Interview Rob van Dongen: ‘Antea voorkomt verrassingen’

Rob van Dongen is ceo bij ingenieurs- en adviesbureau Antea Group. Hij vertelt dat zijn bedrijf helpt bij de due dilligence en het inschatten van de risico’s. ‘Daarbij is bijvoorbeeld de sanering van grond heel belangrijk. De opgave is veel complexer nu heel veel locaties binnenstedelijk worden ontwikkeld. De ontwikkelkosten stijgen; daar is nog veel kennis te winnen. De kosten van het bouwrijp maken zijn de afgelopen twee jaar explosief gestegen en de (duurzaamheids)eisen zijn hoger en meer divers. Dat is van grote invloed op de haalbaarheid van een ontwikkeling. Voor de ontwikkelaar is het essentieel een partner te hebben die de kosten van civiele en milieuplanologische risico’s in kaart kan én durft te brengen. Kengetallen zijn onvoldoende als het er echt om spant. Wij hebben deze kennis volledig in eigen huis. Belangrijk daarbij is wel dat je de taal van de ontwikkelaar spreekt. Dat is niet voor iedere ingenieur weggelegd; daarom is er een specifieke adviesgroep Vastgoed & Recht, die een brug slaat tussen onze inhoudelijke experts en de ontwikkelaar.’

Risicodragend in grondsanering
Van Dongen vertelt dat er twee knoppen zijn waaraan je bij een ontwikkeling kunt draaien: de opbrengst en de kosten. ‘Wij leveren een bijdrage aan het berekenen van de kosten. Wij voegen daarmee een belangrijk element toe aan het vastgoedproces.’
Bij het rekenen aan gebiedsontwikkelingen is specialistische kennis van bodemvervuiling een absolute vereiste. In de VS, waar Antea Group ook actief is, gaat het zelfs zo ver dat bedrijven in een Environmental Liability Transfer (ELT) voor een langere periode – bijvoorbeeld 20 jaar – verantwoordelijkheid nemen voor de bodem, vertelt Van Dongen. In Nederland wordt het risico van de bodem nog niet langjarig afgekocht. Van Dongen: ‘Dat betekent echter niet dat wij geen risico’s nemen: wij saneren zélf en durven het risico over te nemen. We zijn actief op grote, regelmatig zwaar vervuilde, binnenstedelijke locaties. Dan moet je slimme scenario’s bedenken die kostenefficiënt zijn. Dat kunnen we.’
Als groot ingenieurs- en adviesbureau doet Antea Group veel meer dan sanering van de grond: ‘We helpen in de totale keten van de ontwikkeling, van het opzetten van de businesscase, de grond- en vastgoedexploitatie, milieu–planologische haalbaarheidsstudies, organisatievraagstukken, projectmanagement, contracten- en aanbestedingsrecht tot planschaderisico.’

Steeds meer complexe locaties
Kennis over hoe je een milieucomplexe locatie tot ontwikkeling kunt brengen is hard nodig, gezien de grote vraag naar binnenstedelijke ontwikkellocaties. Van Dongen: ‘Vroeger was ontwikkelen relatief eenvoudig; het waren immers vooral agrarische gronden en de regels waren minder verstrekkend. Nu ligt het accent helemaal op het ontwikkelen in de stad en zijn het allemaal ‘brownfields’. Dan loop je aan tegen zaken als geluid, bodem, verkeer, stikstofdepositie, flora en fauna en archeologie. Denk bijvoorbeeld aan de kosten van woningbouw langs het spoor: dat moet trillingsvrij en je moet de woningen tegen geluid isoleren.’
Bij binnenstedelijk ontwikkelen zijn er grote verschillen in kosten om te kunnen gaan bouwen. De afgelopen periode kwamen de logische – en qua kosten meest aantrekkelijke – locaties van de grond, nu zijn de complexe locaties aan de beurt. En dat kan ook, want de kennis is er. Een ingenieursbureau als Antea Group, dat alle kennis onder één dak heeft, wordt daarom steeds meer bij het ontwikkelproces betrokken.
Een goed voorbeeld is de Cartesiusdriehoek, een ambitieus plan voor zo’n 2600 woningen in het centrum van Utrecht tussen de Cartesiusweg en het spoor. Het is qua milieu een zeer complex gebied, met daarop een voormalige busremise en werkplaats van de NS. In dit gebouw komen winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen en sport en cultuur. Een tunnel van de Locomotiefstraat naar de Tweede Daalsedijk moet zorgen voor een snelle verbinding met de bestaande stad.
Onlangs werd bekend dat het winnende consortium naast MRP Development en Ballast Nedam Development bestaat uit het Dutch Residential Fund van CBRE Global Investors en Portaal voor de afname van de woningen. Antea Group zat ook in het consortium en bracht wat betreft de risico’s en kosten meer zekerheid in de bieding.

Onafhankelijkheid van de ingenieur
Dat Antea Group steeds vaker garanties geeft over wat een sanering of andere milieubelemmerende factoren gaan kosten, betekent niet dat het ingenieursbureau risicodragend in de ontwikkeling zal stappen, zegt Van Dongen. ‘Dan zijn we onze onafhankelijkheid kwijt. Maar de rol die we spelen in bodemsanering is wel degelijk al risicodragend. We doen mee aan de bieding en maken de grond schoon.’ Tegelijk sluit Van Dongen niet uit dat Antea Group in de toekomst wellicht tóch grondposities zal innemen. ‘Als het project elementen bevat waar wij met onze expertise écht het verschil kunnen maken.’
De terughoudendheid van Van Dongen is te begrijpen. Dat projectontwikkelen en het ingenieursvak twee verschillende dingen zijn, is immers in het verleden pijnlijk duidelijk geworden. Zo kreeg Grontmij (tegenwoordig Sweco geheten) een flinke tik op de neus nadat het in 2000 risicodragend, samen met Schiphol Real Estate, ging deelnemen in een ontwikkeling op de Italiaanse luchthaven Malpensa.
Van Dongen: ‘De onafhankelijkheid van de ingenieur is belangrijk. Wij worden gezien als een partij die de brug tussen overheden en markt kan slaan. We werken voor alle overheden in Nederland.’ Hij noemt het voorbeeld van Amsterdam, waar schreeuwend behoefte is aan woon- en werkruimte. Daarom werkt de hoofdstad de komende 40 jaar aan de grootste transformatie van Europa: Haven-Stad. Dat is de transformatie van twaalf deelgebieden in het noordwestelijk (haven)gebied binnen de ring A10.
Antea Group is bij Haven-Stad als adviseur voor de gemeente Amsterdam betrokken. De doelstelling van de herontwikkeling is het creëren van 40.000–70.000 woningen en 50.000 arbeidsplaatsen. ‘In samenwerking met de gemeente Amsterdam stelden wij eerder al het strategisch milieueffectrapport op met leefomgevingsfoto. Nu werken we aan het Monitoringsplan, waarmee Amsterdam tijdig kan bijsturen om de hoge ambities voor het gebied te verwezenlijken.’
Essentieel om dergelijke complexe plannen van de grond te krijgen is volgens Van Dongen samenwerking tussen overheid en markt. ‘Met een juiste inschatting van kansen en risico’s en inzet van de juiste mensen voorkom je verrassingen tijdens de rit.’

Antea Group, Strukton en Centric
Antea Group is samen met bouwbedrijf Strukton en IT-dienstverlener Centric eigendom van Sanderink Holding. Ondernemer Gerard Sanderink is oprichter van de Nederlandse IT-dienstverlener Centric en nam eind 2005 het advies- en ingenieursbureau Oranjewoud over. Via Oranjewoud, later omgedoopt tot Antea Group, werden meerdere bedrijven (veelal ingenieursbureaus) in Amerika, Frankrijk, Colombia en Spanje overgenomen. Deze bedrijven zijn samengevoegd onder de naam Antea Group. Eind 2010 nam Oranjewoud Strukton over.

Rob van Dongen
Rob van Dongen werkt 20 jaar bij Antea Group – het vroegere advies- en ingenieursbureau Oranjewoud – en begon als junior adviseur. Hij bekwaamde zich in milieuadvies en ruimtelijke ontwikkeling. Na 7 jaar telde het bedrijfsonderdeel waaraan hij leiding gaf 140 man en werd hij divisiedirecteur, waarna hij werd benoemd tot algemeen directeur van Antea Group Nederland. Sinds een jaar is hij ook bestuurslid van het bestuur van de gehele groep.
Nederland is het grootste onderdeel van Antea Group, met zo’n 1700 werknemers. In België werken 250 mensen, in Frankrijk 900 en in Spanje en Latijns-Amerika 100. Ook zijn er onderdelen in de VS (400 mensen) en India (200 mensen).
Van Dongen: ‘Vergeleken met het buitenland ligt de klemtoon in Nederland meer op milieu, in Nederland goed voor circa 50% van de omzet. Daarmee is Antea Group in Nederland marktleider. Ook infra, urban planning en water zijn belangrijke onderdelen in Antea Group Nederland.’