Gerard Groener van Ingka Centres gaat voor Ikea binnenstedelijk herontwikkelen en meeting places creëren
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 26 april 2019
Het is opmerkelijk: Gerard Groener heeft de leiding over een vastgoedportefeuille die alles met de Ikea-warenhuizen te maken heeft, maar heeft vaak niet de Ikea-winkel waar het om draait in zijn portfolio zitten. Ikea Retail heeft namelijk altijd het beleid gehad zelf eigenaar te blijven van zijn eigen vestigingen.
Desondanks heeft Groener als managing director van Ingka Centres het nodige te zeggen over 3 mln m² winkelruimte verspreid over Europa, Rusland, China en Scandinavië. De vierkante meters zijn te vinden in 44 winkelcentra, waar 7000 winkels verhuurd worden aan 1600 merken. De winkelcentra bestrijken het volledige retailaanbod, van mode tot supermarkten én een Ikea, die Ingka dus niet altijd in eigendom heeft. De marktwaarde van de portefeuille bedraagt zo’n € 10 mrd.
‘Qua marktwaarde is dat iets meer dan wat ik bij Corio gewend was’, zegt Groener. Voor de Nederlandse vastgoedmarkt is hij vooral daarvan nog bekend: als ceo van het beursgenoteerde Corio was hij hier zeer zichtbaar. Nu bemoeit hij zich met de rest van de wereld, maar weinig met Nederland. Ingka Centres heeft hier vooralsnog geen eigendom. Groener: ‘Ik reis veel en ben eigenlijk niet vaak te vinden op ons hoofdkantoor in Leiden.’
Verdubbeling portefeuille
Groener staat voor de opgave de vastgoedportefeuille van Ingka Centres in ongeveer 5 jaar tijd bijna te verdubbelen. De 44 winkelcentra in portefeuille moeten waar nodig herontwikkeld worden. In de pijplijn zitten een aantal nieuwe centra en er liggen er nog meer in het verschiet.
Echt nieuw is dat Ikea Retail de binnenstad wil betreden. Groener: ‘We moeten wel, want ons publiek trekt daarheen. De inwoners van bijvoorbeeld Manhattan hebben geen zin meer om twee uur te verspillen om naar een perifeer gelegen winkel in Brooklyn te reizen. Ze kunnen het tegenwoordig immers ook online bestellen.’
Voor de komende drie jaar heeft Ingka Centres plannen om in totaal € 5,8 mrd te investeren, zowel binnenstedelijk als aan de randen van steden. De ambitie is om in 2025 70 locaties te hebben en het jaarlijkse bezoekersaantal ruim te verdubbelen van 450 mln naar 1 mrd.
Groener: ‘Ingka Centres staat te allen tijde ten dienste van Ikea Retail. Vastgoedontwikkeling om een Ikea heen doen we als het nodig is om meer bezoekers voor de Ikea-winkel te genereren. Natuurlijk gaat dat beide kanten op: de omliggende winkels profiteren net zo goed van de bezoekersstroom naar de Ikea. In Nederland was vastgoedontwikkeling rond Ikea-vestigingen echter tot nu toe niet nodig: daar wonen zoveel mensen in de directe nabijheid dat de winkel op zichzelf al genoeg bezoekers kan trekken.’ De strategie heeft erin geresulteerd dat er aanzienlijk meer winkels van Ikea Retail zijn (ruim 360) dan Ingka Centres winkelcentra in portefeuille heeft.
Meer vastgoedontwikkeling
Nu Ikea Retail echter besloten heeft dat er ook winkels in de binnensteden moeten komen, wordt de opgave anders en zal vastgoedontwikkeling een grotere rol krijgen. Hoe dat precies uitpakt, is binnen Ikea Retail en Ingka nog niet helemaal uitgekristalliseerd. Er wordt nog niet uitgesloten of bijvoorbeeld Nederlandse binnensteden Ikea-winkels zullen krijgen.
Het zal echter in elk geval anders worden. In tegenstelling tot de randen van de steden zijn de posities in de binnenstad meestal al vergeven, vaak aan lokale partijen. Dan wordt het moeilijk eigendom te verwerven en moet er gehuurd worden – iets wat dus ingaat tegen de oorspronkelijke visie van Ikea. Bovendien zijn de oppervlakten die Ikea wil hebben bijzonder lastig te vinden in stadscentra. Groener: ‘Ikea Retail heeft inmiddels winkelconcepten bedacht voor 10.000 m², 5000 m² en 3000 m². Aan een concept voor 1500 m² wordt gewerkt. Die oppervlakten zijn niet zomaar te vinden, dus we gaan aan binnenstedelijke herontwikkeling doen. We zoeken bijvoorbeeld postkantoren, scholen en warenhuizen die niet meer in gebruik zijn. Die herontwikkelen we tot Ikea-vestiging, met ander winkelvastgoed eromheen. Het kunnen echter ook mixed-use projecten zijn, met residentieel vastgoed, een hotel of publieke functies.’
Kleinere formules
De kleinere formules in de binnensteden worden inmiddels uitgeprobeerd. Sinds een jaar zit in de binnenstad van Stockholm een Ikea-keukenwinkel en in hartje Madrid zit een woon- en slaapkamerwinkel. In Londen is een designstudio geopend voor keukens en slaapkamers. Medio 2019 gaat in Parijs een Ikea-vestiging van 5000 m² open aan de boulevard La Madeleine. Bezoekers kunnen hun koopwaar uitzoeken, waarna de spullen vanuit een magazijn van buiten de stad naar de klant gebracht worden.
In Parijs heeft Ikea de ruimte overgenomen van low-end fashionretailer C&A die hier vertrokken is. Wat dat betreft kan Ikea profiteren van de grote shift die bezig is op de retailmarkt. Voor de expansie in de binnensteden ligt bij Ingka Centres € 3 mrd op de plank en zijn 30 steden geprioriteerd. Die liggen verspreid over de hele wereld. In Europa betreft het grote agglomeraties als Parijs, Londen, Rome, Milaan, Madrid en Berlijn.
Winkelcentra
Ikea speelt echter niet alleen in binnensteden in op de veranderende retailmarkt. Ingka Centres zet net zo hard in op nieuwe centra, die steeds meer het karakter van ‘meeting places’ krijgen. In China heeft Ingka Centres nu drie winkelcentra geopend, waaronder het grootste winkelcentrum van Ingka, Livat Beijing van 210.000 m². In China zitten nog drie winkelcentra in de pijplijn, van elk zo’n 130.000 m². Groener: ‘We zijn ook hard bezig in India, waar we plannen hebben voor drie winkelcentrumprojecten. Dat is voor ons een nieuwe markt.’ Ook in Rusland staat het nodige op stapel.
Al deze winkelcentra zullen meeting places worden. Groener: ‘Een goed voorbeeld daarvan is ons Mega Dybenko bij Sint Petersburg. Daar hebben we onder meer een groot park waar we in samenwerking met buurtbewoners en lokale organisaties allerlei evenementen organiseren en dat nu heel veel bezoekers trekt. In zulke centra hebben we naast natuurlijk de nodige entertainment ook edutainment, dat we zelf in samenwerking met scholen verzorgen. Vooral in China werkt dat goed; daar wordt educatie heel belangrijk gevonden.’
Voor de ontwikkeling van zulke centra legt Ingka Centres vooral de prioriteit in Rusland en China. Europa en Scandinavië zijn al redelijk voorzien en in de Verenigde Staten ziet Groener geen mogelijkheden voor bovenregionale winkelcentra. ‘Daar zie je dat de winkelcentra aan de rand van de steden het heel moeilijk hebben, dus dat is ook geen plek voor ons.’
Herontwikkeling bestaande centra
Maar naast nieuwe winkelcentra gaat Ingka Centres ook aan de slag met de bestaande centra. Groener: ‘In veel van die centra is herontwikkeling nodig om de bezoekersaantallen op peil te houden. Vroeger positioneerden we Ikea als trekker aan het een eind van het winkelcentrum. Nu merken we dat de bezoekersstroom aanzienlijk toeneemt als we de Ikea-vestiging in het hart hebben. 50–60% van de bezoekers van het winkelcentrum komt dan ook de Ikea-winkel binnenstappen.’
Ingka Centres heeft inmiddels retailparken van de hand gedaan die niet herontwikkeld konden worden tot meeting place. In 2017 heeft Pradera voor € 900 mln 25 retailparken in acht Europese landen gekocht en Savills kocht vier centra in Scandinavië. Daarmee heeft Ingka Centres bovendien de nodige financiën binnengehaald voor alle ambities. Groener: ‘Door de bedrijfsstructuur van Ingka blijven de winsten in het bedrijf en worden ze geherinvesteerd. We zijn financieel onafhankelijk.’
De plek van Ingka Centres
De club van Gerard Groener, Ingka Centres, behoort tot het grote Ikea-conglomeraat. Het wereldwijd opererende bedrijf staat bij het publiek simpelweg bekend als Ikea, maar bestaat in werkelijkheid uit twee separate holdings. Ingka Holding, met als eigenaar de Ingka Foundation, is gevestigd in Leiden. Daaronder vallen onderdelen als Ingka Centres, maar ook Ikea Retail, dat ruim 360 Ikea-winkels over de hele wereld bezit. In 2018 behaalde Ingka uit zijn retailactiviteiten een omzet van € 34,8 mrd, 4,7% hoger dan het jaar ervoor.
Ikea Retail is franchisenemer van het Ikea-concept. Dat concept hoort bij de andere holding, namelijk Inter Ikea, dat gevestigd is in Delft. Inter Ikea is de franchisegever van alle Ikea-winkels in de wereld. Ikea Retail is namelijk niet de enige franchisenemer, al is het met ruim 360 winkels wel de grootste. Andere franchisenemers, zo’n 15 in totaal, zijn vooral gegroepeerd per land, zoals Saudi-Arabië.
Onder Ingka Holding valt behalve Ingka Centres en Ikea Retail ook Ingka Investments. Dat investeert onder meer in bedrijven die een toegevoegde waarde hebben voor de andere Ingka-bedrijven, zoals windparken, zonnepanelen en bossen, maar ook een bedrijf dat plastic recyclet. Door de investeringen in duurzame energie zal Ingka in 2030 klimaatpositief zijn.
Andere bedrijven actief in de Nederlandse vastgoedwereld die met Ikea geassocieerd worden, zoals de hotelformule Moxy en ontwikkelende belegger van woningen en kantoren Vastint, hebben niets met Ingka Centres te maken. Moxy en Vastint vallen onder dezelfde eigenaar als waar ook Inter Ikea onder valt, de Interogo Foundation. Gerard Groener heeft er geen bemoeienis mee.
Zweeds bedrijf
Ondanks het overlijden van oprichter Ingvar Kamprad vorig jaar en de vele nationaliteiten die bij Ikea werken, vindt Groener Ikea nog steeds een door en door Zweeds bedrijf. ‘Alles gebeurt in overleg, het bedrijf wordt niet heel hiërarchisch geleid. Er zijn een aantal principes die nooit ter discussie mogen staan, zoals duurzaamheid, functionaliteit, democratisch design en betaalbaarheid, maar daarbuiten is alles bespreekbaar. Dat maakt het enerzijds lastig, omdat beslissingen nemen meer tijd kost, maar aan de andere kant maakt het een ongelofelijke creativiteit los. Niemand is bang zijn ideeën naar voren te brengen.’
Over Gerard Groener
Gerard Groener is sinds 2015 werkzaam bij Ingka Centres, sinds 2016 als managing director. Hij zit in de directie van Ingka Holding, die geleid wordt door ceo Jesper Brodin. Voor Ikea was Groener bijna 20 jaar werkzaam bij beursfonds Corio en diens voorganger Winkel Beleggingen Nederland (WBN). De laatste 7 jaar was hij daar ceo. Hij vertrok toen het Franse Klépierre Corio overnam. Naast Ingka is Groener tevens non-executive director bij het Triodos Vastgoed Fonds.
