De gemeente Rotterdam moet een bewoner van appartementencomplex de Hoge Heren 8.600 euro planschade vergoeden omdat zij ongewild en onverwacht de hoogste woontoren van Nederland als buurman kreeg. Ook aan 12 andere omwonenden van de Zalmhaventoren moet de gemeente (meer) planschade vergoeden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 22 april 2022
Het appartement van de eiseres bevindt op de 33ste verdieping zich in de westelijke toren van het appartementencomplex “De Hoge Heren", waarvan de huurappartementen in bezit zijn vast Vesteda. Vanuit de woonkamer en vanaf het balkon is er zicht in oostelijke, zuidelijke en westelijke richting, waarmee er direct zicht is op het plangebied Gedempte Zalmhaven.
En dan vooral op het wooncomplex De Zalmhaven. Eind vorig werd het complex met veel tamtam opgeleverd, want met 215 meter en 61 verdiepingen is de hoofdtoren direct de hoogste woontoren van Nederland, daarnaast zijn er twee kleinere broertjes van 70 meter hoog. Het complex is goed voor 452 appartementen en penthouses en 33 herenhuizen. Daarnaast is er een parkeergarage met 456 plaatsen en ruimte in de plint voor een restaurant, kantoren en commerciële ruimten.
Toen de eiseres haar woning in 1999 in De Hoge Heren kocht was er in het geheel nog geen sprake van nieuwbouw met een dergelijke hoogte en schaal in het plangebied. Toen het nieuwe bestemmingsplan Gedempte Zalmhaven in augustus 2017 in werking trad, trokken de bestaande bewoners direct aan de bel. Ze voorzagen overlast door de bouwwerkzaamheden die ruim een jaar later zouden beginnen en, erger nog, blijvende schade voor de bestaande bewoners in het gebied. De Zalmhaven, de hoogste toren in het bijzonder, vermindert volgens hen het woongenoot door een toename van de overlast door onder meer wind en (het wegvallen) van licht. Het zou volgens de klagers leiden tot een substantieel lagere verkoopprijs van hun woning in vergelijking met de oude situatie.
Normaal maatschappelijk risico
De bewoners dienen een claim voor planschade in bij de gemeente Rotterdam. Deels worden de claims in zekere mate toegewezen, maar voor de eiseres en vier anderen gedupeerden volgt een afwijzing. Weliswaar constateert de door de gemeente consulteerde planschadejurist, de Johan van Oldenbarnevelt Stichting, dat er daadwerkelijk in haar geval sprake is van planschade, maar dat in dit geval een normaal maatschappelijk risico (NMR in acht moet worden genomen van 5 procent. De waardevermindering -€ 346.750 voorziene verkoopopbrengst tegen € 365.000 in de situatie zonder de Zalmhaven – zou op basis van dit NMR volledig voor risico van de eigenaresse komen.
Omdat ook de bezwaarschriftencommissie de claim van de vrouw afwijst, stapt ze naar de rechter. De rechtbank huurt de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) in als deskundige. De STaB geeft met een simpele vergelijking weer hoezeer het oude bestemmingsplan ‘Het nieuwe werk’, vigerend toen de eigenaresse haar woning kocht, afwijkt van wat ze uiteindelijk op zich af zag komen door de komst van de Zalmhaven.
De bebouwing in het oude bestemmingsplan, grotendeels tot een hoogte van 20 meter en een deel tot 20 meter had een totaal volume van circa (8.591 m2 x 20 meter plus 2.523 m2 x 10 m=) 197.050 m3. In de nieuwe situatie zijn de gronden eveneens vrijwel geheel te bebouwen, met een laag gedeelte tot 20 meter met daarboven drie torens, twee met een bouwhoogte van 70 meter en één toren met een bouwhoogte van 190 meter (met een hoogteaccent tot 215 meter). Deze bebouwing heeft een totaal volume van circa (6.712 m2 x 20 meter plus twee maal 664 m2 x 70 meter plus 1.221 m2 x 190 meter =) 459.190 m3. Dit betekent dat het bouwvolume ter plaatse met een factor van circa 2,33 is vermenigvuldigd.
Limburgse taxateur
Met de STaB zet de rechtbank ook vraagtekens bij het onderzoek naar de effecten van licht en wind door de hoogbouw. Zo had er volgens de rechter wél een windtunnelonderzoek op 60 meter hoogte moeten plaatsvinden. Ook aan de oorspronkelijk taxatie van de planschade was nog wel wat op te merken. De door de gemeente ingehuurd taxateur afficheerde zich vooral als rentmeester gericht op het buitengebied in de Provincie Limburg. Bij de daadwerkelijke waardebepaling van de flat van de klaagster was hij niet aanwezig maar keek hij mee via een smartphone.
De rechtbank liet de Rotterdamse makelaar Voorberg een nieuwe taxatie uitvoeren op basis van de waarde in de oude en de nieuwe situatie. Die voorziet nu een verkoopopbrengst van 385.000 euro waar dat zonder de Zalmhaven 410.000 euro had kunnen zijn.
De gemeente Rotterdam blijft op het standpunt staan dat de realisatie van De Zalmhaven hoort bij een normaal maatschappelijk risico (NMR) hoewel de eigenaresse er subtiel op wijst dat de hoogste woontoren van Nederland maar op één plek kan staan en dus geen NMR kan zijn.
De STaB geeft de gemeente wat betreft dit punt grotendeels gelijk. Het is volgens de stichting evident dat het om een zeer hoge toren gaat, die ook in het centrum van Rotterdam opvalt. Rotterdam staat echter bekend om alle hoogbouw, zodat de ontwikkeling volgens de StAB in algemene zin als normaal gezien kan worden.
Inbedding in gebied
Wel zet de stichting vraagtekens bij de inbedding van het complex in het gebied. ‘Aan alle zijden zijn woningen en bedrijven (o.a. kantoren en horeca) gesitueerd. De omvang van de bebouwing aan de westzijde is relatief laag (ca. 15 meter), ten noorden en zuiden is deze hoger (31 en 27 meter), terwijl aan de oostzijde hoogbouw is gesitueerd, zoals de Hoge Heren aan de noordoostzijde met een hoogte van 100 meter en de Hoge Erasmus aan de zuidoostzijde met een hoogte van 93 meter. (…) Gezien de bestaande ruimtelijke structuur past hoogbouw met name bij de bestaande bebouwing aan de oostzijde. De geplande hoogtes van 70 en 215 meter passen echter niet direct bij de bestaande bebouwing aan de overige zijden.’
Omdat planschade niet geheel acceptabel wordt geacht stelt de StaB een maximaal percentage voor het NMR van 4 procent voor. De rechtbank Rotterdam gaat hiermee akkoord. Op grond hiervan krijgt de eigenaresse alsnog € 8.600 euro (de planschade van € 25.000 – het NMR van € 16.400 vergoed.)
Ook de andere claimanten krijgen alsnog een (hogere) vergoeding voor de planschade. Een eigenaar blijft met lege handen achter omdat hij kocht op het moment dat de komst van een ontwikkeling als de Zalmhaven al voorzienbaar was. Tegenover het Algemeen Dagblad heeft de gemeente al aangegeven de planschade door te schuiven naar de ontwikkelcombinatie Amvest en AM. Tegen de uitspraak kan nog beroep worden aangetekend.
