INTERVIEW: CBRE GI introduceert Europese woningimpactstrategie

Op het kantoor van CBRE Global Investors in het WTC Schiphol Amsterdam is in de afgelopen weken flink wat gebeurd – al werkten de meesten thuis. Ceo Europa Sophie van Oosterom vertrok naar Schröders. Rik Eertink, verantwoordelijk voor de Nederlandse en Europese retailfondsen, is benoemd tot President Real Estate van de EMEA Real Estate-divisie. Paul Gibson is aangesteld als nieuwe cio en Paul Oremus, fund manager Dutch Residential Fund en country manager van de Nederlandse organisatie, gaat leiding geven aan de nieuwe woningimpactstrategie op Europees niveau.

Impact investing
Dat is meer dan een promotie naar het onbekende. De basis van de nieuwe strategie is de ervaring van Oremus met de Nederlandse woningportefeuille van inmiddels bijna 10.000 woningen, een verdubbeling in korte tijd, die onder leiding van Oremus gestalte kreeg. Het Nederlandse woningplatform van CBRE GI heeft 50 institutionele klanten. Midden in de coronacrisis in juli verruilde een Nederlands pensioenfonds zijn complete woningportefeuille van meer dan 900 woningen voor aandelen. Maar er is nog een reden. Het woningteam van CBRE GI heeft samen met Andrew Angeli (hoofd EMEA Research) een studie verricht naar de invloed van corona op de toekomst van vastgoedbeleggingen.
De uitkomst is dat er niet minder maar meer aandacht komt voor duurzaam, maatschappelijk én financieel rendement op investeringen. ‘Impact investing’ is het buzz-woord in de strategie. De toenemende ongerustheid over systeemongelijkheid, onrecht in de samenleving en klimaatverandering, betekent dat beleggers hun product zullen moeten aanpassen, zo verwacht CBRE GI. Nog meer aandacht voor de duurzaamheidsagenda, nog meer aandacht voor maatschappelijke relevantie, oftewel voor de ‘sustainable development goals’.
Oremus: ‘Institutionele investeerders dienen de belangen van hun stakeholders voor de lange termijn. Dan is het verstandig vandaag op een impactstrategie over te stappen om toekomstige rendementen veilig te stellen en tegelijkertijd waarde toe te voegen aan de maatschappij en het milieu.’

In de voorhoede met duurzaamheid
Om beleggers echt over de streep te krijgen, moet er geen negatieve correlatie zijn tussen ‘duurzaam’ en ‘performance’. Ook moeten ze niet het beeld hebben dat duurzame investeringen ten koste gaan van de waarde. Met internationaal gezaghebbende onderzoeken van de professoren Brounen en Eichholtz in de achtertas, kan Oremus duidelijk maken dat impact investing niet alleen maatschappelijk gewenst is, maar ook qua rendement verantwoord is. Een uitvloeisel van de studie is dat CBRE GI die vraag het beste kan accommoderen met de nieuwe Europese woningimpactstrategie.
CBRE Global Investors heeft duurzaamheid al langer hoog in het vaandel staan. CBRE’s Dutch Office Fund kwam uit een onderzoek van PropertyNL als meest duurzame beleggingsfonds uit de bus. ‘Dit jaar zijn we met het Dutch Residential Fund tweede (Altera was dit keer nummer één, red.), en hoewel we graag eerste zijn, vinden we het vooral belangrijk om in de voorhoede te zitten’, aldus Oremus.

Tegenvaller
Oremus valt met zijn neus in de boter. Hij had nauwelijks zijn plannen gepresenteerd, of het kabinet maakte bekend voor beleggers de overdrachtsbelasting te verhogen, niet direct een stimulans voor investeerders. ‘Dat is inderdaad een tegenvaller, want in theorie snoept dat 6% van de bestaande woningwaarde af. Voor ons zal het iets anders uitpakken, omdat wij veel nieuwbouw in de pijplijn hebben. Daar zit overigens 21% btw op.’
Wel zal CBRE GI blijven verkopen. Oremus is gewend aan wat wordt gezien als actief portefeuillebeheer. De aandeelhouders vragen van hem dat hij jaarlijks circa 5% van de portefeuille verkoopt, ongeveer € 100–150 mln. Drukker is hij met aankopen, dit jaar voor het Dutch Residential Fund € 600 mln. ‘Dat is niet altijd zo. Dit jaar is het beeld door de verwerving van de Novem-portefeuille (€ 300 mln, red.) enigszins vertekend’, aldus Oremus.
Spookverhalen over de impact van corona op de vastgoedbeleggingsmarkt brengen Oremus niet van zijn stuk. Hij kent de feiten. Voor de portefeuille in Nederland kon CBRE GI in de eerste twee kwartalen positieve herwaarderingen rapporteren, hoewel in het tweede kwartaal de groei wel degelijk werd getemperd door de crisis. In het derde kwartaal verwacht het bedrijf wederom een waardestijging, die echter op het moment van het gesprek nog niet definitief was.
Over het eerste kwartaal gebruikten taxateurs nog een disclaimer voor de bijzondere omstandigheden als gevolg van de pandemie, vertelt Oremus. ‘Dat heeft natuurlijk impact op de dealflow, maar in het tweede kwartaal was die disclaimer alweer weg. Je ziet wel dat banken zich terughoudender opstellen bij een hogere loan-to-value, maar daar hebben wij als ‘full equity buyer’ op de woningmarkt geen last van. We zien in Nederland ook veel vraag naar logistiek, en ook voor kantoren is er voldoende interesse. Een crisis leidt altijd tot meer creatieve ideeën. Dat is zeker ook nodig voor de winkelmarkt, waar de crisis diepe sporen achterlaat op vooral de minder dominante locaties.’

Maatschappelijke rol
De ‘flavour of the day’ zo noemt Oremus de huidige interesse van beleggers in huurwoningen. Dat past in de maatschappelijke context waarin beleggers willen werken. ‘Onze strategie is gericht op 15 pan-Europese steden, waaronder ook de Nederlandse G4. De overeenkomst tussen al deze steden is het grote tekort aan betaalbare huurwoningen, en dan vooral in het middensegment.’
Voor beleggers is dit het interessantste segment. Sociale huur kent een onrendabele top die beleggers niet goed kunnen maken, terwijl het hoge huursegment relatief gevoelig is voor conjuncturele schommelingen. Betaalbare huurwoningen dragen bij aan concurrentievermogen, volksgezondheid en welzijn, blijkt uit een studie van het Urban Land Institute ULI – ook hier een appèl op de belegger die zijn maatschappelijke rol neemt.
Om invulling te geven aan de nieuwe strategie met betaalbare, duurzame en kwalitatief hoogwaardige woningen in het middensegment is het vooral de kunst om aan voldoende product te komen. Oremus: ‘Vanuit onze bestaande Europese woningportefeuille (€ >8 mrd) hebben we een goed netwerk van ontwikkelaars, waarbij sommige net als CBRE GI internationaal opereren, zoals BPD (Duitsland, red.).’
Bestaande portefeuilles behoren in de impact investing-strategie ook tot de mogelijkheden. Oremus: ‘We kunnen dan vooral waarde toevoegen door deze portefeuilles te verduurzamen en de kwaliteit te verbeteren. Duurzaamheid staat bij al onze aandeelhouders hoog op de agenda. We zijn ervan overtuigd dat het rendement dat je op de korte termijn moet laten liggen, ruimschoots terug te verdienen is op de lange termijn.’
Het gaat niet alleen om voorspelbare en stabiele rendementen; uit de studie blijkt ook dat deze beleggingsstrategieën minder gevoelig zijn voor cyclische marktfactoren en systeemrisico’s. En laten beleggers in daar in coronatijd nu zelf gevoelig voor zijn...