Interview Coert Zachariasse, Delta: C2C is een kwestie van lange adem

Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 24 juni 2016

De wereld een beetje mooier maken voor de toekomstige generatie, dat is waar het projectontwikkelaar Coert Zachariasse simpelweg om gaat. En voor een schonere en betere wereld is de gebouwde omgeving van groot belang. ‘Toekomstbestendig bouwen betekent veel meer dan duurzaamheid, energiebesparing en beperken van CO2-uitstoot. Het publieke debat gaat vooral daarover, maar het formuleren van een negatief doel is niet erg inspirerend. Het is veel beter om gebouwen te maken die positief bijdragen aan het milieu en een integrale kwaliteit na te streven, op het gebied van klimaat, gezondheid en tevredenheid van gebruikers.’

Andere benadering
Het kantoor van Delta Development Group op Park 20|20 in Hoofddorp is een voorbeeld van zo’n gebouw. Omgeven door een vriendelijke moestuin en met een biologisch restaurant, dat door de ontwikkelaar zelf geëxploiteerd wordt, is dit beslist geen standaardkantooromgeving.

Nadat Zachariasse (49) Delta Development Group in 2001 had overgenomen van zijn vader, ging hij aanvankelijk op de oude voet verder. Dat wil zeggen projectontwikkeling die gedreven is door winstmaximalisatie met een traditioneel verdienmodel. Gaandeweg is hij het ontwikkelproces van vastgoedprojecten op een andere manier gaan benaderen. ‘In plaats van de hoogste opbrengst hebben we de maatschappelijke en ecologische waarde centraal gezet. Onderaan de bottomline blijft de winst over. Die moet voor iedereen voldoende zijn, maar is niet bepalend voor het ontwerp en de materiaalkeuze. Dit is ook een goed model voor de samenwerking.’

Cruciaal voor het slagen van een project is dat alle partijen – de ontwikkelaar, architect, constructeur, aannemer en toeleveranciers – vanaf het begin betrokken zijn. In het traditionele bouwproces probeert iedereen volgens Zachariasse het onderste uit de kan te halen, tegen een zo laag mogelijke prijs. ‘Door vooraf open te communiceren over het gewenste eindresultaat en het gebruikelijke verdienmodel van de aannemer los te laten, is innovatie mogelijk en zijn faalkosten fors terug te brengen. Het gaat om de complete supply chain, waarbij preferred suppliers de mogelijkheid wordt geboden aan de voorkant in te stappen.’

Cradle-to-cradle
Zachariasse omarmde in 2007 de cradle-to-cradle filosofie van de Duitse chemicus Michael Braungart en de Amerikaanse architect William McDonough. Deze nieuwe benadering van duurzaam bouwen was de jaren ervoor in de wereld en ook in Nederland in zwang geraakt, nadat in 2002 het baanbrekende boek ‘Remaking the way we make things’ van Braungart en McDonough was verschenen. De centrale gedachte van de cradle-to-cradle (van wieg tot wieg) filosofie is dat alle gebruikte materialen na hun leven in het ene product zonder hun waarde te verliezen nuttig kunnen worden ingezet in een ander product, of dat ze zonder schade aan het milieu kunnen worden teruggegeven. Het verschil met conventioneel hergebruik is dat er geen kwaliteitsverlies is en er geen restproducten zijn die alsnog gestort worden.

In 2006 zond het VPRO-programma Tegenlicht een documentaire uit waarin de ideologie en voorbeelden aan bod kwamen. Later was Braungart te gast op de Provada (in 2008 en 2010) en zijn collega McDonough deed twee jaar geleden van zich spreken op de beurs. Volgens de hoogleraar Braungart, die bij verschillende universiteiten in Duitsland, Nederland, Wales en de Verenigde Staten doceert en een onderzoekbureau in Hamburg heeft, is Nederland bij uitstek het land om het duurzame gedachtegoed in de praktijk te brengen.

Sindsdien zijn hier een aantal gebouwen volgens hun ontwerpprincipe gerealiseerd. De grootste C2C-ontwikkeling in Nederland is zonder twijfel Park 20|20 in Hoofddorp, het kantorenpark dat Delta Development Group samen met VolkerWessels en Reggeborgh bouwt. Hier zijn inmiddels vijf gebouwen en twee paviljoens gerealiseerd. Willam McDonough tekende niet alleen het masterplan, maar heeft ook in samenwerking met het Nederlandse achitectenbureau N3O het ontwerp van de gebouwen gemaakt.

Andere voorbeelden van cradle-to-cradle in Nederland zijn het nieuwe gemeentehuis van Venlo, Villa Flora op het voormalige Floriadeterrein in dezelfde stad, het Nederlands Instituut voor Ecologie in Wageningen, zwembad Geusselt in Maastricht en het Schravenlant Lyceum in Schiedam.

Lange adem
Het zijn inspirerende voorbeelden, maar afgezet tegen de totale nieuwbouwproductie is cradle-to-cradle nog niet bepaald geïncorporeerd in de Nederlandse bouw- en vastgoedsector. Kantoor- en bedrijfspanden worden wel steeds duurzamer, maar vooral dankzij beproefde toepassingen als warmte- en koudeopslag in de bodem in combinatie met warmtepompen, zonnepanelen en slimme ontwerpen met betere lichtinval. Hiermee wordt de CO2-uitstoot drastisch gereduceerd, maar van een gesloten kringloop is nog geen sprake.

Volgens Zachariasse vergt cradle-to-cradle in de praktijk een lange adem, omdat het een fundamenteel andere manier van werken is. Ook zijn C2C-materialen nog niet op grote schaal voorhanden. ‘We hebben in Nederland nu niveau twee bereikt qua verduurzaming, maar we zijn er nog niet. Het hoeft ook niet meteen perfect te zijn; stap voor stap wordt de ecologische waarde van de gebouwde omgeving hoger. Het is al een groot goed als de gebouwen die we ontwikkelen als inspirerend voorbeeld kunnen dienen voor andere bedrijven.’

Materiaalgebruik
Bij de cradle-to-cradle gebouwen is veel aandacht besteed aan het materiaalgebruik. Door bouwmateriaal en gebouwonderdelen herbruikbaar te maken, verliezen ze zo min mogelijk waarde. Voor een kantoor als dat van Bluewater in Park 20|20 wordt bij het einde van de levensduur gerekend met een restwaarde van € 80 à € 90 per m², terwijl het normaliter geld kost om een gebouw te slopen, gemiddeld zo’n € 40 per m².

Doordat bepaalde grondstoffen en materialen wereldwijd langzaam op raken, worden ze steeds meer waard. Dat maakt slim hergebruik aantrekkelijk, en een gebouw kan zo als het ware fungeren als ‘materiaalbank’. Dat vergt wel een demontabel ontwerp en een flexibele en aanpasbare indeling. ‘Door de kosten van deconstructie te verlagen wordt de restwaarde van een pand hoger en is de drempel om te vernieuwen lager. Het brengt wel meer werk met zich mee tijdens de bouw, en op het eerste gezicht lijkt cradle-to-cradle een dure methode, maar je moet kijken naar de kosten gedurende de gehele levensduur.’

Delta Development Group werkt nauw samen met fabrikanten en denkt mee met de zoektocht naar bouwkundige oplossingen. Zo zijn bij het Bluewater-pand voor de gevel keramische Mosa-tegels zonder metselwerk toegepast. Op die manier kan de gevel te zijner tijd eenvoudig ontmanteld worden. Door een bouwinformatiemodel (BIM) te gebruiken tijdens het ontwikkel- en bouwproces kunnen alle partijen hun kennis en gegevens inbrengen, en met deze informatie is het ook eenvoudiger het gebouw uiteindelijk weer uit elkaar te halen.

Een volgende stap in de circulaire economie is de levering van diensten in plaats van het ontwikkelen van gebouwen voor de eindgebruiker. Dan blijven bijvoorbeeld de installaties, de binnenwanden, vloerbedekking en liften eigendom van de fabrikant, die een vaste vergoeding krijgt voor het onderhoud en de service. Aan het eind van de levensduur neemt hij de onderdelen weer terug. Zachariasse: ‘De fabrikant is beter in staat om zoveel mogelijk waarde te generen door hergebruik dan een individuele eigenaar. Doordat hij eigenaar blijft, heeft de fabrikant er belang bij zoveel mogelijk te besparen op de onderhoudskosten en vooraf een product van hoge kwaliteit te leveren.’

De ontwikkelaar heeft vele ideeën over de nieuwe manier van bouwen, maar uiteindelijk draait het om de mensen die in de gebouwen werken. ‘De waarde van een onderneming zit in de medewerkers. Een procent hogere arbeidsproductiviteit levert meer op dan energiebesparing. Daarom zijn het binnenklimaat, de sfeer en de kwaliteit van de werkplek zo belangrijk. De binnenlucht wordt beïnvloed door de materialen die zijn toegepast; daarom is het beter natuurlijke materialen te gebruiken.’

Delta Development Group laat een onderzoek uitvoeren door Leesman naar de productiviteit door de kwaliteit van de werkomgeving te laten meten. Zachariasse: ‘De gebouwen die we realiseren bevorderen niet alleen de gezondheid, de productiviteit en het welbevinden van de medewerkers, maar ze zorgen ook voor CO2-reductie, geven zuurstof, zuiveren water, wekken hun eigen energie op en zijn ook nog eens aantrekkelijk om te zien.’ Met de samenwerking met het Amerikaanse Leesman wil de ontwikkelaar bewijzen dat zijn gebouwen prettige werkomgevingen zijn waar de gebruikers maximaal productief kunnen werken. De Leesman-index biedt volgens Zachariasse een onafhankelijke methode om dit inzichtelijk te maken.

Samenwerking met VolkerWessels en Reggeborgh
In 1996 ging Coert Zachariasse aan de slag in het vastgoedbedrijf dat zijn vader acht jaar daarvoor had opgericht. Vlak na de eeuwwisseling nam hij de onderneming over, die hij daarna verder uitbouwde met een bijzonder oog voor duurzaamheid, een term die hij zelf liever niet bezigt. Hij won in 2013 de verkiezing Duurzame 50 Vastgoed NL en het Amerikaanse tijdschrift Fortune plaatste hem in 2014 in de top-25 van ’s werelds meest duurzame innovators.

Delta realiseerde in de eerste jaren na de eeuwwisseling verschillende kantoorpanden, zowel op risico als turn-key. Voorbeelden zijn Schiepoort in Schiedam, Rivage in Capelle aan den IJssel en Amstelwijck in Dordrecht. Ook woningbouwprojecten en logistieke centra kan Delta op zijn conto schrijven, net als meerdere vastgoedprojecten in Frankrijk en Duitsland.

Onlangs opgeleverde projecten van Delta Development Group zijn het nieuwe hoofdkantoor van Heerema Marine Contractors Nederland SE in Leiden (met VolkerWessels) en Fokker Logistics Park, op het terrein van de voormalige vliegtuigfabriek naast de luchthaven Schiphol. Fokker Logistics Park is een joint venture van VolkerWessels, Reggeborgh Groep en Prologis en 85.000 m² is inmiddels gerealiseerd. Fase 2 betekent een verdubbeling van dit metrage.

Een van de grootste ontwikkelingen waar Zachariasse met zijn team van 20 mensen in Nederland aan werkt is Park 20|20 in het kantorengebied Beukenhorst-Zuid in Hoofddorp, een samenwerking met VolkerWessels en Reggeborgh. Het plan voorziet in circa 89.000 m² kantoor, 1400 parkeerplaatsen en 3700 m² facilitaire voorzieningen. Met uitzondering van het aangrenzende 314 kamers tellende Novotel zijn alle gebouwen door de combinatie Delta Development Group, VolkerWessels en Reggeborgh gerealiseerd. Vakantiespecialist Fox, voetbalorganisatie FifPro, Bluewater Energy Services, BSH Huishoudapparaten en Delta Development Group zelf hebben hier nu hun hoofdkantoor, in combinatie met een restaurant. De huren liggen rond € 220 per m², aanzienlijk hoger dan oudere kantoren in Hoofddorp.

Standard Life heeft het Bluewater-pand gekocht voor € 32 mln en het nieuwe kantoor van Heerema in Leiden voor € 60 mln. In aanbouw op Park 20|20 is het 3500 m² grote kantoor van Plantronics en het multi-tenant gebouw Now (6500 m²), dat op risico wordt ontwikkeld. Verder zijn nog zeven kavels beschikbaar.

Naast Park 20|20 realiseert Delta Development Group ook samen met VolkerWessels en Reggeborgh een deel van Schiphol Trade Park, het nieuwe duurzame werkgebied langs de A4. ‘The Valley’ moet de nationale en internationale motor worden voor de transitie naar een circulaire economie en wereldwijd de locatie waar circulaire ontwikkelingen samenkomen. Het maakt deel uit van het programma ‘Nederland als circulaire hotspot’. De aandeelhouders van het 350 ha grote Schiphol Trade Park (waarvan 140 ha uitgeefbaar) zijn de gemeente Haarlemmermeer, SADC en Schiphol Real Estate.

In het Wijnhavenkwartier in Den Haag ontwikkelen Delta Development Group, VolkerWessels en Reggeborgh een plan met drie torens. Het programma van Sonate Spuikwartier cv omvat 428 woningen, een hotel met ongeveer 220 kamers (ruim 10.000 m²) en bijna 2300 m² retail- en horecaruimte. Het woningbouwprogramma bevat naast koop- en beleggershuurwoningen tevens 88 sociale huurwoningen.