Real IS investeert jaarlijks € 150 à 200 mln in Nederlands vastgoed, ook in herontwikkeling, zoals het KPN-hoofdkantoor.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 25 januari 2019
De Duitse belegger Real IS wil jaarlijks € 150–200 mln investeren in Nederlands vastgoed. Afgelopen jaar vergden de verbouwing van het KPN-kantoor in Rotterdam en het complementeren van het team onder leiding van Melanie Grüneke de nodige aandacht. Ondertussen werd onderhandeld over nieuwe aankopen en de verwachting is dat hier de komende maanden meer nieuws over te melden is.
Niet bovenop elke kans
Bij de opening van het 18.500 m² grote KPN-hoofdkantoor eind vorig jaar sprak PropertyNL met Grüneke, head of Real IS Netherlands, over de toekomstplannen. De Nederlandse portefeuille heeft nu een waarde van ongeveer € 1 mrd en zal de komende jaren verder groeien. Real IS is echter wel kieskeurig. ‘We worden vaak benaderd door investeerders die commercieel vastgoed aanbieden. Maar we springen niet bovenop elke kans die zich voordoet; we nemen de lokale markt eerst goed onder de loep. Vorig jaar hebben we ons kantoor in Amsterdam officieel geopend. Het team van 5 mensen heeft veel knowhow en ervaring, zodat we zelf onderzoek, transacties en herontwikkelingen kunnen managen.’
Real IS is een van de grootste vastgoed asset managers van Duitsland en treedt op voor particuliere en institutionele beleggers. De groep heeft vastgoed in beheer ter waarde van in totaal ongeveer € 8,5 mrd in 11 landen en is vertegenwoordigd op vijf locaties in Europa en in Australië. Real IS is een dochter van Bayerische Landesbank (BayernLB). De focus ligt op kantoren, retail, logistiek, hotels en woningen in Duitsland, Australië en West-Europa. In 2017 werd voor € 1,3 mrd aan- en verkocht, € 950 mln aankopen en € 350 mln verkopen. In Nederland verwierf de asset manager twee distributiecentra (in Moerwijk en Wijchen), winkelcentrum Parade in Nootdorp en twee kantoren in Amsterdam, de Zuiderhof Paviljoens en het voormalige schoolgebouw van de HES aan het Raamplein.
Trophy building
De laatste was voorheen het kantoor van Eyeworks, het tv-productiebedrijf van Reinout Oerlemans, dat in 2015 werd overgenomen door Warner Bros. Na de overname behield Oerlemans het eigendom van het 116 jaar oude pand, dat hij in 2012 kocht voor ruim € 8,6 mln en grondig liet verbouwen. Real IS legde er vijf jaar later ruim € 20,6 mln voor neer, blijkt uit gegevens van het Kadaster. Warner Bros besloot vorig jaar te verhuizen naar nieuwbouw in Amstel III, waarna flexverhuurder Tribes zijn intrek nam in het 3200 m² grote kantoorpand. De 23ste vestiging van Tribes ging oktober vorig jaar open.
Volgens Grüneke is het pand aan het Raamplein een mooi voorbeeld van een trophy building in het core-plus segment waarin de belegger graag investeert. ‘De focus ligt op core-plus en core, maar we sluiten investeringen in het segment value-add niet uit. Vooral de locatie is bepalend voor ons investeringsbeleid. Het is mogelijk dat we met een ingrijpende renovatie waarde toevoegen, zoals bij het hoofdkantoor van KPN op de Wilhelminapier is gebeurd en binnenkort met Blaak 28 – omgedoopt tot Ploum House – gaat gebeuren.’
Advocatenkantoor Ploum hernieuwde onlangs het contract voor dit 5800 m² grote kantoorpand, dat gebouwd is in de jaren ’50. Het wordt komend jaar vernieuwd, waarbij ook de technische installaties worden vervangen. Het nabij gelegen Blaak House (Blaak 34, 9500 m²) is ook in bezit van Real IS. De belegger kocht beide monumentale kantoorpanden in 2012 van Commerz Real voor € 36,4 mln.
Goede timing
De Duitse asset manager heeft in Nederland niet alleen aangekocht, maar ook verkocht. Eind 2017 kwam Noortse Bosch aan de Vijzelgracht 50 in handen van de Amerikaanse belegger Hines. Real IS ontving de lieve som van € 116 mln voor het ruim 18.000 m² grote kantoorpand (inclusief retail en parkeerfaciliteiten op de begane grond) Het biedt onderdak aan de Autoriteit Financiële Markten (12.500 m²) en Booking.com (5000 m²).
Vorig jaar veranderde het hoofdkantoor van Unilever in Rotterdam van eigenaar. Aegila Capital Management uit Londen betaalde € 86,5 mln voor de twee gebouwen aan het Weena (totaal 24.500 m² met 318 parkeerplaatsen). Unilever huurt 22.000 m² in dit gebouw en Tio University of Applied Sciences 2500 m² in het lagere deel.
Gezien de behoefte van beleggers aan core-plus vastgoed, lijkt het een niet voor de hand liggende keuze om deze kantoren af te stoten. Volgens Grüneke was de verkoop ingegeven door de structuur van de fondsen waarin dit vastgoed was ondergebracht. ‘Noortse Bosch maakte deel uit van het Luxemburgse fonds BGV III, dat tegen het einde van zijn looptijd aan liep. Het was qua markt een goed moment om te verkopen. De prijzen van het onroerend goed in de omgeving ontwikkelen zich positief en het is een aantrekkelijk kantoorpand met grote vloeren in het hart van Amsterdam. De langetermijncontracten met de twee hoofdhuurders weerspiegelen dit. Zulke grote en flexibel in te delen kantoorvloeren zijn zeer zeldzaam in het centrum van Amsterdam, vooral in combinatie met de goede parkeergelegenheid en het openbaar vervoer.’
Ook de verkoop van het Unilever-kantoor, eveneens uit het BGV III-fonds, was een kwestie van ‘perfect timing’. ‘We hebben hier een goede prijs voor de institutionele investeerders in het fonds gerealiseerd.’
Geplande looptijd
BGV III werd in 2007 geïntroduceerd om te beleggen in core vastgoed in de kantoor- en logistieke markt met een focus op de eurozone. Real IS heeft 12 panden voor het fonds verworven in Nederland, Duitsland en Frankrijk, evenals in Canada en Australië. Het jaarrendement over 2018 bedraagt ongeveer 4,7% (4,4% over de gehele looptijd) en het fonds loopt tot eind 2019.
‘Deze fondsen hebben een vooraf geformuleerde exit’, legt Grüneke uit. ‘Voor de beleggers, zowel institutionele fondsen als private investeerders, willen we het hoogste mogelijke rendement behalen. In dat licht is verkopen als de markt op zijn top is de juiste strategie.’
Sinds de introductie van BGV I in 2000 hebben 8 BGV-fondsen het levenslicht gezien. Het Nederlandse bezit van Real IS is verdeeld over de verschillende fondsen (zie kader). BGV VII werd in 2016 geïntroduceerd. In dit vastgoedfonds zijn de meest recente aankopen van Real IS in Nederland ondergebracht, zoals het kantoor aan het Raamplein in Amsterdam. BGV VIII is onlangs van start gegaan. Ook voor deze fondsen geldt een geplande looptijd van 10–12 jaar. Het totale investeringsvolume moet uitkomen op € 1 mrd, inclusief maximaal 50% externe financiering. Maximaal 15% kan belegd worden in het segment ‘manage to core’ oftewel ‘value-add’, dat wil zeggen dat er na het verwerven extra geïnvesteerd wordt.
KPN Tower volledig vernieuwd
In 2000 werd in het voormalige havengebied van Rotterdam, vlakbij de Erasmusbrug, de 96 meter hoge kantoortoren met de kenmerkende schuine gevel gebouwd, naar een ontwerp van de Italiaanse architect Renzo Piano. Real IS nam het tien jaar later over van Commerz Real. In 2016 besloot KPN zijn hoofdkantoor te verplaatsen van Den Haag naar Rotterdam en het pand op de Wilhelminapier te laten verbouwen. Het gerenoveerde hoofdkantoor van KPN aan de Wilhelminakade 123 in Rotterdam werd in november vorig jaar opgeleverd.
KPN huurt het gebouw voor een periode van 20 jaar. De kantoorruimtes in de 18.500 m² grote toren zijn aangepast aan de laatste technische normen. Ook werd het gebouw vergroot en werden de onderste drie lagen samengevoegd om een representatieve ruimte te creëren van 2800 m², inclusief een nieuw auditorium met plaats voor 250 mensen. Vanuit het auditorium en het nieuwe bedrijfsrestaurant is er zicht op de Maas. In de uitbouw heeft Very Italian Pizza Happy Italy ook een restaurant geopend; de horecaketen huurt ongeveer 800 m² van KPN.
In het kantoorgebouw werken ongeveer 1650 mensen volgens de principes van het nieuwe werken. Het bestuur van KPN en een aantal corporate diensten zijn van het Maanplein op de Haagse Binckhorst verhuisd naar de KPN Tower op de Wilhelminapier. Zij gebruiken de hogere etages vanaf de 14de verdieping. Daaronder zijn de meer uitvoerende afdelingen gevestigd. Bijzonder is de kunstcollectie van KPN, die op de 23ste is ondergebracht, en de bibliotheek met vide.
De begane grond en het atrium werden vergroot en het plein voor het gebouw werd volledig vernieuwd. Daarnaast werd de gevelverlichting vernieuwd met dimbare multi-colour LED-lampen, die een visueel kunstelement toevoegen aan de Rotterdamse skyline. Het gebouw behaalde de Breeam-beoordeling ‘Very Good’. V8 Architecten was verantwoordelijk voor het ontwerp. Dura Vermeer was verantwoordelijk als algemeen aannemer. Savills Building and Project Consultancy werd aangetrokken voor het technisch projectmanagement. Real IS kreeg juridisch advies van Loyens & Loeff.
Head of country
Melanie Grüneke werd in november 2017 benoemd als head of country Real IS Netherlands. Ze werkt vanuit het Amsterdamse kantoor, dat toen werd geopend. Daarvoor vervulde ze bij Real IS, een dochter van de Duitse bank BayernLB, de rol van director asset management international (sinds juni 2013) en was ze gestationeerd in München. Grüneke heeft veel ervaring met commercieel vastgoed. Voorafgaand aan haar overstap naar Real IS was ze head of central asset management bij IVG Asset Management.
Gerelateerde artikelen:
