Irene Flotman, de nieuwe vastgoedvrouw van NVM Business

‘Een collega heeft me deze ochtend een lift aangeboden vanaf station Utrecht Centraal naar het nieuwe NVM-kantoor op bedrijventerrein Papendorp. Wat een onzin. Ik pak de bus. Mensen die altijd in de auto zitten denken dat het een hele toestand is, maar dat valt zo mee.’ Irene Flotman houdt van het omtrekken van heilige huisjes. Ze reist dagelijks met het OV naar hoofdkantoor The Core of een van de regiokantoren van werkgever CBRE. The Core symboliseert haar aanpak: de andere grote internationale makelaars houden kantoor aan de Zuidas, maar zij verhuisde met haar club naar een voormalige autogarage op een bedrijventerrein in Amsterdam-West.
Afgelopen jaar is Flotman, managing director bij CBRE Nederland, aangesteld als de nieuwe vakgroepvoorzitter van NVM Business, de eerste vrouw op deze positie. Nadat CBRE en vier andere grote internationale vastgoedadviseurs zich de afgelopen jaren hebben aangesloten bij de belangenvereniging, is er veel veranderd. Vroeger zagen deze Big Five de NVM niet staan. Dat was meer iets voor woningmakelaars, waarvan er 3.700 gerepresenteerd worden door de NVM. De NVM gaf vervolgens de vakgroepen meer macht, maar de voorzitter van Business kwam uit het mkb. ‘Voor het eerst in de geschiedenis een corporate-voorzitter’, juichte de NVM bij de bekendmaking. Al ziet Flotman zichzelf niet echt als een corporate type. Ze is anders, zegt ze, en zet die eigenheid ook in om zaken te veranderen bij CBRE en nu bij NVM Business.

Mobiliteitsplan

Ze was niet alleen een van de drijvende krachten achter de verhuizing van de Zuidas naar het duurzame nieuwe hoofdkantoor, maar ze kwam ook met een duurzaam mobiliteitsplan. ‘In de parkeergarage van ons kantoor Symphony stond het vol met Audi’s en BMW’s. Dat paste niet bij onze duurzaamheidsambitie, en daar kunnen we bij klanten niet meer mee aankomen, vind ik.’ Ze probeerde ook korte metten te maken met de gadgets-jacht op de nieuwste iPhone, die ze door een Motorola wilde vervangen. ‘Ze noemden mij op een gegeven moment ‘Ms Motorola’. Die strijd heb ik verloren, maar de organisatie is zich er wel bewust van geworden dat de wereld niet draait om je iPhone of de grootte van je velgen.’
Voor NVM Business ziet Flotman ook een taak die je ‘disruptief’ zou kunnen noemen. Na een periode waarin grote makelaarsorganisaties meenden alles zelf te moeten regelen, zet ze in op kennisdeling en het versterken van de Haagse lobby. Want een brancheorganisatie kan volgens haar veel meer effect sorteren in Den Haag dan individuele grote bedrijven.

Waarom kan de NVM iets wat CBRE niet zelf kan?
‘We zijn in deze tijd sterk geneigd om labels te plakken: grote bedrijven zijn marktgraaiers, de overheid is sloom. Daarom is het voor corporates lastig om zich te laten gelden in Den Haag. De kracht van een brancheorganisatie is een objectievere, onafhankelijke uitstraling. Wij willen steviger tegen de politiek aanzitten; die rol hebben we als NVM Business nog niet genoeg geclaimd. Als wij op deze manier kunnen helpen om zaken in beweging te krijgen, staan ook de corporates te juichen.’

Hoe ben je met zulke tegendraadse meningen bij CBRE in de leiding terechtgekomen?
‘Ik kom niet uit een makelaarsnest. In 2006 was CBRE Nederland een van de eerste vastgoedadviseurs die de transactiepraktijk uitbreidde met huisvestingsadvies op urenbasis. Ze namen mijn werkgever Rietmeijer Huisvestingsadviseurs over. Na die overname stuurde ik een business unit aan en werkte ik mee aan grote aan- en verhuurtransacties en bouwprojecten. Tot mijn verbazing werd ik in 2010 gevraagd voor het bestuur. Nu vorm ik samen met Marco Hekman het dagelijks bestuur, waarbij hij zich vooral op Europa richt en ik op Nederland.’

Waarom was je verbaasd?
‘Nou, vandaag ben ik toevallig in het grijs gekleed, maar ik ben echt wel een paradijsvogel. Ik heb misschien een wat andere achtergrond dan de meeste corporate bestuurders. Ik ben als nakomertje sober opgegroeid in Amsterdam, met een Indonesische moeder en een oud KNIL-militair als vader. Ze droegen veel problematiek uit het Indië-verleden met zich mee. Vroeger wilde ik vrachtwagenchauffeur worden. Maar ik kon goed leren en ben op advies van de directeur van de lagere school naar het gymnasium gegaan, om na een break van twee jaar notarieel recht te gaan studeren. Een functie als notaris zag ik niet zitten, toen ik als bijbaantje koffie rondbracht op een notariskantoor en zag hoe hiërarchisch het er daar aan toeging. Na wat omwegen ben ik in de consultancy terechtgekomen.’

Is de cultuur van een huisvestingsadviseur zoals Rietmeijer niet heel anders dan bij een internationale dealmaker?
‘Consultancy geeft bepaalde verantwoordelijkheden, vind ik, zoals het stimuleren van duurzaamheid en een diverse cultuur. Daar zijn bij CBRE pittige discussies over gevoerd. Ik ben echt een ander type dan Marco Hekman. Maar een sterke leider kan daar tegen. We spreken het niet uit, maar inmiddels zijn we stapelgek op elkaar.
Toen ik er begon, was CBRE een echte corporate, maar dat is veranderd. Ons bedrijf is nu zoveel diverser, opener en menselijker geworden. Natuurlijk zijn er grenzen: we zijn een Amerikaans, beursgenoteerd bedrijf. Maar het is mijn opgave om een organisatie te ontwikkelen die in balans is, waarbij de één niet belangrijker is of zich belangrijker voelt dan de ander. Het mobiliteitsplan past daarbij. Hoe hoger je rang, hoe groter de auto? Dat moest stoppen. Vandaar mijn plan voor Motorola en ons kantoor The Core, met een andere atmosfeer dan de Zuidas.’

Was er vorig jaar niet weer een kleine verhuizing terug naar de Zuidas?
‘Ja, we hebben nu een satellietje in het WTC, waar eerst Property Management van CBRE zat. En in Tower Ten, de nieuwe toren van het WTC, zit ons zusje CBRE Investment Management. Er gebeurt veel op de Zuidas. Het is goed om daar feeling mee te houden. Maar ik vind het echt heerlijk om in The Core te zitten: één grote, open ruimte met veel groen en geen corner office voor de baas, zoals in de Verenigde Staten. Ik ben echt een mensenmens, wil me met anderen verbinden. Hoe meer ik hoor, des te beter ik weet of we het juiste doen. Ik ben vreselijk nieuwsgierig en sta vaak vroeg op om kranten en vakbladen te lezen. Vanmorgen was ik er om kwart voor vier uit.’

Klinkt alsof je het behoorlijk druk hebt. Toch zag je het voorzitterschap van NVM Business zitten?
‘Eerst niet. Toen ik benaderd werd, leek het me wel gaaf, maar met een meer dan fulltime baan bij CBRE ook te druk. Toch ben ik koffie gaan drinken hier op het kantoor op Papendorp. Wát een leuke mensen, dacht ik. Ik zag meteen mogelijkheden om de positie van NVM Business uit te bouwen en meer toegevoegde waarde te bieden aan leden. Een mooie missie. Ik heb nu eenmaal een geel persoonlijkheidsprofiel; ik zie veel kansen. Dus ik heb ja gezegd.’

Kun je een concreet voorbeeld noemen van hoe NVM Business meer kan doen voor leden?
‘Het voordeel van de aansluiting van de grote partijen is dat die veel kennis en expertise kunnen brengen. Daar pleit ik voor, dat ze niet de kaarten tegen de borst houden. We hebben hier met de grote vijf nu ook overleg over. Denk bijvoorbeeld aan het delen van data en kennis over ESG, bijvoorbeeld over regelgeving. Zo zijn we nu bezig met de ontwikkeling van datatools die voor alle taxateurs handig zijn, of die nu bij een groot of een kleiner kantoor werken. Wat kennisniveau betreft, mikken we op een level playing field in de markt.’

Willen de grote partijen die data wel met concurrenten delen?
‘Daar is natuurlijk veel discussie over, maar soms klopt dat beeld niet meer zo met de realiteit. Het helpt me dat Sven Bertens van JLL als medebestuurder bij het plan betrokken is. We weten allemaal dat de wereld steeds transparanter wordt. Je moet je onderscheiden in dienstverlening. Als alle marktspelers een minimumniveau hebben om klanten te bedienen, dan is dat gewoon goed voor de sector als geheel. Maar uiteindelijk blijft het kennisniveau bij corporates hoger. Als CBRE krijgen we bijvoorbeeld veel data en tools uit de VS aangeleverd. Die kennisvoorsprong door schaal en marktpositie zal er altijd blijven.’

Wil je ook meer delen met de andere NVM-vakgroepen?
‘Klopt, we zijn nu op zoek naar onze gemeenschappelijke thema’s. De NVM heeft drie entiteiten: Business heeft ongeveer 450 leden, Wonen zo’n 3.700 en Agrarisch/landelijk 150. Maar ik zie tussen die drie veel overeenkomsten en gedeelde belangen. Neem de woonproblematiek; die raakt ook de vastgoedbeleggers. En rentmeesters in de agrarische sector hebben meer te doen dan koeienstallen taxeren. Die sector staat voor een grote verduurzamingsopgave en deels ook transformatie. We zijn geneigd de vastgoedsector op te knippen, maar de ruimtelijke-ordeningsopgaven vragen om een bredere blik. Daarin kunnen wij als overkoepelende organisatie een rol spelen.’

Zijn de cultuurverschillen binnen de organisatie niet te groot?
‘Ach, alles staat of valt met hoe je bent als mens en of er onderling vertrouwen is.’

Kan zo’n brede samenwerking wel tot concrete resultaten leiden?
‘De complexiteit is groot, maar laten we een poging doen. Al willen we wel wapenfeiten laten zien, en niet te lang blijven filosoferen over de ideale situatie. Die afweging moeten we telkens maken. We hebben bij de NVM een gefragmenteerd ledenbestand. Daarom geloof ik niet in one size fits all, dan doe je het voor niemand goed. Je kunt gezamenlijke thema’s bepalen en voor een efficiënte aanpak vervolgens het beste weer segmenteren. In deze uitdagende tijd is het ook echt nodig om prioriteiten te stellen, een top-5 waarop we gaan inzetten. De visie is nu te breed, er moet meer focus komen.’

Kan die intensievere Haagse lobby al op gang komen?
‘Op belangrijke dossiers willen ons sterker laten gelden, denk aan de doorstroom in de bouw, het investeringsklimaat in Nederland en het woningdossier. Ik denk dat we het ook anders moeten gaan aanpakken. We hebben als sector lang geschopt tegen de plannen van Hugo de Jonge; daar ben ik nu wel klaar mee. Je moet de politiek begrijpen, de taal spreken. Onze standpunten moeten we vertalen naar het maatschappelijke belang. Soms hoor ik dan: wij zijn toch geen politici? Nee, maar we willen wél wat bereiken. Laten we stoppen met stickers plakken en polariseren, en ons afvragen wat we precies willen bereiken en hoe we dat gaan doen.’

Het maatschappelijke belang lijkt bij het woningdossier evidenter dan bij issues in het commercieel vastgoed.
‘Bij de NVM-presentatie van de woningmarktcijfers zit de hele zaal vol journalisten, dat is anders bij Business. Maar ook wij kunnen de vertaalslag naar het maatschappelijke belang maken, bijvoorbeeld in sectorrapporten. Kijk bijvoorbeeld naar de effecten van demografische ontwikkeling, zoals vergrijzing op retailvastgoed en kantoren; die zaken hangen direct met elkaar samen. Dat laten we nu nog te weinig zien.’

Irene Flotman
Na haar rechtenstudie aan de VU in Amsterdam, begon Irene Flotman bij Rabobank. Na verschillende functies, onder meer als kredietanalist en bedrijfsjurist, maakte ze de switch naar bedrijfsmakelaardij. Tien jaar werkte ze bij Rietmeijer Huisvestingsadviseurs, dat in 2006 onderdeel werd van CBRE Nederland. Ze voltooide in die periode haar MRE-opleiding aan de ASRE. In oktober 2010 werd ze managing director en met Marco Hekman vormt ze het dagelijks bestuur. Flotman richt zich op de Nederlandse business en Hekman vooral op het managen van Continentaal Europa. Vorig jaar begon ze als voorzitter van NVM Business en niet-uitvoerend bestuurslid in het algemeen bestuur van de NVM. Daarnaast is ze bestuurslid van mobiliteitsadviesbureau Breikers en lid van de raad van advies van gebiedsmanagementorganisatie Zuidas Today.