Interview Pertinea: Op zoek naar wijkwinkelcentra

In december sloeg Pertinea toe met de aankoop van het winkelcentrum Buytenwegh in Zoetermeer en afgelopen augustus kocht het fonds ook al winkelcentrum Op de Brouwerij in Enschede. Het Belgische Pertinea heeft de Nederlandse markt duidelijk betreden. De fondsbeheerder, opgericht door Philip De Greve en in Nederland gemanaged door Caroline Kievit-Droste, wil het niet bij deze twee aankopen laten. De ambitie is om meer retail in Nederland aan te kopen, waarbij de focus ligt op wijkwinkelcentra met een aanzienlijk deel convenience.

Diversificatie
Sinds de oprichting heeft De Greve zo’n € 100 mln opgehaald bij een stabiele groep van professionele investeerders die Pertinea kan inzetten om haar ambitie waar te maken. De Greve: ‘We beleggen al zo’n 10 jaar in Belgisch retail. De keuze om naar Nederland te komen is natuurlijk gedreven door diversificatie; macro-economisch zijn de landen toch anders. Maar de keuze om over de grens te kijken heeft ook een stimulans gekregen doordat een deel van onze investeerders afkomstig is uit Nederland. Door hun kennis van de Nederlandse markt is het vanzelfsprekender die markt te betreden en er inzicht in te krijgen en te houden.’
De centra die Pertinea in Nederland koopt, zijn bestemd voor het beleggingsvehikel RE-tail Return Partners II. Dat is het tweede fonds van Pertinea. Het eerste, gesloten fonds heeft een belegd vermogen van ruim € 100 mln, dat is geïnvesteerd in Belgische retail. In hun eerste fonds bestaat de helft van de beleggers uit institutionele partijen, zoals enkele grote en kleinere Belgische verzekeraars en pensioenfondsen. De Greve: ‘De andere helft bestaat uit family offices die grotendeels hun wortels hebben in retail en vastgoed.’ Het management van Pertinea investeert overigens ook mee.
De minimale ticket waarvoor ingestapt kan worden is € 2,5 mln. Kievit: ‘Dat zorgt ervoor dat de particuliere investeerders en de institutionele partijen dezelfde beleggingsvisie hebben: professioneel met de focus op de langere termijn. Risicomanagement is belangrijk; we sturen vooral op een steady cashflow en kapitaalbehoud.’ Het fonds staat overigens nog open voor nieuwe participanten.

Uitbreiding in Nederland
Caroline Kievit is geen onbekende in het Nederlandse winkelvastgoed. Ze heeft vele meters gemaakt bij Corio (nu Klépierre), waar ze als coo verantwoordelijk was voor de Nederlandse exploitatieportefeuille. Die portefeuille werd echter voor een groot gedeelte overgedaan aan Wereldhave. Daarna is ze aan het werk gegaan bij Bouwfonds IM en bij NSI, dat echter ook de exposure op winkels afbouwde. Kievit: ‘Nu beman ik het kantoor van Pertinea in Utrecht. Momenteel nog alleen, maar gezien onze ambities in Nederland ben ik naarstig op zoek naar medewerkers – en meer specifiek een acquisitiemanager.’
Ligt in België de focus op retailparks, in Nederland gaat het vooral om wijkwinkelcentra en solitaire supermarkten. Buytenwegh in Zoetermeer (5500 m²) en Op de Brouwerij in Enschede (7550 m²) zijn typische wijkwinkelcentra. Kievit: ‘We willen centra met niet te veel mode. Een centrum moet minimaal voor 75% uit convenience bestaan, hoewel we per investering bepalen wat echt als convenience kan doorgaan. We kijken daarvoor goed naar het verzorgingsgebied en de concurrentie.’
Het verzorgingsgebied is eigenlijk allesbepalend, vinden ze bij Pertinea. De Greve: ‘De focus ligt op zo’n 130 gemeenten. Dat neemt echter niet weg dat we ook kunnen kijken naar iets in Zuid-Limburg met het juiste verzorgingsgebied. Ondanks de krimp in het algemeen, kunnen er toch kansen liggen op microlocaties.’

Vergelijkbare risico’s
De gemiddelde aanvangsrendementen voor wijkwinkelcentra liggen rond 7–7,5 %, met uitschieters naar boven en naar beneden. De Greve: ‘Nederland en België hanteren verschillende berekeningen van de aanvangsrendementen, hebben andere financieringsstructuren, en verschillen op fiscaal vlak en wat gebruikelijk is om door te rekenen aan kosten aan de huurder, maar als je dat allemaal meeneemt, dan zijn de uiteindelijke netto-rendementen voor de Nederlandse wijkwinkelcentra en Belgische retailparks vergelijkbaar.’
Net als in Nederland bestaan de retailparks waarin Pertinea in België belegt ook vooral uit convenience, zegt Kievit. ‘Maar daar houdt de vergelijking dan ook wel mee op: wij leggen onze investeerders uit dat de Nederlandse wijkwinkelcentra echt voor de buurt zijn en dat bezoekers er zo’n drie keer per week boodschappen doen, vaak ook op de fiets. De retailparks in België hebben veel grotere supermarkten, waar bezoekers met de auto één keer per week boodschappen doen, en waar eigenlijk alles aan winkels zit met uitzondering van luxe.’ De risico’s van de beleggingen zijn ook vergelijkbaar, hoewel De Greve de planologische risico’s in Nederland kleiner acht. ‘De Nederlandse overheid is namelijk veel strikter in haar retailbeleid dan de Belgische.’

Veel kapers op de kust
Pertinea is echter niet de enige belegger die geïnteresseerd is in wijkwinkelcentra. De veranderingen op de retailmarkt lijken vooral segmenten als mode en bruin- en witgoed te treffen, en minder de convenience. Dat maakt dat er vele kapers op de kust zijn en dat er soms snel gehandeld moet worden. Het aanbod vindt Pertinea op verschillende manieren. Kievit: ‘We staan op de lijstjes van alle grote makelaars en zien alles van hen wel langskomen. Maar we doen ook graag off-market deals.’
Kievit en De Greve hebben namelijk gemerkt dat niet iedere verkoper even graag een grote landelijke makelaar inschakelt. Verkopers zijn soms local heroes, voor wie de verkoop een emotioneel proces kan zijn. Een spreadsheet-benadering met een breed verkoopproces kan dan wat al te kil zijn. Kievit: ‘Voor ons geldt dat de off-market benadering, die overigens ook via de regionale makelaar kan lopen, wel meer tijd kost. De slaagkans van de deal is dan echter groter. In een tenderprocedure investeert uiteraard iedere bieder op één na tevergeefs tijd en middelen.’
Ondanks de aankoopdruk ziet De Greve geen gekte op de markt. ‘Ik vind dat kopers in Nederland over het algemeen zorgvuldig te werk gaan, waarbij ze voor zichzelf een passend rendement en risico berekenen. Misschien dat er daarom zeer weinig portefeuilles succesvol verhandeld worden: beleggers willen tegenwoordig alleen de centra kopen die ook echt in hun portefeuille passen en wijken hier niet van af wanneer deze gekoppeld worden aan andere types vastgoed.’
Wat ook kan helpen, is dat de banken de risico’s heel goed meewegen. Kievit: ‘Ik merk niet dat de loketten dicht zijn, zoals soms gezegd wordt.’ Pertinea zoekt zijn financiers zowel in België als Nederland, waarbij de banken leningen verstrekken voor het vastgoed in beide landen. Kievit: ‘Dat we geen problemen ondervinden met de banken kan ook komen doordat we een product hebben dat de banken wel zint: wij financieren steeds voorzichtig op gemiddeld 50% en kunnen inmiddels een mooi trackrecord overleggen van bijna 10 jaar uitsluitend succesvolle investeringen.’

Geen wilde avonturen
Voor Pertinea dan ook geen wilde avonturen met omvangrijke risicovolle ontwikkelingen. Woningen toevoegen is verder ook niet het eerste waaraan gedacht wordt. De Greve: ‘We zijn nu eenmaal geen woningfonds.’ Maar een combinatie met een partner die de woningen afneemt, is wel mogelijk.
Geen grootschalige ontwikkelingen betekent niet dat Pertinea louter aan passief beheer doet. Kievit: ‘Natuurlijk streven we er wel naar om actief waarde te creëren. Voor wijkcentra worden huurders als fitness, yogastudio’s en medische functies ook steeds belangrijker. Wat je eventueel aan huurprijs inlevert op zulke huurders krijg je via de toename van passanten en dus ook omzetten bij de andere huurders wel weer binnen.’ De Greve beaamt dat en voegt eraan toe: ‘Het is vooral belangrijk dat de huurdersmix goed is, en dat de huurprijzen niet tot het uiterste opgerekt zijn. Een stabiel rendement krijg je immers alleen maar als de huurder voldoende zuurstof heeft.’