Kort geleden: een Nederlandse belegger komt aan in Shanghai voor een afspraak met de derde projectontwikkelaar van de stad. Hij ziet de bekende Westerse symbolen van Omo en Coca Cola. Zouden ze in China ook Nederlandse bedrijven kennen? Zijn gastheer geeft het antwoord: ‘Wij doen zaken met het vastgoedbedrijf dat heet ING Jan Doets.’ Voor de Chinees was Jan Doets een merk. Wie is hij en wat betekent hij? Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, december 2004
Kort geleden: een Nederlandse belegger komt aan in Shanghai voor een afspraak met de derde projectontwikkelaar van de stad. Hij ziet de bekende Westerse symbolen van Omo en Coca Cola. Zouden ze in China ook Nederlandse bedrijven kennen? Zijn gastheer geeft het antwoord: ‘Wij doen zaken met het vastgoedbedrijf dat heet ING Jan Doets.’ Voor de Chinees was Jan Doets een merk. Wie is hij en wat betekent hij?
Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, december 2004
door Wabe van Enk
De vereenzelviging van de grootste vastgoedonderneming ter wereld ING Real Estate met één persoon, Jan Doets, zou nooit uit de mond van de scheidende bestuursvoorzitter zelf worden opgetekend. Hij is wars van persoonsverheerlijking. Hij houdt zelfs niet van interviews. De interviews die hij geeft, bereidt hij tot in detail voor, maar dan nog blijft hij in spanning of de scribent met afleidende koppen en eigen interpretaties de boodschap niet vertroebelt. Hij zou voor dit blad wel een uitzondering willen maken, omdat hij de researchinspanningen waardeert. Toch als afscheid niet zo’n exercitie, maar een speurtocht in de markt naar de betekenis van Doets voor ING en het vastgoed. Geen liber amoricum van aardige zakenvrienden, maar kritische succesfactoren die man en organisatie hebben gemaakt.
Iedereen in het vastgoed kent Doets, maar weinigen weten wat van Doets. Doets weegt zijn woorden. Sommigen vinden het charmante verlegenheid, anderen zien het als commercieel slim. Op feesten en partijen is Doets zelden het middelpunt, maar eerder in een nis te vinden voor een gesprek onder vier ogen. Als hij waardering uitspreekt zal hij dat niet te enthousiast doen over mensen uit het vak met wie hij misschien iets meer dan normaal contact heeft, zoals ontwikkelaar Chris Grongriep, vastgoedprofessor Peter van Gool of wethouder Duco Stadig. Vindt hij dat hij toch een compliment moet maken, dan kiest hij liever voor iemand die verder weg ligt van het spectrum van belangen van ING Real Estate, zoals voormalig rijksbouwmeester Pi de Bruin. Velen kennen zijn hobby zeilen, maar zelfs partijen die hem tientallen jaren kennen, weten niet of hij nu meer ontwikkelaar of assetmanager is, of wat hij ziet als grootste successen en missers.
De ultieme Rotterdammer
Doets komt in een zakenfamilie onder oorlogsomstandigheden te Deventer ter wereld. Of hij last had van zijn vreemde naam, Jan Doet Doets, is in de markt niet bekend. De orthodox protestantse opvoeding behoort zelfs bij intimi tot de taboe-onderwerpen, zeker toen hij besloot in de jaren negentig te scheiden en enkele jaren terug in kleine kring te hertrouwen. Voor de buitenwereld volstaat een kleine annonce in NRC Handelsblad.
Als civiel ingenieur met een propedeuse economie op zak en negen jaar ervaring als consultant bij DHV wordt Doets in 1979 directeur van het Grondbedrijf Rotterdam. Dat is een functie waarvan velen in de markt hem kennen. Sommigen zien hem nog steeds als de ultieme Rotterdammer. Een aparte prestatie voor iemand die in Deventer is geboren en al jaren met veel plezier bij het Museumplein in Amsterdam woont. Doets past in Rotterdam: geen koude drukte, praktisch, down-to-earth. Dat was hij 25 jaar terug, dat geldt nu nog. In Rotterdam was hij voor de vastgoedwereld al een man met een hoge statuur, maar macht vertoont geen sporen in zijn gedrag. De bouwers, beleggers en ontwikkelaars lieten in de Rotterdamse tijd alleen de top met Doets praten, omdat in Rotterdam werk was te halen. Dit in tegenstelling tot Amsterdam, waar mensen zoals Jan Schaefer het wantrouwen tegen ondernemers koesterden. Daar kwam dan ook weinig van de grond.
Rotterdam is de eerste grote stad die door de overheid zelf is aangepakt. Eerder was Utrecht door een ontwikkelaar op de schop genomen (Bredero/Jan de Vries), later komen Den Haag (Noordanus) en Amsterdam (Stadig) aan bod. Doets heeft de stad het water teruggegeven, nadat er eeuwen tegen was gevochten. De transformatie van het door de oorlog gehavende Rotterdam in een internationaal centrum met waterfronts kon Doets klaren dank zij een zeer sterk team (met de genoemde Ko Blok en de latere Ecorys-oprichter Bert de Graaf) een slagvaardig gemeentebestuur (wethouder Jan Laan/burgemeester Bram Peper), een goed havenbedrijf (Den Dunnen) en een sterke dienst stadsontwikkeling (Riek Bakker). Achteraf is de rol van een eenling in zo’n revival natuurlijk niet precies te reconstrueren. Feit is dat toen projecten zoals Boompjes, Weena, Kop van Zuid en Wijnhavenkwartier gestalte kregen, bedrijven als Nedlloyd voor de stad werden behouden en beleggers als ABP en Bouwinvest grote zaken deden. De opvolgers van Doets hebben in de markt zo’n reputatie nog niet geëvenaard.
Ondernemer in plaats van manager
Na 1989 volgt een klein intermezzo als zelfstandige met JD Consult, voordat Doets bij de voorloper van ING gaat werken. Het oogt als een onbeduidend vlekje op zijn curriculum vitae, maar Doets geeft er mee aan alle disciplines van ambtenaar, zelfstandige of ceo van #E 49 mrd te beheersen. De overheidsachtergrond is in het vastgoed een pre. Andere voorbeelden uit die tijd zijn Meindert Kooistra en Cees Hakstege die nu commissaris zijn bij Bouwfonds en Blauwhoed en leiding hebben gegeven aan PGGM, Wereldhave, Blauwhoed, HBG en Bouwfonds. Zij begonnen samen bij de gemeente Alphen aan de Rijn. Carel de Reus, huidig topman van Johan Matser, werkte eerst bij Vrom. Recent voorbeeld is de succesvolste wethouder van Den Haag, Peter Noordanus, die nu ontwikkelaar AM leidt. Ambtenaren met een zakelijke instelling kunnen overal werken. Doets kreeg in de Rotterdamse tijd aanbiedingen voor directiefuncties bij grote bouwbedrijven, maar hij kiest eerst voor zelfstandigheid.
De kennis van het zelfstandig ondernemen komt hem later bij ING van pas bij de opzet van bedrijven zoals 3W en Q Park. In de hele wereld slaagt ING met projectontwikkeling, behalve in Limburg. Doets pakt dat pragmatisch aan en zet samen met de grootste ontwikkelaar van Limburg een ontwikkelingsbedrijf op dat nu 3W heet. Een ander voorbeeld is het parkeerbedrijf Q Park dat nu in vijf landen actief is. Doets ziet in parkeren een aparte discipline naast kantoren, woningen en winkels. Hij zet het bedrijf los van ING op. Het is bijzonder dat Doets binnen ING de handen op elkaar kon krijgen voor de status aparte van deze bedrijven. Het kenmerk van grote ondernemingen is doorgaans niet gelegen in de erkenning dat zij ergens niet goed in zijn en beter kunnen samenwerken. Hoe dan ook, de beide bedrijven worden successen, zowel voor ING zelf als voor zakenpartner in Q Park en 3W Ward Vleugels.
Doets maakt eind jaren negentig de overstap naar MBO, een ontwikkelaar van de Nederlandsche Middenstandsbank die een tegenhanger voor het grootwinkelbedrijf wilde zijn. MBO wordt daarmee marktleider op het gebied van winkelcentra in Nederland.
Beleggers en wildwest
Na vijf jaar MBO wordt Doets directeur van de combinatie Nationale Nederlanden Vastgoed en MBO, ING Vastgoed. De combinatie lijkt nu logisch, maar werd toen met scepsis ontvangen: een belegger en een ontwikkelaar op één kussen? Daar slaapt de duivel tussen. De angst betrof niet zozeer Nationale Nederlanden Vastgoed. Dat had een sterke portefeuille, gegrondvest door de voorman van de Nederlandse beleggers in de jaren tachtig, Joop van Sponsen, met vestigingen in de grote vastgoedcentra buiten Nederland: Washington, Londen, Parijs en Brussel. MBO was veel meer een wildwest-club voor opkomende markten met bijbehorende risico’s en vastgoedvestigingen in de nieuwe Oostblok-staten en Zuid-Europa.
Het is daarom opvallend dat uit deze combinatie het grootste vastgoedbedrijf ter wereld is ontstaan. Sommigen menen dat Doets op zijn best is bij het opzetten van het asset management-bedrijf, met als bijzondere prestatie de mondiale spreiding en de openstelling voor derden. Een belegger meent dat Doets het meest genoot van het maken van een mondiaal netwerk. ‘Binnen ING wordt veel voorbereid, maar uiteindelijk moet toch iemand voor vastgoed de contacten leggen. Dat was Jan.’
Doets blijkt goed te kunnen acquireren. Zelfs mislukkingen voor ING Groep, zoals Barings Bank, weet hij op vastgoedgebied wel te exploiteren (Baring Houston Saunders). Als hij geen geschikte partner kan vinden, zoals in China, zet hij zelf een organisatie op. Daarom was het geen wonder dat de Chinese projectontwikkelaar meende dat hij met de merknaam ING Jan Doets van doen had.
Maar behalve groei, moet Doets ook koopmanschap tonen in neergaande markten. In 2002 besluit ING Groep de investeringen in vastgoed terug te brengen met € 1 mrd. De kans op marktbederf is levensgroot. Een insider: ‘Jan heeft toen zelf de grootste klanten benaderd en heeft verteld over de prachtige portefeuille waar hij natuurlijk nooit van af zou willen. Toch zou hij een paar goede partijen een enorme kans willen bieden. Door bijzondere omstandigheden die niks met vastgoed te maken hebben, mag hij wat verkopen. Zo brengt Doets zijn vastgoed aan de man: bij ING koop je niet iets – laat staan dat je ING van een probleem verlost – er word je wat gegund.’ In één jaar tijd verkoopt ING Real Estate inderdaad het miljard aan vastgoed, in een tempo én tegen prijzen die niemand voor mogelijk heeft gehouden.
Verborgen geneugte
Er zijn ook insiders die menen dat Doets juist een projectontwikkelaar pur sang is, met gevoel voor stedenbouw, architectuur en design. Het design bij hem thuis met een verzameling Gispen-meubelen duidt op die belangstelling. In het openbaar kwam dat pas de afgelopen tijd een klein beetje naar voren in interviews en rondleidingen in het nieuwe hoofdkantoor van de ING Groep, ING House in Amsterdam Zuid. Doets was opdrachtgever. Met Duco Stadig van Amsterdam kon hij naar verluidt lang filosoferen over architectuurdetails en inrichting. Toch is bij Doets die kant een ‘verborgen geneugte’ gebleven. In zijn organisatie en naar het grote publiek maakt hij juist korte metten met het idee dat beleggen en ontwikkelen van vastgoed te maken heeft met schoonheid. Wie hem zakelijk spreekt krijgt weinig te horen over gebouwen, maar meer over financiële prestaties, bijvoorbeeld dat ING Real Estate in de eerste negen maanden € 3 mrd aan middelen heeft aangetrokken.
Doets kreeg niet voor elkaar dat zijn vastgoedbedrijven naar ING House mochten komen, maar voor de rest kreeg hij bij ING wel veel gedaan. Eén van de drijvende krachten achter het succes van ING Real Estate en daarmee ook van Doets is in de jaren negentig Aad Jacobs geweest. Jacobs had vastgoed als aandachtsgebied toen hij in de raad van bestuur zat en zelfs even toen hij bestuursvoorzitter was. Jacobs werkt net zoals Doets met de Rotterdamse slogan: ‘geen woorden maar daden’. Beide zijn noeste no-nonsens werkers, wars van uiterlijk vertoon. Het duo gaat niet in op de trend in de jaren negentig bij banken, beleggers en verzekeraars om terug te keren naar de core business. Het resultaat van dat beleid zou ongetwijfeld zijn geweest dat als eerste de projectontwikkeling de deur uit zou zijn gegaan en vervolgens, vanwege te weinig expertise, het vastgoed-asset management.
De concurrenten
Het juist uitbouwen van vastgoed was apart. In de jaren negentig waren er twee partijen die ook goede papieren hadden om, net zoals nu ING Real Estate, wereldwijd een hoofdrol te spelen. De eerste was ABP, toen het tweede pensioenfonds ter wereld. ABP heeft in Maastricht Céramique ontwikkeld, maar slaagde er niet in vastgoedexpertise zelf te behouden en gooide begin jaren negentig de handdoek in de ring: alles uitbesteden.
De andere partij was eigenlijk nog verder gevorderd met een wereldwijde hoofdrol: de combinatie Rabobank en Robeco Groep. Robeco had het grootste wereldwijd beleggende vastgoedfonds, Rodamco. Bovendien bezat de groep met assetmanager RoProperty/Rreef goede papieren om wereldwijd marktleider te worden in asset management. Ook Rabo zou als marktleider hypotheken in Nederland een aardig fundament kunnen geven. Maar deze partij miste die goede combinatie: het doorzettingsvermogen van een Doets met de support van het bestuur van ING Groep. Rodamco werd gevierendeeld. De grootste hap kwam in handen van Westfield en Simon die daar wereldwijd nu furore mee maken. De Deutsche Bank heeft onlangs Rreef gekocht en ING Real Estate pikte ook nog een graantje mee met Rodamco Asia.
Het lukte ook andere financiële concurrenten niet om iets vergelijkbaars met ING Real Estate op te zetten. Fortis heeft stand gehouden als nationale partij, maar van Aegon is op vastgoedgebied niets meer over (opgegaan in Amvest en Rodamco Europe) en ABN Amro pakte pas in 2000 met Bouwfonds de handschoen weer op.
Kunstschatten
Toen Jacobs voorzitter werd van ING Groep haalde Doets hem naar het vastgoedfestijn de Mipim in Cannes. Doets liet Jacobs vastgoedman van het jaar worden. Doets toonde daarmee aan dat hij werkte voor de Groep en niet voor zichzelf. Andersom gebruikte hij de Groep. Als hij een land voor zich wilde winnen, zette hij de magistrale kunstcollectie van ING in. Alle hoogwaardigheidsbekleders waren verrast wanneer een marktpartij in hun land zulke kunstschatten tentoonstelde.
Natuurlijk was het niet puur pais en vree tussen werknemer en werkgever. Alleen insiders weten dat hij zich ergerde aan de geringe rol die ING Real Estate kreeg toegewezen in het jaarverslag van de Groep en de hoge afdracht van meer dan 40% van de € 300 mln winst van ING Real Estate aan de Groep. Net zoals hij het cijfer met het lage rendement op vastgoed in het jaarverslag van de Groep niet leuk vond. Voor een conglomeraat als ING is vastgoed een containerbegrip, waaraan niemand de juiste prestaties van ING Real Estate kan afmeten. Doets reageerde met eigen jaarcijfers die wel recht doen aan de kracht van ‘zijn’ drie bedrijven: Investments, Developments en Finance, samen goed voor € 49 mrd aan onderliggend vastgoed.
Koninkrijk Doets
De laatste jaren ressorteert ING Real Estate in het bestuur van ING Groep onder Alexander Rinnooy Kan met als voorzitters Kist en recent de Belg Tilmant. In deze jaren wordt intern wel gesproken over het Koninkrijk Doets. Hiermee wordt bedoeld dat ING Real Estate een speciaal bedrijf is waarmee andere hoge ING-ers zich niet mogen bemoeien. De koninkrijksgedachte vatte post bij de interne overname van de Westland Utrecht Hypotheekbank in 2001. De ING Bank had de bank willen hebben, maar in plaats daarvan moesten de ING-bankiers bij de woorden ‘commercieel vastgoed’ contact opnemen met ING Real Estate. Alle vastgoed kwam onder Doets.
Ander voorbeeld is de opvolging van Doets zelf. Binnen de bank-verzekeraar gingen stemmen op dat er in het kader van job rotation een ‘ING-er’ zou moeten komen voor zo’n belangrijke post. Een andere mogelijkheid was bankier Hein Brand. Hij leidt nu ING Real Estate Finance en is als voormalig risk manager van ING Groep een echte bank-verzekeraar. Doets heeft zich echter sterk gemaakt voor een echte vastgoedman die net als hij zijn sporen heeft verdiend in de projectontwikkeling (MBO): George Jautze.
De lange neus
Natuurlijk is de opbouw van ING Real Estate niet een zaak van Doets alleen. De buitenwereld heeft lange tijd gedacht dat ‘de lange neus van Doets’ in elk detail van ING Real Estate werd gestoken. Enkele jaren terug heeft een val van een trap, die zijn dood had kunnen betekenen, Doets versneld aan het delegeren gezet. Gelukkig heeft hij een generatie klaargestoomd van professionals. Mensen die net zoals Doets niet zichzelf steeds op de voorgrond stellen, meer vaklieden en harde werkers dan prima donna’s. Voorbeeld in het hoogste echelon is Paul Trip, verantwoordelijk voor de ontwikkelingsdivisie. In het echelon daaronder tientallen mensen zoals de fondsbestuurders: Pieter Hendrikse, Patrick Kanters en Jan Vermaas.
Grote arbeidsconflicten hebben zich onder Doets niet voorgedaan. Doets vond spraakmakende transfers naar posities buiten ING meestal erg jammer. Hij reageerde dan gelaten: ING kon natuurlijk nooit alle talent in huis houden. Voorbeelden zijn Jaap Blokhuis die baas werd van het grootste particuliere vastgoedfonds van Europa, Redevco, Jaap Gillis die het commercieel vastgoed van AM aanstuurt en Wim Borgdorf die als een komeet bij ABP omhoogschoot, maar koos voor een financiële carrière bij de NIB en Alpinvest.
Doets heeft steeds veel oog voor research. Veel mensen zijn door hem gestimuleerd extra onderzoek te doen of te promoveren. Zijn voormalige researcher Ed Nozeman werd hoogleraar vastgoed in Groningen. Hij is ook voorzitter van de Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers in Nederland (Vogon), die mede door Doets tot stand is gekomen. Samen met PropertyNL maakt Vogon een kwartaaluitgave. Managers van ING, zoals Anneke de Vries en Lisette Groninger, stimuleerde hij tot research. Hij stond aan de wieg van de Amsterdam School of Real Estate, toen nog SBV geheten. De internationale naam is er gekomen sinds Doets in 2002 voorzitter is van het stichtingsbestuur.
Wel een foutje, geen mea culpa
Voordat het portret een hagiografisch karakter krijgt, ook aandacht voor wat er mogelijk allemaal mis ging in zijn carrière. Een greep: in Zuid-Amerika arriveerde ING Real Estate net voor de Argentinië-crisis, het risico van de Hoftoren in Den Haag vonden waarnemers erg groot, de exposure in één project in Polen is fors, het flexconcept D-Offices werd een flop, hoge leegstand in Zuiderhof in Amsterdam-Zuid en Arcanthus in Zuidoost en tot slot de vermeende verkoop van het Scheveningse Kurhaus aan handlangers van vastgoedhandelaar Endstra, waarop ING reageerde met ‘een onderzoek’.
De conclusie van de marktpartijen is desondanks eenduidig dat Doets zorgvuldig langs de klippen van het vastgoed heeft gelaveerd. Waar ABN Amro, ABP en Bouwfonds en hun bestuurders menigmaal in de problemen kwamen, bleven ING Real Estate en Doets uit de publiciteit. Het vertrouwen is door de jaren heen steeds groter geworden. De problemen van enkele gebouwen vallen snel in het niet bij de resultaten van de portefeuille. Het verhaal Endstra beperkt zich tot krakerskringen en mensen die zelf in de dossiers voorkomen.
Met Doets kun je wel praten over een fout, that’s all in the game. Maar in zijn woordenboek komt het mea culpa niet voor. Als hij wordt geconfronteerd met D-Offices vertelt hij dat de organisatie er veel van heeft geleerd en wanneer leegstand ter sprake komt, verklaart hij dat het leegstandscijfer van ING Real Estate gunstig afsteekt bij de benchmark (7,8% tegen ruim 8% voor ROZ IPD voor de insiders).
Strijd tegen de elementen
Als 60-jarige heb je een toekomst. Wat doet Doets? Zeker is dat hij de strijd tegen de elementen opnieuw opzoekt. Ditmaal niet om de markt te verslaan, maar de echte elementen: weer en wind. Een zeiltocht naar de Zuidpool staat op zijn verlanglijst. Daarnaast komt er een serie functies in het vizier in de driehoek zakelijk, non-profit en wetenschap/research. Commissariaten zijn er al bij bedrijven als 3W en Q Park, bij stichtingen zoals Staatsbosbeheer en het Design Centrum Zuid-As (dat nog uit de grond moet worden getrokken) en in research bij de Amsterdam School of Real Estate en de International Property Database in Londen.
Is Doets na dit alles nog steeds een sfinx ofwel een raadselachtige, moeilijk te doorgronden figuur? Of is Doets een verpersoonlijking van het bedrijf dat hij in dertien jaar heeft ontwikkeld, kortom ING Jan Doets, zoals de Chinese ontwikkelaar dacht? Het antwoord is waarschijnlijk door de feiten ontkracht. Dit portret geldt als een benchmark voor wat mensen in vergelijkbare functies tot stand hebben gebracht. De uitkomst bij Doets is éénduidig: outperformer.
[Tekstkader]
CV Jan Doets
Jan Doet Doets is in 1944 geboren in Deventer. Afgestudeerd als civiel ingenieur aan de TU Delft, begon hij als consultant bij DHV (1970-1979). Hierna werd hij benoemd tot managing director van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam. Deze functie heeft hij elf jaar bekleed. Sinds 1991 is Jan Doets als directeur betrokken bij verschillende vastgoedactiviteiten binnen ING zoals ontwikkeling, financiering en beleggingen. Vanaf 1996 is Jan Doets chief executive officer (ceo). ING Real Estate kreeg prijzen voor kwaliteit, ontwerp, integriteit en service naar de gemeenschap. ING Real Estate heeft € 49 miljard aan onderliggend vastgoed en staat daarmee sinds kort, na de overname van Rodamco Asia, op de eerste plaats op de wereldranglijst van grootste vastgoedondernemingen. ING Real Estate is actief in 22 landen in Europe/USA/Asia/Pacific.
