Interview WDP topman Joost Uwents: meeste kansen in Nederland

Joost Uwents verontschuldigt zich voor zijn spijkerbroek. De avond ervoor, bij het European Property Seminar van bank Kempen & Co, ging het een beetje fout met de koffie en de broek van de ceo. Dat hij is uitgenodigd om zijn bedrijf te kunnen presenteren op deze prestigieuze jaarlijkse bijeenkomst met de grote klanten van de bank, is een nieuwe stap voor logistiek belegger en ontwikkelaar WDP. ‘We hebben nu een marktkapitalisatie van ruim € 2 mrd. Daardoor zijn we nu ook meer zichtbaar voor beleggers uit de VS en Azië’, zegt Uwents.
WDP claimt een leidende positie op de warehouse-markten van Nederland, België en Luxemburg. Het groeiplan 2016–2020 is bedoeld om deze positie verder te versterken.
De onderneming is in 1977 gestart onder de naam Rederij De Pauw in het Belgische Wolvertem, als vastgoedvehikel van de familie Jos de Pauw. In 2001 werd Warehouse De Pauw opgericht, gespecialiseerd in intelligente warehouse-oplossingen, met een focus op ontwikkelen, aankopen en verhuren van semi-industrieel en logistiek vastgoed. In hetzelfde jaar werd ook de eerste stap gezet naar de Nederlandse markt en ging WDP Nederland van start.
WDP is sinds 1999 genoteerd aan de beurs van Brussel en kreeg in 2015 een notering aan Euronext Amsterdam.

Mega-deal Logicor
Uwents is zeer positief over de actuele ontwikkeling van de logistieke sector. Hij ziet nog steeds geen bubbel groeien, ondanks de tienduizenden vierkante meters magazijnen en distributiecentra die verschillende partijen in de Benelux neerzetten.
Ook de verkoop door Blackstone van de logistieke portefeuille van Logicor voor het bedrag van € 12,25 mrd ziet hij als een ondersteuning van de positieve trend. ‘Blackstone heeft met Logicor de afgelopen jaren een logistiek platform opgezet. Dat staat er nu en dat biedt een mooi uitstapmoment onder de huidige economische omstandigheden en kansen voor de distributiesector. Daarmee is de aftrap van de consolidatieslag gegeven’, aldus Uwents.
Angst voor koper China Investment Corporation heeft hij niet. ‘Logicor beweegt zich vooral in het zuiden en oosten van Europa en in het Verenigd Koninkrijk. De Benelux is in hun portefeuille ondervertegenwoordigd.’

Nederland versnelt groei
WDP heeft veruit de meeste activiteiten in België en Nederland. Roemenië en Frankrijk staan ieder voor minder dan € 100 mln in de boeken. De activiteiten in Luxemburg gaan midden 2017 van start.
De portefeuille had ultimo juni dit jaar een waarde van € 2,3 mrd, vastgelegd in 3,4 mln m² aan gebouwen en 7,5 mln m² grond. De portefeuilles in België en Nederland hielden elkaar qua omvang ongeveer in evenwicht. Dit jaar slaat de balans door richting Nederland, omdat WDP hier kansen ziet om sneller en slagvaardiger te handelen. Het verschil in groeitempo tussen beide landen zal verder toenemen.
Met het huidige groeiplan 2016–2020 zal WDP het gewicht verder verplaatsen richting Nederland. De doelstelling is aan het einde van het decennium een portefeuille te hebben van ten minste € 3 mrd.
Momenteel loopt WDP voor op schema: medio 2017 is Uwents al op de helft van de daarin opgenomen ambities. ‘We hebben nu, na anderhalf jaar, al het werk voor twee jaar gedaan.
We hebben ons gecommitteerd voor 40% van de verplichtingen die we voor de hele periode tot 2020 zouden aangaan. We hebben nog nooit zoveel in uitvoering gehad als dit jaar.’
Het gaat bij Uwents overigens niet om groei om de groei. Uiteindelijk moeten de aandeelhouders hiervan profiteren. Het groeiplan voorziet daarom in een toename van de winst per aandeel met een kwart en een dividenduitkering van € 5 per aandeel over het boekjaar 2020.

Diverse invalshoeken
WDP kan de groei vanuit verschillende invalshoeken faciliteren. De onderneming bezit veel grondposities die nog ingevuld kunnen worden, naar de behoefte van toekomstige klanten. ‘We hebben posities in de complete halve cirkel achter Antwerpen, van Noord-Frankrijk in het zuiden tot in Nederland’, zegt Uwents.
Daarnaast zijn diverse warehouses gebouwd op locaties waar verdere uitbreiding mogelijk is, naar gelang de activiteiten van de betreffende klanten toenemen. In Veghel bijvoorbeeld ontwikkelt de logistiek belegger nu een distributiecentrum voor Kuehne+Nagel. Daar rolt WDP nu fase I uit. Als de klant eraan toe is, kan hij in fase II en III gebruikmaken van de gronden die WDP reeds gekocht heeft.
Behalve het ontwikkelen van bestaande grondposities en het kopen van gronden, ontwikkelt WDP zelf, maar Uwents koopt net zo makkelijk projecten en ontwikkelingen van derden aan: ‘We kijken wat er op ons afkomt. Als er een goede locatie is, of een goed pand, dan slaan we toe. We hanteren geen criteria dat we zoveel procent zelf moeten ontwikkelen of zoveel procent moeten inkopen.’

Alles aspecten van logistiek
Een voordeel is ook dat WDP geen extreme specialisatie kent binnen het logistieke product. Uwents: ‘We pakken alles op als het kansrijk is: cross docks, gespecialiseerde panden zoals volautomatische koel- en vrieshuizen, containerterminals, oude panden voor herontwikkeling, nieuwe panden. We kunnen alle wensen van onze klanten faciliteren.’
Volgens de ceo is hieraan ook de grote retention rate te danken. Meer dan 90% van het klantenbestand van de laatste vijf jaar tekent bij.

Niet in Rotterdam
Wie op de kaart van Nederland de posities van WDP intekent, ziet weinig stippen in de directe omgeving van Rotterdam. Uwent: ‘We zitten inderdaad niet in de haven; daar is de DHG Groep ruim vertegenwoordigd. We zitten meer in Barendrecht en Moerdijk. Het is voor ons de vraag of je wel in de haven wilt zitten. De nieuwste trend is dat containers zo ver mogelijk in zee worden gelost en vervolgens met binnenvaartschepen zo diep mogelijk het achterland in worden vervoerd. Wij zitten liever daar met onze containerterminals.’
Opvallend is de sterke positie daarentegen in de regio Zwolle. WDP heeft daar zes panden voor klanten als Wehkamp, Kuehne+Nagel, Altrex en Scania. ‘We zijn de grootste investeerder in Zwolle’, aldus Uwents.

In Nederland alle seinen op groen
De verdere groei zal vooral in Nederland plaatsvinden. Uwents: ‘In Nederland staan momenteel alle seinen op groen, in België niet. Ongeveer 60% van ons jaarlijkse investeringsvolume zal dit jaar bij onze noorderburen plaatsvinden.’
De huidige gunstige economische ontwikkelingen en de grote vraag naar logistiek zijn de aanjagers van het hogere investeringstempo. ‘Voor ons is nu het moment. We hebben meer geïnvesteerd dan gedacht, dat betekent dat we altijd pas op de plaats kunnen maken als dat nodig is. In Nederland is meer dynamiek, er is een goede infrastructuur, er is grond beschikbaar, de kostenstructuur is gunstiger en er is geschikt personeel. In Nederland staat het stoplicht voor ons viermaal op groen, in België is het vier keer rood.’
Om het verschil in groeitempo te illustreren: in de eerste maanden van het jaar had WDP voor € 175 mln aan projecten in portefeuille waaraan gesleuteld moest worden. Hiervan staat er één in België, een herontwikkeling met een investeringswaarde van ongeveer € 14 mln. In Nederland had de onderneming toen zeven projecten in ontwikkeling met een gezamenlijke investeringswaarde van € 136 mln. Uwents: ‘Ik vind dat Nederland zijn huiswerk heel goed heeft gedaan na de crisis. Het trekt daarom ook veel meer internationale investeerders dan België. Nederland heeft ook veel kennis opgedaan met e-commerce, dankzij bedrijven als CoolBlue, Wehkamp en Bol.com. En Nederland heeft veel kennis over logistiek; je ziet kenniscentra ontstaan, gespecialiseerde toeleveranciers, opleidingen en spin-offs. Die willen we graag ondersteunen en helpen uitbouwen. Neem Antwerpen. Daar staat de ontwikkeling wat betreft de infrastructuur gewoon stil. Wat een verschil met een stad als Eindhoven, die dankzij de vernieuwde A2 optimaal bereikbaar is. En dat terwijl Eindhoven even groot is als Antwerpen.’