ING Research verwacht in zijn vandaag verschenen Vooruitzicht Commercieel Vastgoed dat de vraag naar commercieel vastgoed de komende tijd voorzichtig kan herstellen vanwege de verwachte aantrekkende economische groei, lagere prijzen en stabiele rentes.
Cijfers over het beleggingsvolume in het eerste halfjaar liggen in lijn met deze verwachting. Vooruitkijkend helpt de schaarste in het logistieke en woningsegment om verdere prijsdalingen te voorkomen, terwijl winkelbeleggers profiteren van de koopkrachtverbetering van huishoudens. De prijzen van kantoren blijven komende tijd onder neerwaartse druk staan door de aanhoudende onzekerheid over thuiswerken.
Eerste stap richting herstel
De resultaten over het eerste halfjaar lijken erop te wijzen dat de commerciële vastgoedmarkt voorzichtig richting herstel beweegt. Zo viel het beleggingsvolume in het eerste halfjaar 44% hoger uit dan in het eerste halfjaar van 2023 (op basis van cijfers van vastgoedadviseur CBRE). Desondanks ligt de activiteit van beleggers vergeleken met eerdere jaren nog steeds relatief laag. Ook de stabiele aanvangsrendementen (de verwachte netto huuropbrengsten in het eerste jaar gedeeld door de aankoopprijs) suggereren dat het herstel op de commerciële vastgoedmarkt nabij is.
Mirjam Bani, econoom commercieel vastgoed ING Research: ‘Sinds begin dit jaar lijken de aanvangsrendementen op de vastgoedmarkt te stabiliseren. Dit suggereert dat de prijzen van commercieel vastgoed zich na een periode van daling hebben aangepast aan de hogere rentes. Dat de huren van commercieel vastgoed gewoonlijk meegroeien met de inflatie is een verzachtende factor. Dit biedt tegenwicht aan de hogere financieringskosten, waardoor de prijzen van commercieel vastgoed minder hoeven te dalen.’
Aantrekkende groei en stabiele rentes
ING verwacht dat de aantrekkende economie en stabiele rentes ervoor kunnen zorgen dat de vraag van beleggers op de commerciële vastgoedmarkt weer kan aantrekken. Het beperkte leegstandsrisico helpt om te voorkomen dat de vraag van vastgoedbeleggers verder terugvalt. Het belangrijkste verschil ten opzichte van een halfjaar geleden is dat ING verwacht dat de rentes minder zullen dalen.
Economische groei in het verschiet: de Nederlandse economie kromp in het eerste kwartaal met 0,5%, maar de vooruitzichten voor de rest van het jaar zien er positiever uit. Als open economie profiteert Nederland naar verwachting van de aantrekkende internationale handel. Daarnaast zullen huishoudens komende tijd meer consumeren, omdat de nominale lonen harder groeien dan de prijzen.
Mogelijk voorbij de rentepiek: de ECB besloot in juni om de beleidsrente na een reeks van verhogingen met 25 basispunten te verlagen, omdat ze er gerust op is dat de inflatie in de Eurozone op de middellange termijn richting de doelstelling van 2% toe beweegt. Als de inflatie in toom blijft, neemt de kans dat de ECB de rentes op termijn (iets) verder zal verlagen toe. Samen met de gerealiseerde prijsdalingen op de vastgoedmarkt kan dit de koopbereidheid van vastgoedbeleggers verhogen.
Risico op leegstand blijft beperkt: de structurele schaarste aan (huur)woningen en logistiek vastgoed beperkt het leegstandsrisico in deze segmenten. In de kantorenmarkt en het winkelsegment neemt de gebruikersvraag weliswaar af, maar de krimp van het aanbod (via sloop en transformaties) biedt enige tegenwicht. Het beperkte risico op leegstand verkleint de kans dat de vraag van vastgoedbeleggers verder terugvalt.
Risico’s blijven bestaan
De problemen met herfinanciering van commercieel vastgoed zijn tot op heden beperkt. Vooruitkijkend is niet uit te sluiten dat de problemen met herfinanciering toenemen en de commerciële vastgoedmarkt hierdoor verder afkoelt. Sinds 2022 is het risico op herfinancieringsproblemen door de snelle stijging van de rentes, de afwaarderingen op de commerciële vastgoedmarkt en striktere financieringsvoorwaarden toegenomen. Als vastgoedbeleggers aflopende leningen niet volledig kunnen herfinancieren en onvoldoende eigen vermogen kunnen inleggen, kan dit het aantal gedwongen verkopen verhogen en zo afkoeling van de commerciële vastgoedmarkt in de hand werken.
Uitponden neemt toe
De zaak bij de Hoge Raad over de rechtmatigheid van de contractuele huurverhogingen in de vrije huursector maakt dat woningbeleggers aankopen van bestaande huurwoningen uitstellen. Daarnaast heeft de invoering van de Wet Betaalbare Huur de opbrengsten van woningverhuur verlaagd. Als gevolg hiervan kiezen beleggers er vaker voor om woningen uit te ponden (te verkopen op de koopwoningmarkt). Vanwege de stijgende koopwoningprijzen blijven de afwaarderingen op de woningbeleggingsmarkt beperkt. Wel neemt de omvang van de huurwoningvoorraad door het uitponden af.
Verdere huurgroei logistiek
De gebruikersvraag naar logistiek vastgoed neemt door de aantrekkende internationale handel toe. Daarnaast blijft de toenemende rol van e-commerce de gebruikersvraag vergroten. Tegelijkertijd kan de beperkte ruimte voor nieuwbouw ervoor zorgen dat de al bestaande schaarste aan logistiek vastgoed langer voortduurt. Deze factoren creëren ruimte voor verdere huurgroei. De prijzen die beleggers bereid zijn te betalen voor logistiek vastgoed kunnen als gevolg hiervan stijgen.
Geen verdere afwaarderingen winkels
Consumenten zullen door een combinatie van een lagere inflatie, hogere lonen en een aantrekkende woningmarkt komende tijd meer besteden in de winkelstraat. Dit helpt om de leegstandsrisico’s te beperken. Door de structurele verschuiving naar e-commerce zal het aantal fysieke winkels komende tijd verder afnemen. Omdat beleggers deze verschuiving al langere tijd inprijzen, zal dit niet zorgen voor verdere afwaarderingen op de markt voor winkelvastgoed.
Beleggers terughoudend bij kantoren
Meer faillissementen, personeelstekorten en de verschuiving naar thuiswerken remmen de vraag naar kantoorruimte. De onzekerheid over het structurele effect van thuiswerken maakt dat beleggers terughoudend zijn met het doen van nieuwe aankopen. Dit blijft de komende tijd neerwaartse druk op de prijzen van kantoren zetten.
Bij de grafiek:
Netto aanvangsrendement van vastgoed in ‘prime’ segment
Kantoren: Zuidas Amsterdam
Winkels: high street in Amsterdam
Huurwoningen: appartementen in Amsterdam
Logistiek: in de Venlo transportcorridor in Rotterdam
Bron: CBRE Research
