Interview: Paul Oremus wil feeling houden met aandeelhouders

Paul Oremus, country manager Netherlands bij CBRE Global Investors, verwacht dat het woningfonds dit jaar met € 250 mln groeit en de twee jaren erna met in totaal € 150 mln.

Dat zegt Oremus in een interview met PropertyNL. Hij is tevens manager van het CBRE Dutch Residential Fund. Dit artikel verschijnt ook in PropertyNL magazine no. 7, dat vrijdag uitkomt.

Door Ronald de Blauw

Met de aankoop van de Cool Tower in Rotterdam en Rhapsody in Amsterdam West krijgt het CBRE Dutch Residential Fund er weer 430 woningen bij. Eerder werd al het woongebouw Marco Polo in Amsterdam West verworven, dat 145 huurappartementen telt. Fondsmanager Paul Oremus verwacht dat het fonds dit jaar met € 250 mln zal groeien en de 2 jaren erna met in totaal € 150 mln. ‘Om de langdurig goede performance van het fonds te waarborgen, wordt de operationele portefeuille actief gemanaged en wordt intensief ingezet op de aankoop van nieuwbouwprojecten. Het is nu de tijd om acquisities te doen, met de instroom van kapitaal en de opverende woningmarkt. Het is zaak om het woningbestand te blijven verjongen.’
Oremus is sinds het vertrek van Hans Copier naar vastgoedfinancier Propertize als ‘country manager Netherlands’ verantwoordelijk voor de Nederlandse tak van CBRE Global Investors en het woningfonds met 54 institutionele beleggers. Samen met zijn collega’s Frédérique Weber (CBRE Dutch Office Fund) en Jaap Demoed (CBRE Dutch Retail Fund) heeft hij in totaal voor circa € 4,5 mrd aan vastgoed onder zijn hoede. De fondsmanagers hebben veel eigen verantwoordelijkheid en werken met dedicated teams van asset managers, transactiemanagers en research-, juridische en onderhoudstechnische specialisten. Daarnaast is er nog een staf die diensten levert aan de fondsen. Het team dat werkt voor het woningfonds bestaat uit circa 25 mensen.

Feeling houden
Voor Oremus is het belangrijk om feeling te houden met de aandeelhouders van de Nederlandse fondsen van CBRE Global Investors, voornamelijk pensioenfondsen en verzekeraars. Vandaar dat hij na zijn aanstelling als country manager Netherlands in 2013 ervoor pleitte ook het management van een van de fondsen te gaan doen. Toen Robbert van Dijk vorig jaar overstapte naar ASR Vastgoed Vermogensbeheer, nam Oremus zijn taak als fund manager van het CBRE Dutch Residential Fund over.
Het hoofdkantoor van deze regio, goed voor meer dan € 27 mrd aan vastgoedinvesteringen, is net als de Nederlandse tak gevestigd in WTC Schiphol. In een kamer die uitzicht biedt op een zomers komen en gaan van vliegtuigen legt hij uit wat zijn rol is binnen CBRE Global Investors, de Amerikaanse vastgoedvermogensbeheerder die in 2011 ING REIM grotendeels inlijfde, en schetst hij de voorgeschiedenis van het fonds. ‘Ik stuur de organisatie op hoofdlijnen aan, maar bemoei me niet met de dagelijkse praktijk van het kantoren- en winkelfonds. Grote investeringen leggen we voor aan de aandeelhouders.’
Het woningfonds is een van de oudste institutionele vastgoedfondsen van Nederland, ontstaan vanuit de woningbeleggingen van Nationale Nederlanden. Al in 1998 werd het opengesteld voor andere investeerders en in 2007 werd het geherstructureerd.

Portefeuille optimaliseren
Om de woningportefeuille te optimaliseren en te zorgen voor voldoende liquiditeit, worden geregeld woningcomplexen verkocht. Zo heeft het fonds vorig jaar twee grote deals gedaan met de Engelse investment manager Round Hill. Het gaat om ruim 2000 woningen, verspreid over het land. In Rotterdam werd het aandeel in de Schielandtoren van de hand gedaan, 56 huurappartementen in een toren met in totaal 106 appartementen uit 1996. Van der Vorm Vastgoed is hier de aankopende partij.
‘Met deze verkopen is het CBRE Dutch Residential Fund weer een stap verder in de optimalisering van de woningportefeuille. Belangrijke strategische doelen als een optimale geografische spreiding en verdere verjonging van de portefeuille zijn hierdoor versneld gerealiseerd. We hebben verkocht op locaties die buiten de strategie van het fonds vallen, met name de wat oudere woningen. Wij concentreren ons op de Randstad plus, inclusief de Brabantse steden en Arnhem en Nijmegen; de plekken waar groei is en – nog belangrijker – waar het aantal huishoudens toeneemt. Daar wil je als woningfonds met je beleggingen de komende 10–20 jaar zitten. Hoewel steden als Groningen en Maastricht ook groeisteden zijn, passen die niet in de strategie. Het gaat er ook om voldoende massa te creëren om in een woningmarktgebied het verschil te kunnen maken. Met één enkel complex in een stad lukt dat niet.’

Bodem bereikt
Het fonds van Oremus bestaat nu uit ongeveer 6500 woningen, die € 1,1 mrd waard zijn. Ze liggen redelijk verspreid over de Randstad; er is niet één stad waar het zwaartepunt ligt. Een vijfde van het fondsvermogen is belegd in Amsterdam. Het beheer in het fonds is uitbesteed aan meerdere property managers. CBRE Global Investors is daarmee een van de grootste institutionele woningbeleggers van Nederland, na Syntrus Achmea Real Estate & Housing (circa 30.000 woningen), Vesteda (23.000), Amvest (19.000) en Bouwinvest (14.000). Buitenlandse partijen als Patrizia en Round Hill zijn echter aan een snelle opmars bezig en ook particuliere beleggers en familiebedrijven als Grouwels, Daelmans, Van der Vorm, Metterwoon (Thunessen) en Urban Interest (Hilders) hebben omvangrijke portefeuilles. De concurrentie is dus groot, terwijl het aanbod beperkt is. Van corporatiezijde is ook niet heel veel meer te verwachten, na de noodverkopen door Vestia en WIF.
‘Nu de bodem van de markt is bereikt, hebben Angelsaksische en Aziatische investeerders interesse voor heel Europa’, legt de country manager uit. ‘Ze hebben veel vertrouwen in vastgoed en door de lage rente en de goedkope euro is het ook aantrekkelijker woningen te kopen.’ Over het gebrekkige aanbod vanuit corporaties maakt hij zich geen zorgen. ‘Dat is een heel ander product, met een lager huurniveau en doorgaans ouder dan 20 jaar. De aankopen door deze Angelsaksische investeerders zijn vaak voor een groot deel met vreemd geld gefinancierd. Wij hebben met onze aandeelhouders afgesproken om niet meer dan 15% te leveragen.’
CBRE Global Investors belegt voor de lange termijn en gaat niet voor de kortetermijnwinst, zoals andere partijen die willen profiteren van de huurgroei en na vijf jaar er weer uit stappen. Oremus: ‘We zijn een echte asset manager en zullen niet de rol van medeontwikkelaar innemen. We hebben daar ook het apparaat niet voor. Wel zijn we zo vroeg mogelijk betrokken bij het ontwerp en hebben we een nauw omschreven programma van eisen waaraan nieuwbouw moet voldoen.’

Eindbelegger
Rhapsody in West te Amsterdam wordt ontwikkeld en gebouwd door bouwonderneming De Nijs uit Warmenhuizen. Het project bestaat uit 250 appartementen verdeeld over 5 gebouwen, in het stadsdeel Nieuw-West. De woningen vallen onder het middeldure huursegment, een segment waar grote vraag naar is in Amsterdam.
Cool Tower is een ontwikkeling van de Vijf Heeren, een onderneming van de Rotterdamse ontwikkelaar Jan Ultee. De CoolTower wordt gebouwd in Rotterdam Centrum, in het Baankwartier direct achter de Schiedamsedijk. De toren bestaat uit 180 appartementen en beslaat 34 bouwlagen met een totale hoogte van ruim 100 meter. De woningen zijn in het middeldure huursegment. De totale woonoppervlakte is circa 17.000 m², met 142 parkeerplaatsen in de achtergelegen parkeergarage.
Ultee heeft al jaren geleden een positie verworven in dit gebied en was voor de crisis al met de ontwikkeling begonnen. Door de tegenvallende markt viel de verkoop tegen en kwam het project een tijd stil te liggen. De ontwikkelaar moest eerst een eindbelegger zien te vinden. Die diende zich aan in de gedaante van CBRE Global Investors. ‘Ik ben heel enthousiast over deze plek, vlakbij het de populaire Witte de Withstraat en de Maas. Het is een product waar echt vraag naar is en dat uitzicht biedt op goede huurniveaus. Vorig jaar hebben we de Schielandtoren in het centrum verkocht aan Van der Vorm Vastgoed en we wilden graag een nieuw project kopen in Rotterdam. De samenwerking met Ultee kwam in dit geval tot stand via een makelaar, maar even vaak staan ontwikkelaars, aannemers, beheerders of gemeenten aan de basis van een woningdeal.’
De Rotterdamse markt is wel heel anders dan de Amsterdamse, stelt Oremus. Je moet goed weten welke huren mogelijk zijn en welke plekken in trek zijn. Een product moet echt concurrerend zijn en er is vooral vraag in het middensegment met maandhuren tot circa € 1200. In het topsegment is de vraag maar heel beperkt. ‘In Amsterdam is de druk op de woningmarkt groot en binnen de ring liggen de prijzen extreem hoog. Voor huishoudens met een inkomen tot € 50.000 is het vrijwel niet mogelijk om hier een huis te vinden, en zij wijken uit naar de andere kant van de ring. Met name Nieuw-West is in trek bij deze doelgroep.’

Amsterdam weer in trek
Dat Amsterdam als vanouds weer in trek is bij woningzoekenden, beleggers en ontwikkelaars, blijkt ook uit de tenders die gemeente organiseert. Het CBRE Dutch Residential Fund is vanaf een vroege fase bij de twee projecten betrokken en financiert de bouw door voorafgaand de bouwtermijnen te betalen. Ook pakt het fonds het verhuurrisico. ‘De ontwikkelaar realiseert het project in nauwe samenwerking met de eindbelegger en wij brengen onze expertise in, bijvoorbeeld op het gebied van verhuur en progamma van eisen. Omdat we voor een periode van 10–20 jaar instappen, streven we naar een duurzaam rendement. We willen dat er iets gebouwd wordt dat er over 100 jaar nog steeds staat.’
Voor het meten van de duurzame prestaties van haar vastgoedfondsen is CBRE Global Investors aangesloten bij Gresb, een in Nederland gevestigde organisatie die portefeuilles beoordeelt en vergelijkt op het gebied van duurzaamheid. Gresb is sinds vorig jaar een dochter van de Amerikaanse Green Building Certification Institute. Volgens de metingen van Gresb is het CBRE Dutch Residential Fund een van de duurzaamste woningfondsen ter wereld en de duurzaamste van Nederland, aldus de fondsmanager. ‘We hebben dit hoog in het vaandel staan, maar we zullen geen rendement inleveren om een nog hogere duurzaamheidsdoelstelling te kunnen halen. We beleggen voor pensioenfondsen en verzekeraars en we moeten voor hen een optimaal financieel rendement behalen.’

Lokale markt
Hoewel het woningfonds van CBRE Global Investors ook open staat voor buitenlandse beleggers, zijn het nu nog alleen de Nederlandse partijen die erin beleggen. Veel buitenlandse partijen zijn enthousiast om te beleggen in Nederlandse woningen, maar doen dat liever rechtstreeks. Wat meespeelt, is dat de woningmarkt heel lokaal functioneert en de overheid een flinke vinger in de pap heeft, zeker in Nederland. De partijen die hebben geïnvesteerd, zoals Patrizia en Round Hill, hebben een Nederlands team en zijn met een kantoor lokaal aanwezig.
Tegelijkertijd beleggen de Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars bij voorkeur via fondsen in Nederlandse woningen. Het CBRE Dutch Residential Fund en het CBRE French Residential Fund zijn de enige woningfondsen van CBRE Global Investors EMEA en er zijn ook geen plannen om een pan-Europees woningfonds op te richten. In de Verenigde Staten is de asset manager ook sterk op het woningvlak; het is daar volgens Oremus een sterke asset class. ‘Ik heb regelmatig contact met de managers van de Amerikaanse woningbeleggingen om best practices uit te wisselen; dat is een grote plus van het wereldwijde netwerk van CBRE Global Investors.’