Interview Dynamis: Ondanks corona dynamiek op kantorenmarkt

Steevast bekleden Dynamis-leden topposities op de lokale en landelijke lijsten van meest actieve vastgoedadviseurs voor commercieel vastgoed en wonen, maar naar buiten is Dynamis vaak bescheiden. Een gesprek met directeur Jeroen Kroondijk en Michael Brands, voorzitter van de vakgroep bedrijfsmatig vastgoed van Dynamis en tevens vennoot bij Frisia Makelaars in Den Haag.
Kroondijk komt oorspronkelijk niet uit het vastgoed, maar ziet de succesvolle combinatie tussen zijn eigen ervaring en de jaren lange vastgoedexpertise van de vennoten van de aangesloten kantoren die samen Dynamis maken. ‘Ik ben niet aangenomen om mijn vastgoedervaring. Die hebben we ruimschoots in huis, en waarom zouden we meer van hetzelfde zoeken? Ik breng kennis van andere sectoren in (bank en verzekeringswezen, red.) en ik zie dat met deze crisis ook de traditionele wereld van vastgoed flexibeler is geworden.’

Zijn er dan geen problemen?
Kroondijk: ‘Zeker, maar Dynamis laat zien dat er heel veel verschillende kanten zitten aan het verhaal. Het zuiden heeft het zwaarder gehad dan de rest van Nederland, de provincie zwaarder dan de Randstad en de segmenten woningen doen het veel beter dan kantoren, maar ook binnen de kantorenmarkt zijn er verschillen.’
Brands: ‘Dé kantorenmarkt bestaat niet door de crisis. De crisis biedt ons bijvoorbeeld de kans om dicht op de gebruikersmarkt te zitten. Dynamis is vanouds sterk in het mkb-segment. De ondernemers kunnen wij tijdens corona beter bijstaan met het formuleren van een antwoord op de vraag: wat te doen met huisvesting?’

De opname van meters op de kantorenmarkt is toch in het eerste halfjaar sterk afgenomen?
Brands: ‘We komen uit een periode met heel weinig kwalitatief aanbod. We kunnen nu inspelen op een nieuwe vraag. Duurzaamheid staat bijvoorbeeld lager op de agenda en is even van ondergeschikt belang. Partijen kijken naar een praktische invulling, waarbij traditionelere kantoren ineens aantrekkelijk worden. Huurders hoeven niet meer naar de zoveelste etage in een hypermoderne toren. Een klassiek meerlaags kantoor met eigen opgang waar de ramen open kunnen is een serieus alternatief.’

Als gebruikers kiezen voor de laagste meterprijs, krijgen flex-aanbieders met hoge meterprijzen het dan niet nog moeilijker?
Brands: ‘Los van de aanbieders die het in de crisis moeilijk hebben, denk ik dat gebruikers juist meer interesse krijgen in flex-kantoren. De crisis dwingt ondernemers immers om flexibel te zijn. Als je niet weet hoe de toekomst uitpakt, wil je flexibiliteit inbouwen. Daar ligt voor die aanbieders dus wel een rol.’
Kroondijk: ‘Op dit moment is de verandering in de kantorenmarkt van alle segmenten het moeilijkste in te schatten. Je kunt redeneren dat als we structureel meer thuiswerken, we minder kantoormeters nodig hebben. Je kunt ook redeneren dat we meer ruimte nodig hebben, omdat we een veilige werkomgeving voor medewerkers willen creëren.’

Zijn er concrete voorbeelden van die kantoortrends?
Kroondijk: ‘Onze leden hebben op de kantorenmarkt zeker interessante deals kunnen doen. Zo lukte het Rodenburg Bedrijfsmakelaars na een zoektocht van jaren in juli de Koninklijke Oosterberg – de grootste elektrotechnische groothandel van Nederland – aan een nieuw hoofdkantoor te helpen op bedrijventerrein Ecofactory in Apeldoorn (2800 m² kantoorruimte en 10.300 m² magazijn).’

De beleggingsmarkt van kantoren laat een scherpe terugval zien in het eerste halfjaar.
Brands: ‘Dat klopt voor wat betreft de grote corporates. Dynamis is daarvan echter minder afhankelijk. Wij zijn altijd sterk geweest in deals met vermogende particuliere beleggers en die zijn op de markt gebleven. Boek & Offermans heeft in juni twee beleggingsobjecten in Sittard verkocht. Het zijn complexen met elk meer dan 1000 m² kantoorruimte en 1000 en 700 m² bedrijfsruimte. BMV Makelaars slaagde erin voor bijna € 10 mln aan sale-and-lease-backs te doen in Deventer en Arnhem.’

Jullie zien zelfs lichtpunten in retail.
Kroondijk: ‘We zien dat de crisis de trends heeft verscherpt. We waren al bezig om in de aanloopstraten met alternatieve aanwendingen te komen. Nu is dat nog meer nodig. Ik zie overigens de golf aan faillissementen nog niet die met name voor horeca en kledingwinkels is voorspeld. Wel is er oplopend aanbod, maar die trend was al ingezet, dat is niet het resultaat van faillissementen. Neem nu de Rabobank, die 120 vestigingen gaat sluiten. Dat is ook het resultaat van beleid dat al lang geleden is ingezet. Voor Dynamis ligt er een rol bij de transformatie van het winkelaanbod, waarvoor we transacties hebben afgesloten in Arnhem/Nijmegen. En in Maastricht adviseerden we bij de herbestemming van een klooster.’

De woningmarkt biedt volgens Dynamis ondanks de crisis grote kansen.
Brands: ‘Het lukt niet om de komende jaren de schaarste op te heffen. Grote veranderingen in de bouwkosten zien we voorlopig ook niet.’

Zien jullie nog meer positieve punten?
Kroondijk: ‘Als ik los van de individuele markten iets positiefs van de crisis mag noemen, is het de houding van de overheid. Er is duidelijk meer besluitvaardigheid en actiebereidheid, wat kan helpen in lastige dossiers zoals stikstof en PFAS. De overheid beweegt weer. Maar bovenaan mijn lijstje positieve punten van corona staat: ‘het innovatieve en creatieve vermogen van de vastgoedsector zelf’. Laten we zeggen dat het vastgoed bekend stond als traditioneel toen ik twee jaar terug aantrad: doen wat je altijd gedaan hebt. Corona heeft laten zien dat we snel kunnen veranderen. Bij Dynamis was die verandering al ingezet, alle faciliteiten voor thuiswerken waren aanwezig en we konden ook de mentale omslag naar digitaal maken. Ik moet er wel bij zeggen dat dit meer geldt voor wonen dan voor commercieel vastgoed. Zakelijke transacties zijn voor het overgrote deel netwerk georiënteerd. Dat kun je veel minder goed digitaal afhandelen, zoals bij woningen met virtuele bezichtigingen en klantgesprekken.’
Brands: ‘Uiteindelijk wil je collega’s zien. Wij wisselen heel veel kennis uit voor landelijke opdrachtgevers. Dan zitten we met 13 kantoren te vergaderen. Met Teams is dat lastiger dan wanneer je bij een klant komt. Ja, dat verwachten mensen niet, maar wij organiseren regelmatig overleg waarbij landelijke klanten de expertise van alle kantoren krijgen.’
Kroondijk: ‘Ik heb ervaren dat zo’n crisis de samenwerking en de onderlinge solidariteit ten goede komt. Bovendien word je je bewust van je eigen kwetsbaarheid en de kwetsbaarheid van de business. Dat klinkt misschien niet positief, maar dat is het wel. Het dwingt mensen na te denken over hun eigen functioneren en dat van hun onderneming. Ook positief is de arbeidsmarkt. Ik vond de arbeidsmarkt te overspannen. Het is goed voor ondernemers als er iets meer ruimte is.’

Hoe pakt dit alles voor Dynamis zelf uit, konden jullie zonder steun van de overheid?
Kroondijk: ‘Dynamis heeft geen gebruik gemaakt van de tweede ronde van de NOW-regeling. Het was niet nodig. We gaan zelfs extra capaciteit toevoegen aan onze research-afdeling. Data en marktinformatie zijn essentieel voor toekomstig succes in onze branche. Daarom investeren we op dit moment in de ontwikkeling van een datalab, waarmee we ons onderscheiden van de concurrentie. De uitbreiding bij research past geheel in deze lijn.’

Kroondijk en Brands
Jeroen Kroondijk trad per 1 juli 2018 aan als directeur van Dynamis. Hij heeft een master in economie en een MBA. Daarna heeft hij verschillende functies gehad in het bank- en verzekeringswezen. Hij werkte de laatste jaren als consultant en interim-manager voor grote verzekeringsmaatschappijen, zoals Aegon en NN Group. Daarvoor werkte hij bij NIBC als cpo en als inkoopmanager bij Nuon.
Michael Brands kwam na zijn studie Management, Economie en Recht naar Den Haag. Hij is bijna 16 jaar werkzaam bij Frisia Makelaars en is sinds begin dit jaar partner. Daarnaast is hij voorzitter van de vastgoedsectie zakelijk vastgoed van Dynamis.