De beleggingsmarkt ziet zich geconfronteerd met een stroeve start. Het voorlopige beleggingsvolume in het eerste kwartaal bedraagt € 1 mrd (€ 1,1 mrd in 2010). Marktpartijen zijn voorzichtig met uitspraken over het te behalen investeringsvolume in 2011. door PK PropertyNL Magazine Nr. 5 - 8 april 2011
De beleggingsmarkt ziet zich geconfronteerd
met een stroeve start. Het voorlopige
beleggingsvolume in het eerste kwartaal bedraagt
€ 1 mrd (€ 1,1 mrd in 2010). Marktpartijen
zijn voorzichtig met uitspraken over
het te behalen investeringsvolume in 2011.
door PK
PropertyNL Magazine Nr. 5 - 8 april 2011
Het aantal transacties in 2010 was hoog
door met name de verkopen van winkels op
de Nederlandse markt. Unibail-Rodamco
bracht vorig jaar veel winkels op de markt.
Frans van Toor, als partner verantwoordelijk
voor Capital Markets bij DTZ Zadelhoff,
ziet de markt voor eersteklas panden op
prime locaties niet afnemen. Integendeel,
de vraag naar dergelijke panden blijft hoog
maar door de geringe beschikbaarheid is er
een tekort aan beleggingsmogelijkheden en
stijgen de prijzen. Een ander gevolg is dat
waar de belegger enige jaren terug nog
vooral belangstelling had voor standing investments
dezelfde belegger nu meer risico
neemt. Dit stuwt de vraag naar nog te bouwen
kantoorpanden, mits gelegen op een
goede locatie en een huurder is gecontracteerd.
Deze vraag komt vooral van buitenlandse
beleggers. De Nederlandse belegger
focust op winkels en woningen.
Marktpartijen verwachten dat in 2011 de differentiatie
tussen primair en secundair
vastgoed verder toeneemt. In de huidige
markt groeit een pool van onverhuurbaar en
daardoor onverkoopbaar vastgoed. De risico-
rendementsverhouding van veel vastgoed
is uit balans. Vaak is dit vastgoed dat in
de jaren 2005 en 2006 is aangekocht. Ook
de financiering dateert uit die periode. Dit
impliceert een te verwachten herfinanciering
in 2011. Maar anders dan vijf jaar geleden
staan de banken nu niet te dringen om
deze panden, die vaak leeg staan en daarmee
de benodigde cashflow ontberen, te
herfinancieren. Een optie is om de financiering
te verkopen, maar waarschijnlijker is
dat deze panden verkocht moeten worden.
Aan een sterke afwaardering valt dan niet
meer te ontkomen.
De grootste transactie van de afgelopen
drie maanden is de verkoop door C1000
van de zes distributiecentra aan WP Carey
(€ 157 mln). Het Capital Markets team van
DTZ Zadelhoff adviseerde C1000 bij de
totstandkoming van deze sale and leaseback
transactie. C1000 koos hierbij voor
een zogenaamde triple net lease. Hierbij
blijft C1000 zelf verantwoordelijk voor onder
andere het onderhoud van haar gebouwen
en behoudt daarmee controle over de
kwaliteit. Door verkoop van de zes distributiecentra
in deze sale-and-lease-back transactie
worden de panden van de balans gehaald
en creëert het bedrijf liquide
middelen die kunnen worden aangewend
voor de core business –de exploitatie van
supermarkten - terwijl het bedrijf toch controle
houdt over de huisvesting. De huurovereenkomsten
die onder deze deal liggen,
zijn voor een lange periode (15 jaar)
aangegaan. In de markt gaat men er dan
ook van uit dat de BAR ruim onder de 8%
ligt. Buiten deze transactie gehouden zijn
twee distributiecentra in Deventer en Eindhoven
die niet meer in gebruik zijn bij
C1000. DTZ Zadelhoff biedt deze centra
momenteel te koop en te huur aan.
