkoopbare woningen en gebrek aan financiering. Het was dus een vastgoedcrisis en een bankencrisis. Wij hebben daarvan geleerd en hebben altijd heel conservatief gefinancierd met een stuk aflossing erin. Als de banken net zo verstandig waren geweest als wij, waren er nu geen problemen geweest. Een groot verschil is de houding van de banken nu ten opzichte van toen. Wanneer je in de jaren tachtig gewoon rente en aflossing bleef betalen, werd je niet eens door de bank gebeld. De huidige kapitaaleisen bij banken hebben de vastgoedmarkt enorm onder druk gezet. Maar ik ben ervan overtuigd dat het goed komt. Wanneer de banken hun problemen hebben opgelost, is er weer ruimte voor herstel van de vastgoedmarkt.’
Wolters heeft in de jaren tachtig onbewust de eerste ‘bakstenen’ voor zijn huidige fondsenimperium gelegd. De voormalige tandarts is niet toevallig in het vastgoed beland. Als student kocht hij al een pand om het aan medestudenten te verhuren. Daarmee had hij een inkomen, zonder dat dit hem enorm veel tijd zou kosten. Banken deden toen niet zo moeilijk; Wolters zou als tandarts immers een mooi salaris verdienen. Na zijn studie had hij verschillende panden in portefeuille, gekocht met de opbrengst van het eerste pand. Hij besloot na zijn studie een praktijk op te zetten in het Duitse Hamburg. Daar trof hij een partner met wie hij Duitse beleggers interesseerde voor Nederlands vastgoed. Hanzevast werd in 1995 opgericht. Drie jaar later zegde hij zijn tandartsenpraktijk vaarwel.

Hoog oplopende emoties
Momenteel heeft Hanzevast Real Estate 23 fondsen in beheer, waarvan negen fondsen in 2009 zijn samengevoegd tot het Hanzevast Fusiefonds. Reden hiervoor was dat vastgoedfinancier Hypo Real Estate (HRE) meer vertrouwen had in één keer dertig panden als onderpand, dan negen keer drie. De financierbaarheid verbeterde, waardoor Deutsche Pfandbrief AG, die HRE had overgenomen, financiering voor vijf jaar verstrekte. Met het oog op de aanhoudende malaise in de markt, heeft Hanzevast in het derde kwartaal van 2011 besloten niet meer uit te keren. ‘Natuurlijk liepen emoties hoog op tijdens de aandeelhoudersbijeenkomsten waarin we duidelijk maakten dat er niets uitgekeerd ging worden. Elke cent die de fondsen nu opbrengen, gaat naar de banken. Verkopen is geen optie; de portefeuille staat onder water. Het zou onnodig schade opleveren voor iedereen, want er komt immers genoeg cashflow binnen om aan de rente en aflossingen te voldoen. Wij stellen consequent voor om de rit gewoon uit te zitten en zoveel mogelijk af te lossen. De markt zal weer aantrekken en het overaanbod zal afnemen. Dan kunnen we verkopen of gewoon profiteren van de hogere huuropbrengsten. Wel is de liquiditeitsopslag natuurlijk omhoog gegaan en worden de rentemarges regelmatig verhoogd. Al die aangescherpte eisen door de crisis zetten onze fondsen extra onder druk’, aldus Wolters.

Zinvolle noodgreep
Bijstorting door participanten is voor Wolters een soms zinvolle noodgreep. Voor het fusiefonds is dat voorlopig niet aan de orde. In het fusiefonds is ruim € 261 mln geïnvesteerd, waarvan circa € 160 mln door de bank. De waarde van het vastgoed in dit fonds is inmiddels voor meer dan de helft verdampt. In totaal heeft Hanzevast Vastgoed voor € 817 mln belegd in vastgoed, waarvan € 317 mln ingelegd is door participanten. Voor het fonds Holland 45 is Hanzevast wel met de pet bij participanten langs gegaan. Op een totaal fondsvermogen van ruim € 60 mln is door participanten al € 24 mln ingelegd. Om herfinanciering te realiseren heeft de bank een bijstorting geëist. Inmiddels is € 2,45 mln toegezegd door de participanten. ‘Dit fonds staat niet onder water en heeft nu een bevoorschotting van slechts 70%. Na een lastig begin van de crisis merken we nu dat participanten meedenken en samen met ons voor de beste oplossingen willen gaan. De cv-structuur is eigenlijk de georganiseerde vorm van crowdfunding. We hebben in totaal 22.500 participaties geplaatst. Wanneer iedereen € 1000 per participatie bijstort, is dat € 22,5 mln. We kunnen dus wel iets voor de financiers betekenen’, aldus Wolters.
Ondanks de voorzichtige financiering en conservatieve structurering van de fondsen moest Hanzevast in 2013 met lede ogen toezien hoe de fondsen Hanzevast 55 en 61 failliet werden verklaard. ‘De fondsen voldeden aan alle verplichten, waaronder een fors verhoogde aflossing. Herfinanciering bleek onmogelijk en we waren niet in staat in één keer de lening van de fondsen af te betalen. De financier van deze fondsen, die respectievelijk in 2005 en 2006 – de top van de markt – waren geplaatst, was NIBC. Toen de financiering werd overgenomen, viel die onder het beheer van Hatfield Philips.’
De jaarrekening van het fusiefonds kreeg over 2013 net als het voorgaande jaar geen goedkeuring van accountant BDO. De jaarrekening over 2011 werd daarentegen nog wel door de toenmalige accountant KPMG goedgekeurd, al werd toen al het voortbestaan van het fusiefonds in twijfel getrokken. Wolters is niet verbaasd: ‘We zitten in een impasse; we kunnen enkel afwachten.’ Het fusiefonds heeft een bezettingsgraad van minder dan 50%, terwijl het gemiddelde van alle fondsen volgens Wolters circa 70% is. ‘Ondanks de lagere bezettingsgraad kan ook het fusiefonds aan al zijn verplichtingen voldoen.’

Huisvestingsconcepten
‘Onze fondsen genereren nog een goede huuropbrengst. Daarnaast werken we aan nieuwe ideeën en strategieën om deze inkomsten te verbeteren. De grotere bedrijven leveren nog steeds vierkante meters in. De nieuwe vraag komt van het mkb, en dan vooral het mini-mkb. Er zijn veel initiatieven in de markt voor nieuwe bedrijvigheid. Heel veel één- of tweepitters zoeken kleine ruimtes. Daar spelen wij op in. We bieden natuurlijk flexibele huurcontracten, maar ondertussen ook een heel scala aan diensten. We leveren eigen internetservice, bieden indien gevraagd ingerichte kantoorruimtes, en leveren er koffie bij. We verhuren eigenlijk huisvestingsconcepten in plaats van vierkante meters. Daarbij hebben we geen algemeen concept, maar per pand een toegesneden plan. Per kantoor selecteren we een lokale partij waarmee we dit kunnen optuigen. Op verschillende locaties bieden we deze flex-verhuur aan. Het Van Elmpthuis in Groningen is daarvan het meest succesvolle voorbeeld. Op dit moment wordt dat verbouwd om de capaciteit te vergroten. Hier is het ‘Launche Café’ gesitueerd, dat flex-werkplekken aanbiedt, maar ook scholing en begeleiding. Ook werken we aan woonconcepten; we hebben er al enkele gerealiseerd. We zijn succesvol met het opzetten van zorgcentra. Daarbij combineren we de eerstelijnszorg (huisartsen) met specialistische zorg in één pand’, licht Wolters toe.
Om het voortbestaan van met name het fusiefonds te garanderen en de overige fondsen door de storm te loodsen moet Hanzevast blijven innoveren. Gelukkig zijn er ook gewoon goede fondsen. ‘Met name Duits vastgoed heeft in tegenstelling tot wat er in Nederland gebeurde weinig hinder ondervonden van de waardedalingen’, laat Wolters weten. Deze fondsen, gefinancierd door ING Real Estate, zijn de laatste fondsen die Hanzevast nog heeft weten te plaatsen. ‘Wij focussen ons primair op het verbeteren van de bezettingsgraad. Aan de steeds scherper wordende eisen kunnen wij niets doen, maar ook dat vergt veel aandacht.’
Hanzevast heeft geen nieuw kantorenfonds in voorbereiding. ‘We richten ons vooral op onze huidige portefeuille. Daarnaast is de afdeling die verantwoordelijk is voor het aankopen van panden praktisch weggesaneerd’, zegt Wolters. Vervolgens kijkt hij bedenkelijk, om eraan toe te voegen: ‘Maar het is een heel goede tijd om opnieuw te investeren voor een mogelijk nieuw fonds. Ik denk dat er over één of twee jaar wel weer beweging in de markt komt.’