Als enige assetmanager van institutionele herkomst heeft Cordares een aparte businessline opgezet voor vastgoedcv’s, bedoeld voor particuliere beleggers. Door een institutionele en langjarige kijk op vastgoed verwacht Cordares ook aan vastgoedcv’s waarde toe te kunnen voegen. Instituten én particulieren moeten voor het volume gaan zorgen. Inmiddels beheert Cordares € 850 mln aan direct, maar vooral indirect vastgoed. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
Als enige assetmanager van institutionele herkomst heeft Cordares een aparte businessline opgezet
voor vastgoedcv’s, bedoeld voor particuliere beleggers. Door een institutionele en langjarige kijk op
vastgoed verwacht Cordares ook aan vastgoedcv’s waarde toe te kunnen voegen. Instituten én
particulieren moeten voor het volume gaan zorgen. Inmiddels beheert Cordares € 850 mln aan direct,
maar vooral indirect vastgoed.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Rogier Hentenaar
Over één ding hoeft Cordares, het voormalige Sociaal
Fonds Bouwnijverheid (SFB), zich de komende jaren
geen zorgen te maken en dat is de huisvesting. Gevestigd
in het kantoorgebouw in Amsterdam Sloterdijk, is
er voor bijna 1000 medewerkers maar liefst 35.000 m2
vloeroppervlak beschikbaar. ‘Oorspronkelijk werkten er
zelfs tegen de 2000 mensen in dit gebouw dat eigendom
is van het pensioenfonds Bouwnijverheid. Het is
in de jaren zeventig gerealiseerd en geldt nog steeds als
een van de grotere kantoorgebouwen van de hoofdstad’,
vertelt Geert de Nekker, directeur Cordares Vastgoed.
De zeer brede gangen en uitgestrekte ruimtes zullen
voorlopig geen moeite hebben om plaats te bieden aan
de in omvang klimmende personeelsbehoefte bij Cord-
ares. En dat Cordares snel groeit, daarvan getuigt alleen
al de lange lijst aan openstaande vacatures op de eigen
website. Daar komen nog de vacatures bij voor de vastgoedafdeling
die de komende anderhalf jaar naar verwachting
zal doorgroeien van de huidige 11 naar 14-15
man.
Drie pijlers
PropertyNL spreekt De Nekker samen met zijn kersverse
collega Hendrik-Jan Schutter, directeur Particuliere
Fondsen. Aanleiding voor het gesprek is de opmerkelijke
overgang van het beheer van een serie vastgoedcv’s
van Arlington Property Investors naar Cordares
Vastgoed. Het is niet eerder voorgekomen dat een assetmanager,
afkomstig uit de pensioenwereld, zich bezighoudt
met vastgoedcv’s. Andere assetmanagers zoals
ING RE, Rabo Bouwfonds en Fortis hebben ook institutionele
klanten en vastgoedcv’s in portefeuille maar zijn
oorspronkelijk als bank begonnen.
‘Toch is dat minder gek dan het lijkt’, zegt De Nekker.
‘In de pensioenwereld spreekt men van drie pijlers van
oudedagsvoorzieningen. De eerste pijler is de AOW, de
tweede is de collectieve pensioenvoorziening en de derde
is het individuele pensioenproduct. Cordares mikt
op de laatste twee en daar passen vastgoedcv’s goed in.’
Volgens De Nekker wilde Cordares al enige jaren geleden
actief zijn in particuliere fondsen. ‘Van oudsher
zijn we institutioneel bezig met het beheren van vastgoed.
We wilden een start maken met vastgoedfondsen
voor particuliere beleggers. Dat kon met het overnemen
van de nog lopende cv’s van Arlington waardoor we in
één keer 150 particuliere cliënten erbij kregen.’
Schutter die destijds verantwoordelijk was voor het beheer
van de cv’s bij Arlington wist dat zijn toenmalige
werkgever afwilde van de vier lopende ‘Renderend Bezit’
vastgoedcv’s vanwege de gewijzigde focus op logistiek
vastgoed. ‘Ik heb toen een lijst gemaakt van tien mogelijke
partijen die hiervoor interesse zouden kunnen
hebben. Mijn voorkeur ging uit naar Cordares. Toen is
het snel gegaan en is het beheer van de cv’s overgegaan
naar Cordares’, zegt Schutter. Vreemd is dat niet aangezien
Schutter en De Nekker bij Arlington 3 jaar gezamenlijk
de directie voerden over de cv’s.
Institutionele blik op vastgoed
Schutter is blij met Cordares. ‘Vastgoedcv’s hebben ook
baat bij de institutionele kijk op vastgoed. Cordares heeft
een langjarige visie op vastgoed. We kijken minstens 15
jaar vooruit ook al eindigen de meeste cv’s na ongeveer
zeven jaar. We kijken verder bij de investering dan alleen
het moment van verkoop van het onderliggende
vastgoed. Zo zorgen we voor dat de huurcontracten ook
op het eind van de looptijd nog langer doorlopen. Dat
geeft vertrouwen bij de nieuwe koper.’ Daarnaast rekent
Cordares gedurende de looptijd van de cv met bescheiden
huurverhogingen van nog geen 2,0% en hanteert
het bij verkoop altijd een lagere kapitalisatiefactor dan
bij aankoop.
Schutter: ‘We hebben nu circa 150 particuliere cliënten
die gemiddeld € 120.000 de man bij ons hebben geïnvesteerd.
Deze particulieren eisen niet zozeer een hoog
rendement als wel een constant en stabiel rendement.
Bovendien willen ze een contante uitkering veelal als
aanvulling op hun huidige of toekomstige pensioen.
Omdat onze cv’s de afgelopen jaren gemiddeld 8,0%
contant rendement per jaar hebben gehaald, konden zij
in hun planning daarmee goed rekening houden.’ Om
de risico’s in de hand te houden zal de leverage ook in
de toekomst beperkt blijven tot circa 65% van het fondsvermogen.
Nieuwe fondsen
Schutter is van plan het label van Renderend Bezit voort
te zetten met nieuwe fondsen. Wat het vastgoed betreft
zal dit aansluiten op wat nu in de huidige vier lopende
vastgoedcv’s zit zoals winkels, kantoren en bedrijfsruimten.
‘Wellicht komt er ook buitenlands vastgoed in.
Diverse cliënten die zelf in het buitenland wonen, spreken
ons daar op aan. We zijn de mogelijkheden nog aan
het onderzoeken’, zegt Schutter. Hij sluit niet uit dat het
in Nederland gelegen vastgoed zal worden opgenomen
in de ROZ/IPD-Vastgoedindex. De controle op de kwaliteit
van de cv-producten van Cordares zal volgens hem
verder toenemen door de doorlopende vergunning van
toezichthouder AFM die binnenkort wordt aangevraagd
en de aansluiting bij de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen
(STV) zodat Cordares zich zal conformeren
aan een uniforme gedragscode en een geschillenregeling
voor de cv-branche.
Gedragscodes
De Nekker en Schutter maken zich geen zorgen over
het slechte imago dat sinds een aantal jaren aan vastgoedcv’s
kleeft. Ze erkennen dat er veel ophef in de media
over is geweest maar van een slecht imago is volgens
hen geen sprake. De Nekker: ‘Je gaat het institutioneel
aanpakken door te zorgen voor gedragscodes en goede
en adequate informatievoorziening. We zijn ervan overtuigd
dat vastgoedcv’s of afgeleide vormen daarvan goed
aansluiten bij de behoefte van particuliere beleggers
voor deze beleggingsproducten.’
Cordares, speler met lange historie in pensioenmarkt
Cordares, gevestigd in Amsterdam Sloterdijk, is
actief in pensioenbeheer, inkomensverzekering en
vermogensbeheer voor ruim een miljoen Nederlanders.
De historische wortels van Cordares lopen
terug tot 1952 toen het als Sociaal Fonds Bouwnijverheid
(SFB), voortkwam uit het bedrijfspensioenfonds
voor de bouwsector, nu BPF Bouw geheten.
De SFB Groep, het huidige Cordares, fungeert als
de uitvoerder van de pensioenregelingen en als vermogensbeheerder
van BPF Bouw. Aan de kant van
het vastgoedvermogensbeheer voltrok in 2003 een
grote verandering toen het vastgoedonderdeel SFB
Vastgoed verzelfstandigd werd in BPF Bouwinvest.
Deze partij heeft een eigen kantoor tegenover de
huidige locatie van Cordares aan de Basisweg en is
de exclusieve vastgoedonderneming van BPF Bouw
met € 5,7 mrd aan vastgoed in beheer. De overige beleggingen
van BPF Bouw, zoals de sectoren aandelen
en vastrentende waarden worden, vallen onder
Cordares Vermogensbeheer.
In 2006 is Cordares gefuseerd met ASW, de uitvoeringsorganisatie
van het pensioenfonds Woningcorporaties.
Inclusief beleggingsmandaten van nieuwe
opdrachtgevers zoals van enkele ondernemingspensioenfondsen
steeg het totaal beheerd vermogen per
eind 2005 van € 20,4 mrd naar € 25,5 mrd eind 2006.
Cordares Vastgoed is in 2005 met 4 mensen en een
beheersportefeuille van € 50 mln aan direct vastgoed
gestart. Inmiddels beheert het circa € 850 mln voor
een viertal institutionele klanten - één bedrijfspensioenfonds
(Woningcorporaties) en drie ondernemingspensioenfondsen
– en een viertal vastgoedcv’s
dat vorig jaar is overgenomen van Arlington Property
Investors, nu Goodman.
Voor de institutionele klanten gaat het om indirect
vastgoed in zowel beursgenoteerd als niet-genoteerd
vastgoed, met het zwaartepunt op de laatste categorie.
Het grootste deel van het institutionele vastgoed
is ondergebracht in diverse pools zoals Europese,
Amerikaanse en Aziatische pools voor winkels, kantoren,
bedrijfsruimten en woningen. Binnen deze
pools wordt in niet-genoteerde fondsen met een solide
track record belegd. Er is één – binnenkort een
tweede - pool actief met beursgenoteerd vastgoed
met de GPR 250 Europe als benchmark. Het vastgoedteam
van Cordares onderzoekt permanent de
internationale markt van niet-genoteerde vastgoedfondsen
en let daarbij op de kwaliteit en samenstelling
van het lokale management, de behaalde performance
en de juridische staat van het betreffende
fonds. Daarnaast levert het adviesdiensten over
wereldwijd vastgoedbeleggen. Het team bestaat inmiddels
uit 11 personen en zal naar verwachting eind
2008 tot 14-15 man zijn gegroeid.
Wie zijn zij?
Mr. ing. Geert de Nekker MRE MRICS en mr. Hendrik-
Jan Schutter MRE hebben samen meer dan 60
jaar ervaring in het vastgoed. De Nekker begon zijn
carrière bij BAM, waarna hij 13 jaar bij SFB Vastgoed,
het huidige BPF Bouwinvest, werkte. In 1995
werd hij directeur bij de IVBN, het platform van Nederlandse
institutionele beleggers in het vastgoed.
Na zeven jaar stapte hij over naar Aberdeen/Arlington,
het huidige Goodman, als directeur investor
relations/business development. Eind 2004 keerde
hij terug naar SFB Groep, nu Cordares, als directeur
Vastgoed.
Schutter startte als institutioneel belegger na managementfuncties
in de bouw. Hij was directiesecretaris
voor Shell Vastgoed en vastgoedmanager van
het Shell pensioenfonds. In 1998 was hij adviseur
voor Staalbankiers (nu onderdeel Achmea). Daarna
was hij betrokken bij de oprichting van 12 vastgoedfondsen
voor particuliere beleggers in Nederland,
VS en Frankrijk bij onder andere Aberdeen en Arlington
Property Investors. Sinds 2007 is hij directeur
Particuliere Fondsen bij Cordares Vastgoed.
