In de eerste drie kwartalen van dit jaar is € 10,9 mrd belegd in vastgoed, meldt JLL Research. Het beleggingsvolume ligt al dicht bij het niveau van heel vorig jaar.
Living drijft het herstel aan. Het is goed voor de helft van het totale beleggingsvolume en overtreft na slechts drie kwartalen al elk volledig jaar sinds 2020 Na een aantal moeizame jaren, aldus hoofd onderzoek Sven Bertens, komen er weer grote portefeuilletransacties tot stand. Uitponden is wel de dominante strategie. Nieuwbouw speelt een kleinere rol. Ook buitenlands kapitaal, zo signaleren de onderzoekers, is langzaam weer actief op de Nederlandse woningmarkt, in het bijzonder private equity.
Ook de beleggingen in kantoren, retail en logistiek groeien ten opzichte van vorig jaar. Nederland blijft volgens JLL Research een van de meest gewilde logistieke markten, al wordt het relatieve voordeel kleiner. Voor objecten met een realistische prijs blijft de belangstelling groot, maar een deel van de beleggers kiest voor markten in Europa met lagere instapkosten of een hoger verwacht huurpotentieel. Met name de hoge overdrachtsbelasting en de beperkte mogelijkheden voor huurgroei – op slechts enkele locaties is sprake van huurgroei – maken internationale beleggers selectiever.
Kredietverstrekkers
Hogere rentes maken financiering duurder, maar kapitaal blijft beschikbaar. Na de renteverhogingen van de ECB in juni en september tot 2,5%, liggen de totale financieringskosten voor kantoren en residentieel nu rond de 4,75% tot 5,00%, gebaseerd op een loan-to-value ratio van ongeveer 55%. ‘Banken, verzekeraars en debt funds hebben nog steeds balanscapaciteit, zijn actief in de markt maar kijken kritischer naar kredietnemers’, zo verklaart Bertens. ‘Ze kijken vooral naar diens vermogen om bij te storten als de waarde van het onderpand daalt.’ Aan kapitaal ontbreekt het niet. Afgelopen maanden was sprake van een recordaantal actieve kredietverstrekkers.
Volgens hem wint realisme van optimisme. De risicopremie op vastgoed, gemeten als spread tussen het prime aanvangsrendement en de tienjaarsrente, is het afgelopen jaar sterk afgenomen. Bij meergezinswoningen in Amsterdam is de spread verdwenen. Ook voor high street retail, kantoren en logistiek noteert de spread onder het gemiddelde sinds 2020. Dat heeft effect op de beleggingsmarkt; voor core beleggers is die premie mogelijk te klein. Dat kan leiden tot andere allocatiekeuzes, uitstel van aankopen of prijsaanpassingen.
Dealdynamiek
Bertens ziet ook een verschuiving in de dealdynamiek. Core transacties zijn schaars. Verkopers houden vast aan waarderingen uit het verleden. En kopers wegen de kleine spread en de hogere financieringskosten mee. ‘De activiteit verplaatst zich daardoor naar core plus en value add’, aldus JLL. Daar is een andere kopersgroep actief. Wel weegt de hoge Nederlandse overdachtsbelasting zwaar. Value add strategieën vragen een langere horizon en een duidelijk perspectief op huurgroei. Vooral in logistiek speelt dat een rol. Internationale beleggers vergelijken in heel Europa de markten met elkaar. En dan is Nederland minder interessant. Het buitenlands kapitaal in die sector ligt dan ook ruim onder het niveau van piekjaren in het verleden.
