Interview Jason Blackmore, G&S: ‘Schaarste creëren in tijden van overvloed’

Het is een bijzonder project, Wonderwoods, maar bij ontwikkelaar G&S Vastgoed past het perfect in de reeks. Natuurlijk, het oogt anders doordat het een van de eerste begroeide hoogbouw-gebouwen van Nederland zal zijn. Voor G&S is het ook een beetje anders, omdat de twee torens mixed-use zullen zijn, met zowel kantoorruimte als woonruimte. Het zal bovendien openbaar toegankelijk zijn door de toevoeging van onder meer Nowhere, de eerste immersive digital art space in Europa.

Schaarste creëren
Volgens Jason Blackmore hoort Wonderwoods echter helemaal bij G&S Vastgoed. ‘In een markt van overvloed proberen we altijd schaarste te creëren door iets toe te voegen wat er nog niet is. Dat hebben we in de jaren ’80 en ’90 gedaan door in Amsterdam Zuidoost voor die tijd hightech gebouwen neer te zetten die bij internetbedrijven in de smaak vielen. De inspiratie daarvoor werd uit de VS gehaald. Op de Zuidas realiseerden we in de jaren ’00 en ’10 gebouwen van een on-Nederlandse schaal en kwaliteit. We werkten daarvoor samen met internationale architecten als Toyo Ito, Rafael Viñoly en Michael Graves, toen nog onbekend hier. Wonderwoods is ontworpen door het Italiaanse architectenbureau Stefano Boeri Architetti en het Nederlandse MVSA Architects, en een dergelijke groen gebouw is uniek voor Utrecht.’
Blackmore is sinds 2011 managing director van G&S Vastgoed. Hij volgde destijds Chris Gongriep op, die het bedrijf in 1978 oprichtte. Blackmore werkte toen al ruim tien jaar bij G&S, waarbij hij zich vooral richtte op de commerciële kant van het ontwikkelaarsvak.
De geest van Gongriep, die vier jaar geleden overleed, waart volgens Blackmore nog steeds rond in het kantoor aan de Zuidas. Blackmore: ‘Dat zie je bijvoorbeeld aan de hechtheid van het team dat we om ons heen verzamelen. Zo hebben we heel lang gewerkt met ZZP en nu met MVSA Architects. Nog steeds nemen we architecten en hun ontwerpen heel serieus. Qua achtergronden is dat team bovendien heel divers, wat de creativiteit weer ten goede komt. Hier op kantoor is de man–vrouw verhouding bijvoorbeeld 50–50, en dat is geen toeval.’

Grote broer
Het feit dat VolkerWessels inmiddels eigenaar is van de bouwtak en deelneemt in G&S Vastgoed, verandert daar niets aan. Blackmore: ‘VolkerWessels is als een grote broer op de achtergrond, die niet alleen een sterke vermogenspositie heeft, maar ook meedenkt. Zo had ik daarnet een brainstorm met Dick Boers (lid RvB VolkerWessels, red.) over een grote ontwikkellocatie. Nu VolkerWessels weer van de beurs is gehaald, is er nog meer ruimte voor ondernemerschap in het bedrijf. De lijnen zijn korter geworden, omdat er nu minder ogen meekijken. Dat betekent uiteraard niet dat alles minder zorgvuldig gaat.’
Een eigenaar met een goede vermogenspositie is in deze tijden van corona geen sinecure. Blackmore is er in elk geval van overtuigd dat de veranderingen die al in de lucht hingen, nu versneld op de markt af zullen komen. ‘Corona zag ik echt niet aankomen, maar ik zag wel dat de prijzen die voor de kantoren betaald werden, niet meer bepaald werden door de onderliggende factoren. Dan kan het alleen maar slechter gaan, en dus hebben we inderdaad alles verkocht.’

Andere wereld
Dat is een geluk bij een ongeluk, maar de veranderingen gaan verder dan alleen de bedragen die voor kantoorruimte worden neergelegd. Blackmore ziet al langer dat de wereld verandert. Leefklimaat en gezondheid werden ook voor corona steeds belangrijkere thema’s. Blackmore: ‘Als een bedrijf een gebouw wil huren, waar kiest het dan voor? Zeker met de opgedane corona-ervaring? Dat is geen verouderd gebouw, maar een veilig gebouw met schone lucht of bijvoorbeeld meer liften, zodat personen verspreid kunnen worden.’
De gebruiker zal volgens Blackmore bovendien kiezen voor een gebouw dat zijn medewerkers kan laten werken op zo min mogelijke vierkante meters, en op een zo veilig mogelijke manier. ‘Een hogere dichtheid betekent immers dat er nog minder meters gehuurd hoeven te worden, maar ook dat er een hogere investering per vierkante meter gedaan kan worden.’
Om ook die binnenkant zo goed mogelijk te laten aansluiten op de eisen, werkt G&S samen met BNP Paribas Real Estate en MMEK aan ReDefine, een overtuiging over het creëren van een gezonde, veilige en productieve werkomgeving. Deze visie wordt vertaald naar een concreet huisvestingsprogramma. In de basis moeten mensen natuurlijk veilig naar kantoor kunnen, maar ReDefine gaat verder dan dat. Het doel is dat Redefine zichzelf continu verbetert en dat steeds ‘evenwichtiger advies’ gegeven kan worden ten aanzien van huisvesting. Niet alleen op bedrijfseconomische gronden, maar ook op het gebied van duurzaamheid, gezondheid, veiligheid en technologie. ReDefine zal voor het eerst worden toegepast in Wonderwoods.

Snel verkopen
Het is niet alleen het vernieuwende karakter dat maakt dat Wonderwoods in de ontwikkelreeks van G&S Vastgoed past, maar ook de manier van financieren van het project past daarin. Een groot deel van het project, zowel de kantoren als de woningen en de voorzieningen, is al verkocht aan ASR Real Estate. Binnenkort start de verkoop van de koopwoningen. Blackmore: ‘Het is altijd onze strategie geweest snel te verkopen. Natuurlijk laten we dan geld lopen, maar we lopen ook minder risico. We gaan sowieso niet voor de meest commerciële deal die mogelijk is; we gaan niet voor de hoogste prijs. Dat trekt namelijk aan de voorkant meteen al een wissel op het project. Gezien de looptijd van onze projecten komt er altijd een moment dat je elkaar in de ogen moet kijken. De uitkomst moet dan zijn dat bij elkaar blijven gezelliger is dan uit elkaar gaan.’
Hij licht zijn uitspraak toe: ‘Kijk, ons project is maar een van de projecten die de belegger in portefeuille heeft. In de slechte periodes moet die belegger dan altijd wel afscheid nemen van bepaalde projecten. We willen dan niet dat ons project bovenaan de lijst staat.’
Ervaring met slechte periodes heeft G&S zeker. De ontwikkelingen op de Zuidas waren visionair in die zin dat de ontwikkelaar al vroeg grondposities innam, omdat Gongriep en Blackmore zagen dat de bedrijven in de binnenstad het steeds moeilijker kregen. Maar in 2005, toen de gebouwen werden opgeleverd, bedroeg de leegstand op de Zuidas 70%. Blackmore: ‘We geloofden er toen zelf ook niet meer in. We hadden al verkocht, maar kregen toch een behoorlijke afslag.’ Ook toen al bleek dat het voordelen heeft om een flink vermogen achter de hand te hebben. Gongriep kon als grootaandeelhouder het bedrijf uit de brand helpen.

Andere gemeenten
Verandert er dan helemaal niets bij G&S Vastgoed? Jawel. Terwijl het bedrijf voorheen alleen in het Amsterdamse actief was, slaat het nu zijn vleugels uit naar de rest van het land. Nu dus in Utrecht, maar G&S was eerder met Icon ook al actief bij de herontwikkeling van New Babylon in Den Haag. Ook Rotterdam stond op het lijstje. Hoewel het Schiekadeblok, het project bij het centraal station, net is afgeketst, blijft de gemeente volgens Blackmore interessant voor woningbouw. ‘Dit in tegenstelling tot Amsterdam, waar de grondprijs de afgelopen jaren steeds belangrijker is geworden. We willen niet concurreren op prijs; daarom doen we ook bijna nooit mee aan tenders. Wonderwoods was een uitzondering, juist omdat hier gevraagd werd naar kwaliteit.’
Wat ook verandert, zijn de ontwikkelsegmenten waarmee G&S Vastgoed zich bezighoudt. Gestart als pur sang kantoorontwikkelaar, werden er op de Zuidas al de nodige woontorens neergezet, inclusief een rijtje grondgebonden woningen. In Utrecht is de ontwikkelaar nu ook betrokken bij de ontwikkeling van een nieuw stukje stad in de Merwedekanaalzone. Samen met Round Hill Capital en Boelens de Gruyter heeft het een positie verworven waar zo’n 1100 woningen kunnen komen. Blackmore: ‘Hoewel mijn focus altijd op kantoren heeft gelegen, komen bij ons bedrijf steeds meer mensen binnen die iets hebben met woningbouw. Ik geloof in het bieden van ruimte aan mensen en dus gaan we ook die kant op. En dat werkt heel goed.’

In de pijplijn bij G&S Vastgoed
De projecten waarmee G&S Vastgoed zich momenteel bezighoudt zijn onder andere:
– Wonderwoods naast Utrecht Centraal Station: 14.000 m² kantoorruimte, 252 woningen, 3500 m² digital art space en voorzieningen. Belegger: ASR Real Estate namens het ASR Dutch Mobility Office Fund en ASR Dutch Core Residential Fund. Oplevering 2023.
– Stadswijk met hoogbouw in de Merwedekanaalzone, samen met belegger Round Hill en Boelens de Gruyter. Mogelijkheden voor 1100 woningen.
– Herontwikkeling van 14.000 m² kantoorruimte aan de Prinses Irenestraat 59 op de Zuidas, samen met belegger Nuveen.
– The Campus op Park 20|20 in Hoofddorp, 34.000 m² aan kantoorruimte, samen met VolkerWessels en Reggeborgh Vastgoed.
– Nieuw hoofdkantoor ING van 36.000 m² in Amsterdam Zuidoost, samen met Edge.

Over Jason Blackmore
School en opleiding? Jason Blackmore (1968) gruwde ervan. Liever was hem zijn bijbaan als stratenmaker, waarmee hij zijn surfspullen kon bekostigen. Niet dat hij niet wilde leren; het lag meer aan de sfeer en de leraren. Blackmore, die zijn naam te danken heeft aan zijn Britse vader en vanwege zijn Nederlandse moeder opgroeide in Friesland, heeft altijd een hekel gehad aan autoriteit die ontleend wordt aan een bepaalde positie. ‘Mijn vader zat in de Britse luchtmacht; zijn hele familie zat bij de politie. Misschien dat ik daardoor moeilijk met autoriteit heb leren omgaan.’
Toch begon hij aan de HEAO in Leeuwarden, om al snel on-the-job te gaan leren bij Schoeman Bedrijfshuisvesting in Hoofddorp. Het makelen lag hem, en hij werd via Gert-Jan Alberts gevraagd naar DTZ Zadelhoff te komen. ‘Overigens heb ik veel later de HEAO in de avonduren nog wel afgemaakt.’
Bij DTZ zat Blackmore bij de afdeling bedrijfsruimte. ‘Er is geen betere leerschool dan hallen verhuren. Je hebt te maken met corporates als Hagemeyer, maar moet tegelijkertijd bij anderen de huur cash ophalen. Wil je een garagebox taxeren, dan zie je ineens dat er een heel naaiatelier achter verborgen zit. Je ziet de andere kant van de samenleving, maar ik heb ook gezien hoeveel veerkracht en productievermogen er op de bedrijventerreinen aanwezig is.’
Voor mensen die zelf iets bereikt hadden, zoals Cor van Zadelhoff, heeft Blackmore veel bewondering. Zulke mannen bleken voor hem betere leermeesters. Ook Chris Gongriep viel in die categorie. Blackmore kwam Gongriep tegen in Hoofddorp, waar Blackmore inmiddels aan het werk gezet was door DTZ omdat hij het er zo goed kende. ‘Hij was betrokken bij het NetHold, en ik zat aan de andere kant. Na afloop van de deal, een afkoopsom, zei hij tegen me: ‘Je was zo’n klootzak tijdens de onderhandelingen, wil je niet voor mij komen werken?’ Dat heb ik gedaan. Ik kreeg een derde van wat ik bij DTZ verdiende, en hoewel ik makelen leuk vind omdat het zo divers is, wilde ik toch weten hoe het was om iets zelf te maken.’
De eerste zes maanden vond hij verschrikkelijk. ‘Ik heb de meest steile leercurve doorgemaakt die je je kunt voorstellen. Hadden we bijvoorbeeld een afspraak met Publicis als potentiële klant, vertegenwoordigd door Pim van de Noorda (toen DTZ). Kwam Chris gewoon niet opdagen en moest ik het alleen opknappen. Nou, dat was een kort gesprek.’
De ruzies tussen Gongriep en Blackmore, die gedurende hun hele samenwerking af en aan plaatsvonden, zijn legendarisch. Veldslagen waren het, met deuren die knoerthard werden dichtgeslagen. Ondertussen verscholen de andere medewerkers zich stilletjes achter hun bureau. ‘Waarom het toch werkte tussen ons? We scheelden 20 jaar, maar het was een feest van herkenning. Chris was heel erg hands-on, was bevlogen, wilde alle details weten en eigenlijk ook zelf uitvoeren. Er ging heel veel liefde in, net zoals in de zeilschepen die hij met zijn andere bedrijf realiseerde, Holland Jachtbouw.’En, zachter: ‘Ik ben voor hem gaan werken vanwege zijn lichtblauwe ogen. Daar straalde een ondeugendheid uit en een nieuwsgierigheid met een enorme focus. Dat is nooit veranderd. Dat maakt dit vak uiteindelijk ook zo leuk: werken met mensen die gepassioneerd ergens mee bezig zijn.’