INTERVIEW: René Hogenboom en Jaap van der Bijl

Na een loopbaan van 40 jaar, waaronder de laatste 17 jaar als algemeen directeur van Altera Vastgoed, heeft René Hogenboom plaatsgemaakt voor nieuw bloed, in de persoon van Jaap van der Bijl. ‘De organisatie staat er goed voor en ik heb het volste vertrouwen in Jaap.’
In 2000 startte Altera met een vermogen van € 750 mln en vier aandeelhouders. Inmiddels is het fonds gegroeid naar een omvang van ongeveer € 1,8 mrd en 33 aandeelhouders.

Transparantie
Hogenboom heeft een lange loopbaan in het vastgoed afgesloten, waarin hij bij tal van initiatieven betrokken was. Zo zette hij, als ontwikkelaar bij MBO van wat de Amsterdamse Poort werd, midden jaren ’80 de Bijlmermeer op de kaart als Amsterdam Zuidoost. Bij het ABP nam hij het initiatief om de vastgoedportefeuille indirect te maken, resulterend in drie verschillende fondsen, waarvan het huidige Vesteda nog over is. Ook was hij betrokken bij de initiatieven voor de oprichting van de Vogon, de ROZ-vastgoedindex en de IVBN. ‘Ik heb er altijd aan gewerkt om de markt transparant te maken en partijen aan te moedigen om, ondanks concurrentieverhoudingen, vanuit dat gemeenschappelijk belang gezamenlijk initiatieven te nemen. Als voorzitter van de IVBN heb ik bijgedragen aan maatregelen om frauderisico’s te bestrijden en aan de oprichting van het IOV (het integriteitsoverleg tussen meerdere branchegroepen in het vastgoed), het op de agenda krijgen van duurzaamheid en het delen van transactiedata, wat uiteindelijk in Stivad vorm heeft gekregen.’
Begin vorig jaar werd de gehele kantorenportefeuille, bestaande uit 20 gebouwen (plus 7 bedrijfsruimten) voor € 217 mln verkocht aan Goldman Sachs en Valad Europe. ‘Het was een strategisch besluit om kantoren niet meer als belegging aan te bieden.’ Daarop volgde een internationaal uitgezette tenderprocedure. ‘Er was grote interesse in de kantorenportefeuille. De verkoop aan Goldman Sachs en Valad verliep bijzonder snel. De belangstelling van Nederlandse institutionele beleggers is in de loop van de jaren verschoven van kantoren via winkels naar woningen. Als Altera moesten we, net als zoveel andere beleggers na de crisis, een keuze maken over de kantorenportefeuille. Bij kantoren is massa belangrijk: als je voldoende wilt spreiden en funding wilt aantrekken, moet je beleggers een kantorenportefeuille van minstens € 1 mrd bieden. Op een gegeven moment stonden we voor een keuze; verkopen of de portefeuille herstructureren en uitbreiden. We kozen voor het eerste’, aldus Hogenboom. Altera laat twee kantoorlocaties in Amstelveen en Den Haag transformeren tot appartementencomplexen.

Laag risicoprofiel
Van der Bijl en Hogenboom vertellen dat momenteel pensioenfondsen en verzekeraars de belangrijkste partijen zijn die kapitaal beschikbaar hebben. Maar ook zijn deze partijen gebonden aan strikte voorwaarden wat betreft dekkingsgraden en kapitaaleisen, zoals FTK en Solvency II. Nu hanteert de DNB buffereisen voor indirect vastgoed. Doordat Altera niet structureel gebruik maakt van vreemd vermogen kunnen bijvoorbeeld bij woningen deze buffers laag blijven. ‘Altera heeft een laag risicoprofiel en is daardoor interessant voor pensioenfondsen die zoeken naar core beleggingen’, vult Van Der Bijl aan. ‘Altera is een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds, met een laag risicoprofiel en geïntegreerd management. Het management is niet ondergebracht in een aparte bv en heeft geen eigen winstdoelstelling. Met de komst van Jaap is daar niets aan veranderd’, zegt Hogenboom.
Wel besloot Altera begin vorig jaar de deuren te openen voor onder andere verzekeraars, private beleggers en buitenlandse professionele beleggers. Hierbij komt de ervaring van Van der Bijl goed van pas. Hij heeft zijn sporen verdiend bij AXA Real Estate en Syntrus Achmea Real Estate & Finance, waarvan de laatste drie jaar als managing director Investor Relations. ‘Vroeger had je veel meer direct en informeel contact met bestuurders en aandeelhouders, maar tegenwoordig zie je ze veel minder. Het contact is ‘gedigitaliseerd’. Daarnaast hebben pensioenfondsen hun organisaties ook anders ingericht, door een scheiding aan te brengen tussen het fonds en zijn bestuur enerzijds en de uitvoerende organisatie anderzijds’, zegt Hogenboom. Van der Bijl heeft ook aan de andere kant van Altera gestaan, de kant van de vermogensbeheerder op zoek naar investeringen. ‘Klantrelaties zijn altijd belangrijk: we moeten onze performance uitleggen, risico’s managen en duidelijk communiceren naar onze beleggers. Daaraan zal ik in mijn rol als algemeen directeur meer aandacht besteden’, zegt Van der Bijl.

Groeiende woningportefeuille
Nu de kantoren buiten de deur zijn gezet heeft Altera zich ten doel gesteld de woningportefeuille te laten groeien tot minimaal € 1 mrd. ‘Als je de pijplijn meerekent, zitten we daar nu al overheen’, zegt Van der Bijl. De woningportefeuille had aan het eind van 2016 een omvang van € 903 mln. De pijplijn was gevuld met € 175 mln aan woningbeleggingen: zo’n 700 appartementen en bijna 100 eengezinswoningen. In 2016 zijn zes nieuwe aandeelhouders toegetreden.
Beiden zijn het erover eens dat de vrije huurmarkt institutionele beleggers volop kansen biedt, maar dat het uitbreiden van de woningportefeuille belangrijk is. ‘Door onze omvang zijn we interessant voor diverse institutionele partijen, al zullen de XXL-beleggers vaker naar schaal zoeken’, denkt Van der Bijl.
Altera investeert alleen in Nederland, en de markt voor beleggers van huurwoningen in Nederland is nog niet verzadigd. Hogenboom zei het al eens eerder: ‘Er is een kwantitatief tekort, oplopend naar 300.000. Dat is precies waarom de doorstroming in de woningmarkt stokt. Voor starters zijn geen geschikte goedkopere huurwoningen en de wachttijden bij corporaties zijn te lang. De vrije huurmarkt biedt kansen op dat gebied.’
Meer dan 90% van de woningen uit de portefeuille van Altera heeft een huur boven de liberalisatiegrens van € 710 per maand. Het grootste deel ligt in de Randstad. Eerder zei Altera dat de vraag naar appartementen in de vrije huursector zal toenemen door de vergrijzing en de groei van één- en tweepersoonshuishoudens.
Het afgelopen jaar is door verschillende partijen fors in studentenwoningen belegd. Voor Altera was dat minder interessant: ‘Wij bieden dat niet op grote schaal aan. Onze focus ligt gewoon op woningen en niet op campussen’, zegt Hogenboom.

Zorgfonds
Met het oog op de vergrijzing biedt een zorgfonds wellicht uitkomst. Van der Bijl is hier positief over: ‘Ik zie er wel iets in. Als ik aan zorgvastgoed denk, zal ik eerder kijken naar seniorenwoningen. Met het oog op de vergrijzing is een investering in seniorenwoningen niet gek. Een apart zorgfonds is overbodig, de woningen kunnen deel uitmaken van de woningportefeuille’, zegt Van der Bijl.
Hij heeft eerder met dit bijltje gehakt. Syntrus Achmea Vastgoed profiteerde na de crisis van de gewijzigde wetgeving, waarbij zorginstellingen financieel verantwoordelijk werden voor hun huisvesting. Enkele instellingen, waaronder ziekenhuizen, verkochten daarop ook hun vastgoed om het daarna weer terug te huren.
De winkelportefeuille van Altera is met een omvang van € 728 mln momenteel minder groot dan de woningportefeuille. In 2016 werd voor ruim € 36 mln aan winkelobjecten verkocht, voornamelijk solitaire panden in winkelstraten. ‘De portefeuille bestaat grotendeels uit wijkcentra; vooral food en convenience. Daardoor hebben we weinig meegekregen van de faillissementen in de grotere winkelstraten, zoals V&D.’
De winkelportefeuille vergt intensief property management. Contact met de winkeliers en de relatie met het marktgebied zijn belangrijk. ‘We moeten winkeliers tevreden houden en tegelijkertijd verbouwen, renoveren en herontwikkelen binnen bestaande wijkcentra. Consumenten willen verandering. Diversiteit is belangrijk, en we zien duidelijk dat de food-sector enorm populair is, niet alleen in grotere winkelcentra, maar ook in wijkcentra. De recente berichten over het aantrekkende consumentenvertrouwen geven ons het vertrouwen dat de omslag in het winkelsegment wordt gemaakt’, aldus Van der Bijl.

Minder belangstelling voor winkels
Vorig jaar maakte Altera al bekend de winkelportefeuille te vernieuwen. De afgelopen jaren is de belangstelling van Nederlandse pensioenfondsen voor winkelvastgoed steeds verder afgenomen. ‘We hoeven met onze winkelportefeuille niet zo sterk te groeien als onze woningbeleggingen. Als onze klanten exposure naar zeer grote winkelcentra en dure winkelstraten als investering hadden gewild, waren ze niet bij ons uitgekomen. Het gedrag van de consument verandert en daar proberen we met de portefeuille zo goed mogelijk op te laten aansluiten’, aldus Van der Bijl.
‘Kijk maar naar het vernieuwde winkelcentrum Toolenburg in Hoofddorp’, zegt Van der Bijl.
‘Het winkelcentrum is volledig gerenoveerd, waarbij winkels zijn verplaatst, de supermarkten Dirk van den Broek en Albert Heijn zijn vergroot en nieuwe retailers zijn verwelkomd. En je kunt er gratis parkeren, wat voor dergelijke centra belangrijk is.’
Altera heeft over 2016 een totaal portefeuillerendement van bijna 11% behaald in de portefeuille bedrijfsruimte, bestaande uit elf complexen met een totale waarde van ruim € 130 mln.
Voor Hogenboom is het echter nog niet voorbij. ‘Ik zal de files niet missen, maar ik wil nog wel actief blijven in de sector, bijvoorbeeld als toezichthouder of als commissaris. Ik heb daar ook een speciale leergang voor gevolgd. Ook ben ik lid van een IVBN-commissie geworden. Voor de rest heb ik plaats gemaakt voor vers bloed door me terug te trekken als bestuurslid van de stichting ROZ Vastgoedindex en van de Amsterdam School of Real Estate.’

Foto’s Peter Boer