Interview Jaap Blokhuis en Heino Vink: Stille revolutie voltrekt zich bij Multi

Sinds de overname door Blackstone is de portefeuille van Multi verdrievoudigd. CEO Jaap Blokhuis en COO Heino Vink bespreken in PropertyNL magazine de ontwikkelingspijplijn, die een waarde heeft van circa € 1 mrd (waaronder het € 200 mln kostende Forum Rotterdam).

Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2015

Velen keken twee jaar terug met gemengde gevoelens naar Multi. Het was weliswaar misschien beter om in handen te vallen van Blackstone dan zoals collega MAB de nek te worden omgedraaid, maar velen vreesden een moeizame overgang van het in de markt zo geroemde ‘Dutch design’ naar de Angelsaksische spreadsheets.
Bij binnenkomst in het nieuwe onderkomen van Multi op de Zuidas in Mahler Building is het verschil met de oude wereld aan alle kanten voelbaar. Toen immense kamers met waterpartijen en houten lambriseringen, nu transparante werkvloeren met flexplekken. Toen aan de rand van een perifeer industriegebied, nu in het financiële hart.

Betrokken bij het wereldnieuws
Miljarden aan Blackstone-deals flitsten de laatste maanden over de schermen, van de beursgang van een trustbedrijf in Nederland tot een miljardenportefeuille van General Electric. Bij de woorden ‘Europa’ en ‘winkels’ komt Multi om de hoek kijken, en daarbij Jaap Blokhuis en Heino Vink, respectievelijk ceo en coo.
Jaap Blokhuis trad aan na het vertrek van oprichter Hans van Veggel. Blokhuis verdiende zijn sporen bij ING Real Estate, zette voor de familie Brenninkmeijer Redevco op, het grootste private vastgoedfonds van Europa, en rook in twee overbruggingsjaren als commissaris/adviseur aan vele miljardenportefeuilles, onder meer van Bouwfonds en van Corio.

Heino Vink bestierde Multi in Nederland in het Van Veggel-tijdperk. Hij werd in de overnameslag met Blackstone naar een nummer-één positie gemanoeuvreerd, met backing van oud-Dura Vermeer-topman Dick van Well als chairman. Nu concentreert Blokhuis zich als Multi-ceo op asset management en doet Vink als Multi-coo projectontwikkeling en alle aan- en verkopen.
Er zijn vijf projecten in aanbouw; twaalf projecten zijn in voorbereiding. Blokhuis en Vink voelen zich meer dan ooit betrokken bij het wereldnieuws. ‘Niemand had ooit kunnen bedenken dat je als ontwikkelaar rekening moet houden met twee oorlogen.’ In het Oost-Turkse Diyarbakir is de IS-onrust voelbaar, terwijl Multi in de West-Oekraïense stad Lviv een winkelcentrum heeft geopend in een gebied waar de Krim-crisis met Rusland elke minuut voelbaar is. Het tweetal is net terug uit de Oekraïne. Vink: ‘Wij zijn zeer trots op het feit dat huurders hier alleen op de naam Multi vertrouwen in houden. Ruim 95% is verhuurd.’

Multi’s ontwikkelingspijplijn bevat Nederland (onder andere met Forum Rotterdam circa € 200 mln), Turkije, Centraal-Europa en Italië (Como), samen goed voor bijna € 1 mrd. Daarbij valt op dat de EU-motoren Frankrijk en Duitsland (voorlopig) niet aan bod komen. ‘We hebben wel een behoorlijke Duitse portefeuille met veel kansen voor upgrading, maar op dit moment is het nog niet onze core-markt’, aldus Blokhuis.

Kleinere Europese economieën
Het lijkt erop dat Europa verdeeld is: Unibail-Rodamco, Klépierre en ECE domineren de West-Europese markt. Het Verenigd Koninkrijk kent meer spelers, maar heeft een torenhoge toetredingsdrempel.
Blokhuis zegt zich senang te voelen in de kleinere Europese economieën, variërend van Portugal en Polen tot Tsjechië, en in Turkije. Vink wijst erop dat er op het gebied van projectontwikkeling veel is veranderd. ‘We gaan op termijn niet meer ontwikkelen voor derden. Wij hebben nu drie prachtige ontwikkelingen voor Kroonenberg (Gelderlandplein), Bouwinvest (Mosveld) en verzekeraar Dela (Groeneweg) in aanbouw en nog een aantal projecten in Europa voor derden in voorbereiding, maar we nemen geen nieuwe meer aan. We richten ons nu op onze eigen portefeuille.’

Blokhuis: ‘Wat we hier bovendien niet willen, is een conflict of interest. Dat is een van de eerste dingen die we hier hebben ingevoerd: transparantie. Geen eigen winkeltjes, geen onduidelijke afspraken, heldere verslaggeving. Je moet als het ware zo naar de beurs kunnen.’
Is dat realistisch? ‘We weten dat de horizon van Blackstone beperkt is. Dat dwingt ons na te denken over een exit. Dat kan een overname zijn of een beursgang.’

Inzetten op beleving
Zou de expansieve Simon (grootaandeelhouder van Klépierre die Corio heeft ingelijfd en grootaandeelhouder in McArthur Glenn, de nummer één op het gebied van factory outlets) niet een kans willen wagen om met Multi nummer één Unibail-Rodamco te overtroeven?
Aan dat soort speculaties waagt Blokhuis zich niet, maar hij zegt wel dat het nieuwe Multi qua businessmodel niet zoveel meer verschilt van bijvoorbeeld Unibail-Rodamco, zoals in het verleden. ‘Bij ons is asset management de kernactiviteit, met als onderdeel daarvan projectontwikkeling, dat zo’n 15% van onze portefeuille uitmaakt. Unibail-Rodamco heeft € 35 mrd assets under management, maar heeft ook herontwikkelen van de portefeuille tot een speerpunt gemaakt (circa € 8 mrd pijplijn, red.).’

Veel mensen denken dat Multi minder met ontwikkelen heeft dan vroeger, maar dat is maar schijn, volgens Blokhuis en Vink. Blokhuis: ‘Wij hebben het marketingapparaat uitgebreid en – wat velen niet weten – ook de designgroep van Multi, TTDesign. Wij willen tot de beste behoren op het gebied van ontwikkeling en asset management.’ Vink: ‘Wij zetten vol in op beleving in ons mall-concept. Dat kan echter niet overal, want dat heeft een schaal nodig van meer dan 50.000 m².’

In Nederland is dat is vergelijkbaar met Hoog Catharijne. Zulke centra maakt Multi in Polen (tot 100.000 m²) en in Turkije. Vink: ‘Ons wijkwinkelcentrum Hanzewijk Kampen wordt door Blackstone wel eens ‘Forum Kampen’ genoemd, maar dat is een andere schaal en een andere formule. Toch zitten ook daar goede kansen voor rendement, alleen is de aanpak totaal anders.’

Hoge doelstellingen
Multi heeft ook factory outlets in haar vaandel staan en mikt in Italië op een tweede positie na McArthur Glenn. Op dit moment is volgens onze opgave het Spaanse Neinver nog iets groter met Styles, maar Multi heeft ook al een omvangrijke FOC-portefeuille met vijf centra.
Daarnaast beheert Multi een zogenoemde ‘grocery/retail park’-portefeuille met sterke cashflows. Het lijkt moeilijk om de rendementshonger van de Amerikanen te stillen, maar volgens Blokhuis is dat geen probleem. ‘Wij publiceren geen cijfers, maar onze interne doelstellingen liggen hoger, en wat belangrijker is: we hebben ze ook gehaald.’

Multi kan dankzij de diepe zakken van Blackstone veel kopen. Zo werd een pakket van CBRE Global Investors gekocht – een portefeuille die vroeger bij ING Real Estate zat. En van CG Malls, met als grootaandeelhouder Commerz, werd een portefeuille gekocht die shopping centra bevat die Multi zelf heeft ontwikkeld en gerealiseerd, zoals Almada Forum in Portugal.
Vink: ‘Het is bijzonder hoe goed de kwaliteit is van de projecten die Multi heeft gerealiseerd. Ik zou willen dat we ze allemaal konden terugkopen.’ Van de circa 190 projecten die Multi sinds de oprichting in 1982 heeft gerealiseerd zijn er nu (weer) 30 in eigen bezit.

Derde van alle nieuwbouw
Multi is echter niet voor alles in de markt. Zo ziet Blokhuis niets in het opkopen van projectontwikkelaars. Zo moest de eeuwige rivaal van Multi – MAB, waar oprichter Hans van Veggel het vak leerde – ter ziele gaan. Eigenaar Rabo Vastgoedgroep kon geen koper vinden. Ook verzekeraar ASR wacht voor ASR Vastgoedontwikkeling nog op kopers. Hoe kan