Interview: Nieuw leven in oud warenhuis

De bovenste verdieping van het voormalige warenhuis biedt een mooi zicht op de Oude Gracht en de Dom die in de steigers staat. Nu alle tussenwanden verwijderd zijn, komt de ruimtelijke kwaliteit die de oorspronkelijke architect Dirk Brouwer voor ogen had goed tot zijn recht. Licht en ruimte, dat is waar de toekomstige Utrechtse vestiging van Spaces van zal profiteren in dit icoon van het Nieuwe Bouwen, zeker als de huurders over anderhalf jaar het dakterras in gebruik kunnen nemen.

Open puien
House Modernes zal dankzij het renovatieontwerp van ZZDP beschikken over een industriële look, met grote vloeren en licht dat door de grote raampartijen rondom binnenkomt. Het oorspronkelijke gevelontwerp wordt nauwgezet nagemaakt, maar dan in een duurzame variant. Beneden aan de Oude Gracht komen winkels met hoge, open puien. De samenwerking tussen eigenaar Syntrus Achmea Real Estate & Finance en huurder Spaces (onderdeel van IWG) werpt zijn vruchten af, resulterend in een contract voor ruim 7000 m² kantoorruimte.

Annelou de Groot is sinds oktober 2017 head of development van IWG Nederland. Ze zegt regelmatig te worden benaderd door vastgoedeigenaren die maar wat graag Spaces of een ander concept voor flex-offices in hun leegstaande panden zouden zien. De laatste tijd gaat het ook vaak om retailprojecten. ‘Maar lang niet alle winkelpanden zijn geschikt om naar kantoorruimte om te bouwen, bijvoorbeeld omdat er te weinig daglicht is of vanwege technische vereisten. Soms onderhandelen we een jaar met een eigenaar en gaat het project uiteindelijk toch niet door. Voor de deal met Syntrus Achmea voor House Modernes hebben we 2 jaar de tijd genomen, met respect voor elkaars belangen. In goede harmonie hebben we overeenstemming bereikt.’

Veranderende retailmarkt
Walther van Leeuwe is sinds maart 2017 hoofd (her-)ontwikkeling & transformatie binnen Syntrus Achmea. Vanuit de bestaande vastgoedportefeuilles herontwikkelt hij objecten naar toekomstbestendige producten die weer waarde toevoegen voor de klanten, zoals House Modernes, de voormalige Planeet. In 2012 kocht Syntrus Achmea De Planeet van een fonds van Annexum met het doel het te herontwikkelen. Volgens het Kadaster was de koopsom € 43,5 mln. Eigenaar van het ruim 12.000 m² grote pand is het Achmea Dutch Retail Property Fund. Op de begane grond en de eerste verdiepingen zaten verschillende winkels, waaronder Blokker, Intertoys, Kruidvat, Aktiesport en AH to Go. Daarboven was de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) gevestigd, met een huurcontract tot juni 2017.
Aanvankelijk was het plan om de winkelruimte uit te breiden naar de bovenverdiepingen en ruimte te bieden aan bijvoorbeeld een warenhuis of grote internationale moderetailer. De belegger ging in zee met een risicodragend ontwikkelaar. Van Leeuwe: ‘De retailmarkt stond er in 2012 anders voor. Verschillende internationale brands openden flagship stores in Nederland, zoals Primark, Forever21 en Marks & Spencer. Met V&D ging het toen al niet goed, maar er stond wel een andere warenhuisketen klaar om een deel van de panden over te nemen (Hudson’s Bay, die nu weer vertrekt, red.). Tijdens het uitwerken van de plannen bleek de retailmarkt zich echter anders te ontwikkelen en bleek er nauwelijks nog vraag naar heel grote winkels over meerdere verdiepingen.’

Ruimte om te ademen
In 2017 besloot Syntrus Achmea de invulling te heroverwegen. Het aflopen van het contract met HKU bood die mogelijkheid. Ook de contracten met de verschillende winkels zijn volgens Van Leeuwe op een nette manier opgezegd. ‘Door doelgroepanalyse en locatieonderzoek in combinatie met onze visie op binnensteden zijn we gekomen tot een mix van functies die passen op deze plek in de binnenstad. Het gaat erom plekken te creëren waar mensen graag verblijven’, aldus Van Leeuwe. IWG kwam toen in beeld als potentiële huurder.

In Utrecht is veel vraag naar zulke flexibele kantoorconcepten. Volgens De Groot gaan de veranderingen in de markt van kantoorruimte op maat razendsnel. ‘Je ziet nu een shift van start-ups en scale-ups naar corporates. Daar zit de grootste groei. Multinationals willen naast hun grote hoofdkantoren flexibele hubs verspreid over het land. Ze sluiten contracten met operators vaak voor 2 à 3 jaar. Die contracten bieden de ruimte om te ademen, afhankelijk van de behoefte van de werknemers.’

Er is voor gekozen verschillende functies te stapelen, met de nodige flexibiliteit. De winkelruimtes (totaal 2700 m²) bevinden zich op de begane grond en de eerste verdieping. Zowel kleine als heel grote units zijn mogelijk. Er komen niet zoals vroeger weer winkels op de eerste verdieping die alleen via een trap of lift vanaf de straat toegankelijk zijn. ‘We zijn met veel potentiële retailers in gesprek’, zegt Van Leeuwe. ‘Maar tegenwoordig worden huurcontracten niet 1,5 jaar voor oplevering getekend, dus namen kan ik nu nog niet noemen.’
In de kelder is een grote fietsenstalling voor bijna 1000 fietsen gepland, die de gemeente gaat huren. De werfkelders aan de Oude Gracht die bij het complex horen, bieden straks ruimte aan horeca. Op de tweede tot en met de zesde verdieping komt de vestiging van Spaces, die de gehele kantoorruimte beslaat. De ingang komt aan de Lange Viestraat en op het dak komt horeca met een terras voor de kantoorgebruikers.

‘Syntrus Achmea wil volgend jaar graag een mixed-use vastgoedfonds opzetten’, aldus Van Leeuwe. ‘Je ontkomt niet aan het mengen van functies, al dan niet binnen een gebouw. De urbanisatie zet onverminderd door en de druk op de binnensteden neemt toe. Consumenten, werknemers en zzp’ers komen voor de beleving en ontmoeting en willen meer dan alleen werken of winkelen. Voor mixed-use geldt dat het geheel meer is dan de som der delen.’

Spaces opent 3 vestigingen in Utrecht
In Utrecht worden de komende jaren drie nieuwe Spaces-locaties geopend; behalve in House Modernes ook in het ABN Amro-pand aan de Daalsesingel (ruim 8000 m², open in 2020) en in het nieuwbouwproject Wonderwoods (6000 m², open in 2022). Wonderwoods ligt aan de andere kant van het station.
Volgens Annelou de Groot, head of development van IWG Nederland, hebben ze alle drie een eigen sfeer en trekken ze verschillende gebruikers. Steeds vaker huren ook grote bedrijven ruimte om hun werknemers de gewenste flexibiliteit te kunnen bieden. ‘De potentie van Utrecht is enorm, vanwege de locatie midden in het land, de relatief jonge en hoogopgeleide bevolking en de snelle groei van het aantal inwoners.’

Onlangs heeft IWG The Office Operators (TOO) ingelijfd, met 20 locaties in 11 steden. Behalve TOO, Regus en Spaces behoren wereldwijd ook HQ, Signature by Regus en No. 18 tot het moederbedrijf. IWG heeft nu in totaal ongeveer 3300 locaties in meer dan 110 landen. International Workplace Group (IWG) sluit altijd huurcontracten af en heeft geen vastgoed in bezit. Onlangs introduceerde de in 1989 opgerichte beursgenoteerde onderneming de mogelijkheid van franchise voor de Nederlandse markt, in navolging van landen als het Verenigd Koninkrijk en Duitsland.

Spaces werd opgericht in 2006 en opende in 2008 zijn eerste vestiging aan de Herengracht in de Amsterdamse binnenstad. Ruim vijf jaar geleden werd het merk overgenomen door Regus, dat later werd ondergebracht bij IWG. In 2014 had Spaces nog maar vier locaties, drie in Amsterdam (Zuidas, Herengracht en Vijzelstraat) en één in Den Haag (Rode Olifant). Sindsdien is het hard gegaan met de aanbieder van creatieve werkruimtes. Op dit moment zijn er bijna 300 locaties in Europa, Canada, de Verenigde Staten (onlangs ook in het iconische Chrysler Buiding), Zuid-Amerika, Afrika, Australië en Azië. In Nederland zijn er negen vestigingen, waarvan zes in Amsterdam en één op Schiphol. Spaces Hofplein in de voormalige Shell-toren ging in 2016 open. Spaces onderscheidt zich van Regus door de nadruk op community building en een luxere uitstraling.

Architect en verzetsheld
Galerie Modernes, op de hoek van de Lange Viestraat en de Oude Gracht in de Utrechtse binnenstad, werd in 1941 heropend. Het pand werd gebouwd op de plek van het oude warenhuis, dat drie jaar eerder door brand was verwoest. Destijds was het een zeer luxe warenhuis met roltrappen en liften, een functionalistisch icoon.
De architect, Dirk Brouwer, kwam in hetzelfde jaar dat zijn warenhuis werd geopend om het leven. Hij was actief in het verzet, onder meer door tekeningen van vliegvelden te maken, de verzetskrant Vrij Nederland te steunen en onderdak te verlenen aan gezochte militairen. Hij dook onder in Rotterdam, maar werd verraden en gearresteerd. Op 41-jarige leeftijd werd Brouwer op een koude novemberdag door de Duitse bezetter geëxecuteerd in de Duinen bij Overveen.
Hij liet een klein maar bijzonder architectonisch oeuvre na, waaronder verschillende Hema-panden (in Heerlen in een rijksmonument), een busgarage in Bergen en de uitbreiding van de Bijenkorf in Amsterdam. De Rotterdamse vestiging van de Bijenkorf, die hij samen met Willem Dudok ontwierp, ging bij het bombardement verloren.

De geschiedenis van de Galeries Modernes-keten gaat terug tot 1871, toen een Franse ondernemer Grand Bazar Français opende aan de Hoogstraat in Rotterdam. Vijf jaar later opende zijn broer een filiaal in Amsterdam en later volgden vestigingen in onder andere Utrecht, Den Haag, Groningen en Arnhem. In 1925 werd de naam gewijzigd in Galeries Modernes. De warenhuisketen werd in 1969 overgenomen door KBB, de moedermaatschappij van de Bijenkorf. De winkels werden daarna gesloten of omgebouwd tot Bijenkorf.
Het Utrechtse warenhuis opende in 1904 aan de Lange Viestraat de deuren en sloot in 1981. Vervolgens was er 10 jaar lang een winkel van Kwantum Hallen gevestigd. De ontsierende blauwe gevelbeplating verscheen bij de verbouwing na het vertrek van Kwantum.