Interview Sustay: Nog veel werk te verzetten voor middenhuur

Vijf jaar geleden is het inmiddels dat Menno Schapendonk (rechts op de foto) en Frank Pieper de woningontwikkelaar Sustay hebben opgericht. Aanvankelijk opererend vanuit De Meern Utrecht werken ze nu vanuit een kantoor in het Utrechtse kantorengebied Papendorp. Binnen nu en een jaar verhuizen ze terug naar een eigen kantoor in De Meern, dat de komende tijd een grondige renovatie zal ondergaan. Ze hebben zich gespecialiseerd in middenhuur, een segment waar nog veel werk te verzetten valt. De vraag naar betaalbare en duurzame woningen met een maandhuur tot circa € 1000 is groot, terwijl het aanbod achterblijft.

Op risico
Ze zijn nu met z’n twaalven, waarbij Pieper en Schapendonk samen de directie vormen.

‘We ontwikkelen projecten op risico en werken vaak samen met middelgrote familiebouwbedrijven en Nederlandse institutionele beleggers’, legt Schapendonk uit. ‘We zijn dus geen gedelegeerd ontwikkelaar, we nemen als het nodig is ook grondposities in en af en toe doen we mee aan een tender. Maar dat is een uitzondering.’

Zo’n uitzondering vormt het plan voor een bioscoop en woontoren tegenover het station van Leiden, gecombineerd met een Jumbo foodstore, horecavoorzieningen en een fietsparkeerkelder. Tijdens de Provada werden de handtekeningen gezet voor het project De Geus, waarvan de bouw in 2020 zal starten. De bioscoop met 8 zalen wordt uitgebaat door Leidse ondernemers, en het woongebouw telt 96 appartementen van gemiddeld 80 m² gbo. Ook is er in congresruimte voorzien. ‘Hoewel we meestal beginnen bij de woningvraag en van daaruit op een locatie komen, hebben we hier meegedaan aan een tender van de gemeente. Onze troef was de samenwerking met Bioscopen Leiden en de zittende Jumbo-supermarkt. Onze projectmanager woont zelf in Leiden, waardoor hij daar een lokaal netwerk heeft, dat heeft ook geholpen.’

Flexibele instelling
Een particuliere belegger zijnde een family office zal het geheel in belegging nemen; Sustay heeft vanaf de start van het project met hen samengewerkt. ‘De mix van leisure, horeca en wonen vormde ten tijde van de tender een belemmering voor institutionele beleggers om in dit project in te stappen’, zegt Schapendonk. ‘Ze hadden vaak als beleid dat er maximaal 10–20% andere functies in een woningproject mag zitten. Een family office gaat hier flexibeler mee om. Overigens wordt daar nu ook door andere beleggers heel anders naar gekeken, en zijn deze mixed-use projecten inmiddels heel gewild geworden.’

De focus op middenhuur heeft Sustay geen windeieren gelegd. In 2018 werden bijna 700 huurwoningen verkocht. De pijplijn is momenteel goed gevuld met 12 projecten (circa 1500 woningen) in ontwikkeling naast diverse lopende acquisities. In totaal zijn er alweer ruim 800 huurwoningen verkocht in 2019. De totale pijplijn zou zelfs verdubbeld kunnen worden als een groot project dat de ontwikkelaar onderhanden heeft daadwerkelijk doorgaat. Sustay doet projecten vanaf de initiatieffase tot en met turn-key oplevering. De focus en belangrijkste effort ligt tot en met een uitgewerkt plan met bijbehorende contracten en bestemmingen, waarna een bouwer verder kan met de engineering en vergunningaanvraag.

Als het aan Schapendonk en Pieper ligt, blijven ze zowel kleine als grote (complexe) projecten doen en een mix van grondgebonden woningen en appartementen. Voordeel is dat kleinere woningbouwplannen doorgaans een kortere aanlooptijd hebben en de processen vaak makkelijker lopen, hoewel dat geen wet van Meden en Perzen is. Hierdoor zijn de risico’s wel beter te overzien. Sustay financiert ontwikkelingen vanuit de eigen cash-flow. Een groot verschil ten opzichte van andere ontwikkelende partijen is dat Sustay een bedrijfsmodel gevonden heeft waarmee met een compact team een grote productie mogelijk is, waar andere partijen vaak een veel grotere organisatie voor nodig hebben. Door de overzichtelijke overhead hoeft Sustay niet op zoek naar het maximale rendement in een business case. Extra rendement dat er in de middenhuur ook meestal niet is, of beter ingezet kan worden om huren betaalbaar te houden.

Samenwerking met corporaties
Samenwerking met corporaties is ‘the next step’, aldus Pieper. ‘We werken meer en meer samen met corporaties aangezien we een natuurlijke partner voor hen zijn bij middenhuurwoningen in projecten met tevens een groot aandeel sociale huur. Sinds de toenmalige minister van wonen Stef Blok zes jaar geleden voorschreef dat corporaties alleen nog sociale huurwoningen mochten bouwen en exploiteren, hebben ze veel afgestoten, zowel woningen als expertise. Nu is het inzicht ontstaan dat middenhuur kan helpen om de doorstroming vanuit de sociale huur te bevorderen. De opbrengsten kunnen worden ingezet ter dekking van het onrendabele deel van de sociale huur.’

Aedes is ervoor aan het lobbyen dat corporaties weer meer middenhuur mogen doen en de huidige verantwoordelijke minister Kajsa Ollongren werkt aan een voorstel met die strekking. De directeur van Sustay denkt dat het zo’n vaart niet zal lopen en weet dat de meeste corporaties hiervoor inmiddels liever de samenwerking opzoeken met gespecialiseerde marktpartijen als Sustay. Pieper: ‘We zitten regelmatig aan tafel met corporatiebestuurders en wethouders. Het gaat dan over de opgave om meer betaalbare huurwoningen in het middensegment toe te voegen. Vaak door te verdichten, zodat de voorraad van de corporaties op peil blijft en tegelijkertijd het aandeel sociale huur procentueel juist afneemt, waardoor er een betere mix in de wijk ontstaat. Op die manier kunnen we regelmatig tot nieuwe projecten komen. We steken onze energie liever daarin, zodat we onze toegevoegde waarde kunnen laten zien, dan dat we aan tenders meedoen waar het uiteindelijk veelal gaat over slechts de hoogte van de bieding.’

Het ontwikkelen van betaalbare middenhuur is hun ambitie, maar Sustay kan niet altijd afdwingen dat de woningen ook op de lange termijn betaalbaar blijven voor middeninkomens. ‘Wij zijn meestal niet de exploitant’, aldus Schapendonk. Wel stemt het Sustay tevreden dat het steeds gebruikelijker wordt om maatwerkafspraken te maken over inkomens, doelgroepen, voorrangsregelingen voor doorstroming, huurniveaus, indexeringen en periodes van niet uitponden. Goed overleg over ieders belangen en wensen is hierbij nodig.

Over Schapendonk en Pieper
Menno Schapendonk en Frank Pieper zijn beiden directeur, aandeelhouder en oprichter van Sustay.

Schapendonk werkte vroeger een aantal jaar als vastgoedconsultant bij Deloitte en vervolgens als ontwikkelmanager bij Fortis Vastgoed Ontwikkeling (het huidige ASR).

In 2008 startte hij zijn eigen onderneming Mevasto. Opdrachtgevers waren onder andere de provincie Zuid-Holland en Certitudo. Zijn studie heeft Schapendonk genoten aan de Tilburg University (Business Economics - Strategic Management) en de Erasmus Universiteit (Master City Developer).

Pieper is opgeleid als architect en bouwkundige aan de TU Delft en heeft 15 jaar zijn eigen architectenbureau gehad. Met de oprichting van Sustay heeft hij zijn ambitie ruimte gegeven om meer aan de voorkant van het proces te opereren.

Met Piepers kennis van woningontwerpen en plattegronden en de ervaring van Schapendonk met gebieds- en vastgoedontwikkeling, grondverwerving en procesmanagement vullen ze elkaar goed aan. Sustay stond dit jaar voor het eerst in de Top Woningontwikkelaars van PropertyNL (het vorige magazine), met 662 aan beleggers verkochte huurwoningen (plaats 17).