Is het gras écht zoveel groener bij de buren?

Door Tom Berkhout

Vooralsnog koersen we (nog?) aan op een vermogenswinstbelasting voor vastgoed in box 3. In recente Kamerbrieven heeft staatssecretaris Van Rij deze koers voor vastgoed bevestigd. Op het jaarcongres van de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs gaf hij aan dat een vermogensbelasting wat hem betreft niet opportuun is. Het ideale box 3-stelsel bestaat volgens hem niet, maar de huidige situatie is niet houdbaar en vraagt om een keuze. ‘Alle denkbare opties hebben naast voordelen ook nadelen op het vlak van juridische houdbaarheid, maatschappelijk draagvlak, budgettaire gevolgen, uitvoeringsgevolgen en doenvermogen’, liet hij al eerder weten. Voor alle bezittingen en schulden een vermogenswinstregime hanteren kan wel eens een derving opleveren van € 5 mrd. Op het politieke speelveld speelt de geldstroom uit box 3 een belangrijke rol in de discussie. Maar daarover later meer.

Al het vastgoed dat nu in box 3 wordt belast, zal dus – wanneer alles doorgaat – onder de vermogenswinstbelasting vallen. Ook het beschikbaar zijn voor 100% eigen gebruik (bijvoorbeeld als vakantiewoning) van box 3-vastgoed levert een belastbaar, forfaitair bepaald voordeel (de ‘economische huurwaarde’) op voor de belastingplichtige. De eigen woning van de belastingplichtige die anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat, blijft belast in box 1.

Wanneer ik met vastgoedprofessionals de financiële, economische en fiscale gevolgen van de vermogenswinstbelasting voor vastgoed bespreek, komt steevast de vraag of ‘ze’ (waarmee het ministerie van Financiën of ‘de politiek’ wordt bedoeld) wel hebben gekeken hoe het in het buitenland geregeld is. Kunnen ‘we’ daar geen lering uit trekken? Vaak is er dan wel iemand die een jaloersmakend verhaal – gelardeerd met kleurrijke anekdotes en cijfers – weet te vertellen over het spreekwoordelijke groene gras bij de buren. Maar is dat gras wel zo groen als we denken? En: hebben we eigenlijk wel goed zicht op de grasmat van de buren?

Onderzoek naar heilige graal

In menig rechtswetenschappelijk onderzoek wordt rechtsvergelijkend onderzoek toegepast, in de hoop daar glanzende oplossingen te vinden voor een Nederlands belastingprobleem. Vaak blijkt dat ijdele hoop te zijn. Meestal komen de grondtrekken van de beschreven fiscale stelsels in grote lijnen wel overeen, maar naarmate men dieper graaft, doemen er steeds meer uitzonderingen op – en daarmee de teleurstelling over de gedroomde oplossingsrichtingen voor Nederlandse situaties. En waar in de ene belastingsoort weinig lijkt te worden geheven, lijkt dat al snel door een andere belastingsoort te worden gecompenseerd. Als we de geaccumuleerde, over meerdere belastingmiddelen gecombineerde, nationale en lokale belastingdruk op vastgoed over de volle breedte op de hand zouden willen wegen, in combinatie met heffingen op arbeid en winst, levert dit een wel heel lastig vraagstuk op. Dit neemt niet weg dat rechtsvergelijkend onderzoek voor deelgebiedjes een leerzame exercitie kan zijn: wat werkt wel en niet, wat is de praktijk, zijn er bruikbare ideeën waar we nog niet aan gedacht hebben? Lopen we ergens uit de pas? Uit diverse Nederlandse (ambtelijke, bouwsteenachtige) studies kunnen we destilleren dat men de belastingdruk op arbeid wil verminderen en de druk op vermogen wil verhogen. Ook die lijn wordt gebaseerd op internationale vergelijkingen. Voorlopig lijken we dus niet klaar te zijn met fiscale maatregelen.

Vergelijkend warenonderzoek

Door de jaren heen heb ik verschillende, kritisch getoonzette artikelen geschreven over vermogens(rendements)heffingen op vastgoed. In deze bijdrage wil ik een beeld schetsen van de belastingheffing in de inkomstenbelasting of de belasting op vermogen in een paar landen om ons heen aan de hand van slechts twee kleine, gestileerde casussen uit het schier oneindige spectrum aan mogelijkheden: een mini-onderzoek dus. Het gaat slechts om ‘een beeld’, gegeven de moeilijkheid om alle praktijksituaties met alle fiscale bijzonderheden af te dekken en complete belastingsystemen tegen elkaar af wegen. Ook de twee hierna ten tonele gevoerde casussen leverden al tal van indringende vervolgvragen op. Eén pregnante kwestie was: moet een op landelijk niveau voorgeschreven heffing, waarbij met lokale omstandigheden rekening gehouden wordt, als een vermogensheffing (vermogens-, vermogensaanwas-, vermogenswinst-, vermogensrendementsheffing) op nationaal niveau worden beschouwd? Of is het toch een lokale, gemeentelijke belasting? Of een regionale belasting? Het onderzoek is uitgevoerd door vastgoedfiscalisten uit het internationale netwerk van RSM. De fiscalisten kregen twee casusposities voor het belastingjaar 2023 voorgelegd:

Casus 1: Een geheel met eigen vermogen gefinancierde particuliere vastgoedbelegging met een waarde van € 1 mln (per 1 januari) en een netto huur van € 50.000 (€ 60.000 huur, € 10.000 kosten voor bijvoorbeeld onderhoud, beheer). Het object stijgt in waarde naar € 1,05 (per 31 december).

Casus 2: Een geheel met eigen vermogen gefinancierd particulier vastgoedobject voor eigen gebruik (geen eigen woning die tot hoofdverblijf dient) van € 500.000, waarbij geen inkomsten of uitgaven of kosten in aanmerking worden genomen. De waarde stijgt naar € 525.000.

Het jaar 2023 is gekozen zodat we konden terugvallen op vaststaande tarieven. Gevraagd is naar de hoogste belastingtarieven die van toepassing zijn op welgestelde individuen in die landen, waarbij belastingvrije sommen of drempelbedragen buiten beschouwing werden gelaten. Als toepasselijke waardegrondslagen konden gelden: de marktwaarde, de waarde voor lokale belastingen of een andere grondslag, zoals een kadastrale waarde. De fiscalisten is gevraagd de bedragen te rapporteren voor de inkomstenbelasting en voor op landelijk niveau geheven belastingen op vermogen (vermogensbelasting of vermogensaanwasbelastingen; dan wel een andere heffing, zoals de forfaitaire vermogensrendementsheffing). Doordat we voor beide casusposities aannemen dat de objecten niet worden verkocht, blijft de heffing van vermogenswinstbelasting bij verkoop buiten beeld. Voor eventuele vragen was een helpdesk ingericht.

Lokale belastingen op vastgoed

In de rapportages werd ruimte geboden voor opmerkingen. Daar werden door de rapporteurs tal van nuances aangebracht, bijvoorbeeld over lokale belastingen. Er zijn geen gedetailleerde overzichten van de lokale belastingdruk in de verschillende landen. Lokale belastingen zijn, de naam zegt het al, ook nog eens afhankelijk van lokale omstandigheden. Wel is er ‘een beeld’ van de inkomsten uit lokale belastingen op vastgoed als percentage van de totale belastingopbrengst per land voor het jaar 2018 (zie de grafiek). Nederland zit onder het OECD-gemiddelde van 5,8%. En dat is dan ‘een observatie’.

Juni-arresten

De invoering van het nieuwe box 3-stelsel lijkt op koers te liggen, nu het demissionaire kabinet het conceptwetsvoorstel naar de Raad van State mag sturen. Invoering van het nieuwe stelsel per 2027 bleef tot voor kort dan mogelijk, volgens de staatssecretaris. De Hoge Raad heeft in recente arresten – ‘ten langen leste’, kunnen we wel zeggen – in niet mis te verstane bewoordingen een afgerond oordeel gegeven over wat er mankeert aan de box 3-reparaties. Afgaande op de eerste reacties van de staatssecretaris in de pers, zullen de arresten de nodige gevolgen hebben voor de uitvoering. Mogelijk wordt de invoering van de zozeer gewenste vermogensaanwas- en winstbelasting op de lange baan geschoven. Er wordt zelfs 2029 gesuggereerd als invoeringsdatum. Die tijd kan gebruikt worden om de juridische en uitvoeringstechnische aspecten ervan nog eens te overdenken en te wegen. Als het er slechts om gaat de jaarlijkse geldstroom uit box 3 te verzekeren voor de schatkist, is er een andere, robuuste oplossing denkbaar – vermogensbelasting in de vorm van 1% van de WOZ-waarde. Maar die weg lijkt vooralsnog afgesloten, afgaande op de woorden van de staatssecretaris op het NOB-congres.

Afdronk

Terug naar het vastgoed. Hoewel rechtsvergelijkend onderzoek in theorie waardevolle inzichten kan bieden, toont het vaak ook de moeilijkheid om buitenlandse modellen direct toepasbaar te maken voor Nederlandse situaties. Het gras is niet per se groener bij de buren, omdat buitenlandse belastingstelsels vaak ook hun eigen nadelen en complexiteiten hebben.

Vastgoed speelt een voorname rol in vele belastingmiddelen, waardoor het lastig is de totale belastingdruk op vastgoed vast te stellen en ze met elkaar te vergelijken. Zo moest bijvoorbeeld bij het beperkte, internationale onderzoek naar de twee kleine, gestileerde casussen nog eens separaat met de respondenten gediscussieerd worden over de vraag of een gerapporteerd belastingbedrag terecht als landelijke heffing aangemerkt moest worden en niet als een lokale of regionale heffing.

Eigengebruiksvastgoed wordt in de geïsoleerde laboratoriumopstelling beduidend zwaarder belast dan in andere landen; voor verhuurd vastgoed is dat niet het geval. Mogelijk is dat een ingrediënt voor het komende politieke debat.

Een zorgvuldig overwogen en evenwichtige aanpak is nodig om een rechtvaardig en effectief belastingstelsel te realiseren, zoveel is wel duidelijk. De ervaring uit dit kleine onderzoekje leidt mij tot de conclusie dat nader (fiscaal-economisch) internationaal onderzoek wenselijk zou zijn naar de opstelsom van landelijke en lokale belastingen rond het bezit van een vastgoedobject van een belastingplichtige. In Nederland zou dat bedrag in relatie tot de genoten geldstroom uit dat vastgoedobject beschouwd en gewogen moeten worden. Gelet op het majeure gewicht van vastgoed voor de Nederlandse economie en de cumulatie van belastingen rond vastgoed, is het wenselijk de economische en maatschappelijke gevolgen van de huidige situatie en eventuele veranderingen ook in kaart te brengen.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan Nyenrode Business Universiteit. Dit artikel is op strikt persoonlijke titel geschreven. Het is een bewerking van een zogenoemde ‘Opinie’ voor het Nederlands Tijdschrift Fiscaal Recht (NTFR 2024/992) en is vrij opvraagbaar.

Eerder verscheen in PropertyNL Magazine 5 van 2023 een artikel over ‘box 4 vastgoed’, met een kritische beschouwing over de vermogenswinstbelasting van vastgoed.