Het taxatievak wint aan belang binnen de dienstverlening van de internationale vastgoedadviseur. Expertise over taxaties, research en makelaardij wordt steeds vaker gebundeld tot één product waarmee de klant wordt geadviseerd, zegt Frans van Hoeken, partner DTZ Zadelhoff die samen met medepartner Jacques Boeve leiding geeft aan de grootste, gespecialiseerde taxatieafdeling van Nederland. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
Het taxatievak wint aan belang binnen de dienstverlening van de internationale vastgoedadviseur.
Expertise over taxaties, research en makelaardij wordt steeds vaker gebundeld tot één
product waarmee de klant wordt geadviseerd, zegt Frans van Hoeken, partner DTZ Zadelhoff
die samen met medepartner Jacques Boeve leiding geeft aan de grootste, gespecialiseerde
taxatieafdeling van Nederland.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
door Paul Wessels
De rol van de makelaar verschuift. Het gaat zeker bij
grote – grensoverschrijdende – transacties niet meer
primair om het bij elkaar brengen van vraag- en aanbod,
maar om het ondersteunen van de grote beleggende
partijen bij hun deals.
Binnen de totale omzet van DTZ hebben dergelijke activiteiten
in termen van omzet sterk aan belang gewonnen:
waar de totale omzet van DTZ – net als bij andere
vastgoedadviseurs - fors groeide, was de omzetgroei van
taxaties nog veel sterker. Dit is een groot verschil met
jaren geleden, toen taxaties een relatief kleine unit was
binnen het totaal van DTZ Zadelhoff.
Inspelend op de veranderende vraag bij de klant heeft
DTZ een nieuw taxatieteam opgericht, Valuation Investment
Consultancy (VIC). Hierin worden research,
beleggingen en taxaties gebundeld. De bundeling van
deze activiteiten plus de snelle groei van de grensoverschrijdende
beleggingen lagen ten grondslag aan de beslissing
van DTZ om zijn activiteiten op het gebied van
research en taxaties te concentreren in Amsterdam.
De VIC-activiteiten liggen op het grensvlak van het traditionele
taxatiewerk (faciliteren) en beleggingsmakelaardij
(initiëren). ‘Ons werk lijkt in toenemende mate
op wat een merchant banker aan het doen is: we brengen
de kwaliteit van de cashflow van een activiteit, in
dit geval vastgoed, in beeld’, aldus Frans van Hoeken.
Grote verschil met bancaire partijen is volgens Van
Hoeken wel dat vastgoedadviseurs als DTZ tegelijk ook
alles afweten van de stenen zélf. De taxateur is eerder en
intensiever bij het transactieproces betrokken. ‘Taxaties
worden een onderdeel van een veelomvattender dienstverlening:
transaction advisory services.’
Database
Het taxatieteam van Van Hoeken adviseerde de afgelopen
jaren steeds vaker bij deals in het buitenland, vooral
bij beleggingen van Nederlandse beleggers in Duitsland.
DTZ Nederland heeft hierdoor een grote database
opgebouwd met Duitse transacties, die de mogelijkheid
biedt de internationale advisering verder uit te breiden.
Met de collega’s in Londen is daarom afgesproken dat
vanuit Amsterdam steeds meer de taxaties en research
voor Noordwest-Europa gecoördineerd zullen worden.
De sterk gegroeide belangstelling van financiële partijen
voor vastgoed heeft volgens Van Hoeken tot gevolg
dat er producten worden ontwikkeld die steeds verder
van de onderliggende assets, de stenen, af liggen. De
opeenvolgende securitisaties van leningen zijn hiervan
een goed voorbeeld. Nu krediet duurder is geworden
wordt de rol van partijen die opereren met veel vreemd
vermogen minder en wordt de rol van eigen vermogen
weer belangrijker. Tegelijkertijd neemt het belang van
een goede analyse van het onderliggende vastgoed en
de cashflow die daaraan wordt ontleend, alleen maar
belangrijker. Van Hoeken: ‘Wil je goed kunnen beoordelen,
dan moet je als taxateur zeer goed in de markt
staan. De opbouw van databases en de daarbij horende
systemen is daarbij heel belangrijk. Veel partijen moeten
hun aandeelhouders steeds vaker gedurende het
jaar inzicht geven in de waardering van de portefeuille,
soms wel vier keer per jaar. Dat is bij ons een gestroomlijnd
proces geworden.’
Van Hoeken signaleert dat taxateurs zich steeds vaker
baseren op de uitgangspunten en normen zoals die
door het van oorsprong Britse keurmerk voor vastgoedprofessionals
RICS worden gehanteerd. Oorzaak hiervan
is de toenemende internationalisatie en daarmee de
behoefte aan vergelijkbaarheid. Dit betekent ook dat er
meer details over de portefeuille en de vergelijkbaarheid
daarvan moeten worden uitgediept. Van Hoeken zou het
in dat opzicht toejuichen als de grote vastgoedadviseurs
meer details prijs zouden geven over transacties en dat
meer onderling zouden uitwisselen in hun taxatierapporten.
‘Hierbij dient vanzelfsprekend de vertrouwelijkheid
te worden gerespecteerd.’
Steeds belangrijker in de taxatiepraktijk worden ook de
‘alternatieve investeringen’, variërend van zorgvastgoed
tot jachthavens en hotels. Ook de woningportefeuilles
van corporaties worden een steeds belangrijker aandachtsgebied
voor DTZ Zadelhoff. Al deze specialismen
zijn ondergebracht in aparte taxatieteams: internationaal
en projectontwikkeling, retail en leisure, hospitality
en financieringstaxaties, ROZ-IPD, non-profit en
VIC. ‘Wij verwachten nog verder te kunnen groeien met
taxaties door nog meer gespecialiseerde taxatiediensten
aan te bieden, bijvoorbeeld in de zorgsector’, zegt Van
Hoeken.
Concurrentie
De grote vastgoedadviseurs geven uit concurrentieoverwegingen
nauwelijks informatie prijs voor wie zij taxeren.
De beste inschatting van de concurrentieverhoudingen
kan worden gedaan door het aantal werkzame
taxateurs. DTZ Zadelhoff is op basis hiervan op afstand
marktleider met 71 fulltime equivalents (fte’s) actief als
taxateur. Dat DTZ Zadelhoff zo groot is komt door de
diversiteit aan taxatiediensten en doordat het bedrijf 29
regiotaxateurs in dienst heeft. De voornaamste concurrenten
van DTZ zijn Jones Lang LaSalle, Boer Hartog
Hooft, Troostwijk, CB Richard Ellis, Cushman & Wake-
field, Savills en Colliers. Met uitzondering van Colliers
hebben al deze partijen 10 tot 15 taxateurs fulltime in
dienst. Maar ook Colliers heeft grote ambities en breidt
het taxatieteam verder uit.
In toenemende mate kiezen de professionele opdrachtgevers
voor een of meer taxatiebureaus die zijn verbonden
aan internationale makelaarsorganisaties. Door
de fusie van Jones Lang LaSalle en Troostwijk zijn dit
jaar de taxateurs van Troostwijk los komen te staan van
de makelaardij en achtergebleven bij Troostwijk. De
verwachting in de markt is dat het niet eenvoudig zal
blijken te zijn voor Troostwijk aansluiting te houden bij
de concurrentie, nu de binding met makelaardij en de
daar aanwezige marktkennis is weggevallen. Sterk opkomende
partijen zijn Cushman & Wakefield en Savills,
zo valt in de markt te horen. Maar voor álle taxerende
partijen geldt dat de omzetten groeien en dat het belang
van de afdeling binnen het totale bedrijf groeit.
Colliers: opkomende speler
Een opkomende speler
in de taxatiemarkt
is Colliers. Naast
Edwin de Brauwer
en Paul Nelisse, die
kwam van de RO ZIPD,
wist deze internationale
speler recentelijk
Cees Schekkerman
aan zich te binden. Hij
was tot dan werkzaam
als adjunct-directeur
Taxaties bij Troostwijk Taxaties te Amsterdam en verantwoordelijk
voor de afdeling bedrijfseconomische
taxaties.
Colliers Internationaal is momenteel gevestigd in
Amsterdam en Eindhoven en heeft de uitgesproken
strategie om binnen enkele jaren uit te groeien tot
een belangrijke nationale speler in de top-5 met een
gedegen internationale achtergrond. De marktkennis
uit de (inter)nationale beleggingsmakelaardij bij Colliers
International is noodzakelijk om aan de toenemende
vraag en behoefte tot analyse van transacties
van de meest professionele opdrachtgevers binnen
de taxaties te kunnen voldoen. Internationale erkenning
is noodzakelijk om de ontwikkeling in de internationalisering
van opdrachtgevers, financiers en
portefeuilles bij te blijven en daarin dienstverlening
te kunnen blijven bieden. ‘De link met een internationaal
netwerk en de toegang tot marktdata was voor
mij een belangrijke overweging om van Troostwijk
over te stappen naar Colliers’, zegt Schekkerman, die
binnenkort ook de titel RICS hoopt te behalen. Het
van oorsprong Britse keurmerk voor vastgoedprofessionals
wordt volgens Schekkerman steeds belangrijker:
‘Opdrachtgevers weten op basis van het RICS-label
vanuit welke uitgangspunten wij waarderen. Zeker
bij internationale partijen is dit een eis.’
Savills: snelle groeier
Savills Taxaties is in
anderhalf jaar gegroeid
naar 11 FTE’s.
Het team is als adviseur
van internationale
beleggers en
financiers betrokken
bij grote transacties
die het afgelopen
jaar hebben plaatsgevonden
en op het
punt staan plaats te
vinden. ‘De afgelopen jaren is het heel gebruikelijk
geworden om bij acquisities de opdracht in verschillende
fases op te splitsen, zodat bij een tegenvallend
biedingproces de pijn voor de opdrachtgever
beperkt wordt. Het leveren van maatwerk, zowel
voor kopers als voor financiers, blijkt een succesformule
te zijn’, zegt Dave Hendriks die de taxatieactiviteiten
leidt.
‘Natuurlijk hebben we een visie op de markt. Wij
zien de equity kopers snel in de plaats schuiven van
de private partijen. Zij zien hun kans schoon om
nu deals te doen. De marktfundamentals zijn zeer
gunstig in Nederland en het idee dat er sprake zou
kunnen zijn van een kleine yieldcorrectie, maakt dat
de messen geslepen worden. Voor deze partijen is er
sprake van “perfect timing”. De rendementen voor
prime vastgoed zullen misschien vanwege het sentiment
met 10 tot 25 basispunten stijgen. Hier waren
de echt agressieve private partijen immers toch al
niet actief. Voor mindere kwaliteit en leegstand wijzigt
er waarschijnlijk wel wat. Vermoedelijk tussen
de 25 en 100 basispunten. Maar dat is eigenlijk de
normalisatie van de markt, waar nu eindelijk een excuus
voor is. Dat de markt hier op den duur baat
bij heeft, staat vast. Hier worden de verhoudingen
alleen maar gezonder van.’
