De Rgd is niet langer van plan te dansen naar het pijpen van de markt. Door zelf voorraad op te bouwen in Den Haag wil de Rgd voorkomen dat de markt buitenmatig profiteert als een afzonderlijke rijksdienst op zoek naar huisvesting zich pas op het laatste moment meldt. Ook is de Rgd niet van plan huurgaranties af te geven aan ontwikkelaars als die nog geen cent hebben geïnvesteerd. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 23 juni 2005
De Rgd is niet langer van plan te dansen naar het pijpen van de markt. Door zelf voorraad op te bouwen in Den Haag wil de Rgd voorkomen dat de markt buitenmatig profiteert als een afzonderlijke rijksdienst op zoek naar huisvesting zich pas op het laatste moment meldt. Ook is de Rgd niet van plan huurgaranties af te geven aan ontwikkelaars als die nog geen cent hebben geïnvesteerd.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 23 juni 2005
door Lucas Ligtenberg
Wie kijkt naar wat de Rijksgebouwendienst (Rgd) heeft gedaan met zijn eigen huisvesting in Den Haag, krijgt een idee van waar de dienst heen wil. De dienst verliet een afzonderlijk pand en trok in bij het ministerie van Vrom, waar zij deel van uitmaakt. Dat gebouw, gelegen in het bestuurscentrum, bleek na een interne verhuizing ruimte over te hebben. Zoals het ging met de Rgd, zo zal het gaan met de departmentale huisvesting: efficiënter, goedkoper en nog meer geconcentreerd.
Volgens Hans Poot, hoofd vastgoedmanagement Haaglanden bij de Rgd, is de dienst volop bezig met de evaluatie van het rijkshuisvestingsstelsel. ‘Wij zijn een inkooporganisatie van het rijk’, aldus Poot (1960), die sinds zeven jaar bij de Rgd zit. ‘Het doel is om doelmatig huisvesting in te kopen. We hebben onszelf de vraag gesteld: hoe kunnen we nog doelmatiger werken?’
Uit de evaluatie is onder meer naar voren gekomen dat bij de concrete inkoop van huisvesting de activiteiten van de Rgd nog te veel gekoppeld zijn aan wat een afzonderlijke rijksdienst wil. Tot voor kort, werden de wensen in een relatief laat stadium neergelegd bij de Rgd en de markt is intussen al helemaal op de hoogte. Poot: ‘Dat beïnvloedt de prijs voor ons in ongunstige zin. De Rgd is daarom van plan meer op voorraad in te kopen. We willen ‘nee’ kunnen zeggen als de prijs te hoog is.’
Op niveau
De kantoormarkt in Den Haag behoort in prijs tot de top-5 van Nederland. De vraag is groot en het stabiele karakter van veel overheidsdiensten houdt de prijzen op niveau. Het is aantrekkelijk voor departementen en agentschappen om dicht bij het politieke besluitvormingscentrum (het Binnenhof) te zitten. Daardoor heeft zich sinds de jaren zeventig een bestuurscentrum gevormd tussen Bezuidenhout en het Spui, ofwel tussen Den Haag CS en het Binnenhof. Tachtig procent van de kantoren in dat gebied wordt bezet door rijksdiensten.
De druk op die markt is hoog en blijft hoog. ‘In de afgelopen vijf jaar is er gemiddeld 40.000 tot 50.000 m2 per jaar aan overheidskantoren bijgekomen,’ zegt Poot. ‘Geen enkele organisatie in Nederland kent zo’n grote huisvestingsdynamiek als het Rijk. De laatste jaren zien we een trend naar meer concentratie in de Haagse regio.’
De Rgd ziet zich dus voor de taak gesteld huisvesting te blijven vinden in een dure omgeving maar heeft ook de opdracht gekregen te bezuinigen. In het kader van het Programma Andere Overheid moeten kosten beter worden verantwoord en er moet over de hele linie worden bezuinigd. Oplossingen voor dit vraagstuk zijn met name in Den Haag belangrijk omdat de Haagse regio 1,6 mln m2 aan rijksgebouwen heeft, bijna vier keer zoveel als Amsterdam.
Naast enorme torens heeft de Rgd in Den Haag van oudsher ook nog veel kleine panden. Die zijn relatief duur vanwege afzonderlijke schoonmaakcontracten, bedrijfsrestaurants en veiligheidsvoorzieningen. Het is niet altijd mogelijk om daar snel verandering in te brengen. Echter, toen de Hoftoren werd aangekocht en het ministerie van OCW daarheen verhuisde, bleven er nog tien verdiepingen vrij. Het bleek geen enkel probleem om die te vullen en de ruimte is continu in gebruik. Poot: ‘Dit voorbeeld van grootschalige verzamelkantoren smaakt naar meer!’
Het samenvoegen van verschillende diensten in gebouwen past ook goed in het kader van de standaardisering van de inrichting. ‘Als je grootschalige kantoorvolumes hebt, dan moet je als dienst A vertrekt heel snel dienst B kunnen huisvesten’, zegt Poot. ‘Niet iedere ambtenaar hoeft op eenzelfde stoel te zitten, maar we moeten departementen overtuigen van het nut van een standaardkwaliteit. Dat vergroot de flexibiliteit en verlaagt de kosten.’
Effectiever
De Rgd heeft helder voor ogen waar oplossingen moeten worden gezocht. ‘Om lagere kosten te bereiken en minder afhankelijk te zijn van de markt, willen we allereerst efficiënter gebruikmaken van de huidige voorraad’, zegt Poot. Bij renovaties zal worden gekeken hoe er ruimte kan worden gewonnen en hoe de inrichting effectiever kan. Daarnaast wil de Rgd ook meer gebruik maken van pps (publiek-private samenwerking)-constructies. Het gaat er dan volgens Poot vooral om kosten te besparen door het integraal aanbesteden van ontwerp, bouw, beheer en exploitatie. Voorheen werden die contracten vaak afzonderlijk afgesloten, wat niet alleen duurder uitvalt, maar ook inefficiëntie met zich mee kan brengen. In een situatie waarin bij het ontwerp bij wijze van spreken al rekening wordt gehouden met hoe het gebouw kan worden schoongehouden, kunnen die inefficiënties worden voorkomen. Poot: ‘We hopen met deze vorm van aanbesteden marktpartijen te prikkelen tot innovatie.’ Alle vastgoedinvesteringen die groter zijn dan € 25 mln worden onder de loep genomen om te zien of pps een optie kan zijn.
Behalve voor Financiën zijn er renovaties in de planning voor het ministerie van Landbouw, Buitenlandse Zaken en Economische Zaken. Deze projecten liggen allemaal iets ten noorden van het Centraal Station. Daarnaast komt er nieuwbouw voor Justitie en Binnenlandse Zaken in het centrumgebied Wijnhavenkwartier, maar dit is vervangingsbouw. ‘In dit soort gebouwen zien we mogelijkheden om de “verborgen leegstand” te benutten om extra huisvestingsruimte voor andere diensten vrij te maken,’ vertelt Poot. ‘Dat beperkt de noodzaak om steeds bij te huren op de markt.’ Desondanks zal de RGD ook kantoorvolume moeten blijven toevoegen en dat moet ergens vandaan komen.
Liever eigendom
‘We willen er vanaf dat we voor de schaarste die we zelf creëren een te hoge prijs betalen’, aldus Poot. ‘Dus we willen meer op voorraad kopen en de concurrentie bevorderen onder aanbieders.’ Eigendom blijft de voorkeur houden boven huur omdat het op de lange termijn voordeliger is. ‘Als we de laatste jaren hebben gehuurd, had dat meestal te maken met de omstandigheid dat we snel iets moesten vinden’, zegt hij. Toch zijn er ook aan eigendom nadelen verbonden. Er is altijd een restwaarderisico, dus de Rgd moet voortdurend denken aan de mogelijkheid om andere gebruiker te vinden, zodra ruimte vrijkomt. Als de huisvesting geconcentreerd is in een relatief klein gebied, is dat doorgaans gemakkelijker.
De Rgd heeft wel de indruk dat beleggers panden kopen omdat ze verwachten dat de Rgd het zal huren. Poot wil hier duidelijk over zijn: ‘Ik kan verzekeren dat dat de komende jaren niet meer zal gebeuren.’ Veel beleggers, adspirant-eigenaren en makelaars denken volgens Poot dat alle ruimte in het bestuurscentrum vroeg of laat wel in trek is bij de overheid. Dat kan misschien wel zo zijn, maar de Rgd is niet van plan daarvoor meer dan de marktwaarde voor te betalen. ‘Als we kijken naar huurprijzen zijn Rijswijk en Zoetermeer zeker aantrekkelijk’, zegt Poot. ‘Die prijzen liggen daar soms 30 tot 40 % lager. We vinden dit serieuze alternatieven, zeker als de prijzen in het centrum van Den Haag op het huidige hoge niveau blijven.’
Laatste moment
Bij het opbouwen van voorraad is er een gerede kans dat gebouwen die zijn aangekocht enige tijd leeg zullen staan voordat er een bestemming is. Poot houdt daar rekening mee. Hij antwoordt desgevraagd dat ‘het opbouwen van voorraad uiteindelijk toch goedkoper zal zijn dan de kosten van leegstand.’ Wat dat betreft heeft de Rgd slechte ervaringen met het vervullen van een huisvestingsbehoeften op het laatste moment, die in het verleden bijna altijd leidden tot exorbitante prijzen.
Poot geeft ook het voorbeeld van ontwikkelaars die huurgaranties willen van de Rgd, voordat de investering daadwerkelijk wordt gedaan. Volgens Poot krijg je dan scheefgroei. De ontwikkelaar neemt opeens de rol van makelaar aan en in zijn plaats loopt de Rgd het ontwikkelingsrisico. Daar leent de Rgd zich niet voor, ook al kiest de ontwikkelaar er dan voor om helemaal niet met de bouw te beginnen. In de praktijk is het verhaal iets gecompliceerder omdat de gemeente Den Haag natuurlijk ook een stem heeft. Poot: ‘Een gebied als Den Haag Nieuw Centraal wordt gebouwd met subsidie van zowel Vrom als Verkeer & Waterstaat. Het Rijk en de gemeente zijn dan ook publieke partners in zo’n ontwikkeling. Maar we hoeven dan toch niet ook nog eens tegen ongunstige voorwaarden kantoorgebouwen te gaan afnemen. Dat zou dubbele subsidie zijn.’
Als er toch een patstelling zou ontstaan zegt Poot dat de Rgd elders gaat zoeken. ‘Onze klanten willen in het bestuurscentrum zitten maar als het te duur wordt, vertrekken we’, aldus Poot. ‘Dan gaan we elders kijken, op de Beatrixlaan of op de Schenkstrook bijvoorbeeld. De IND, die onder Justitie valt, is destijds naar Rijswijk gegaan en dat is destijds besloten uit kostenoverwegingen. Men is erg tevreden, direct naast het NS-station.’
Den Haag zal volgens Poot nog meer een regeringscentrum worden dan het nu al is. ‘Lean and mean willen zijn leidt ertoe dat regionale vestigingen niet allemaal in stand worden gehouden’, zegt Poot. Overigens benadrukt hij daarbij dat die concentratie op zichzelf geen Rgd-beleid is, maar gewoon voortvloeit uit de wensen die de departementen hebben. De Rgd probeert alleen maar zo efficiënt mogelijk tegemoet te komen aan die wensen en zijn huisvestingstaken uit te voeren.
[tekstkader]
De Rgd, internationale organisaties en zbo’s
Voor de Rgd is ook een taak weggelegd waar het gaat om internationale organisaties. Den Haag is in Nederland de regeringszetel, maar internationaal wil de stad zijn reputatie ook uitbouwen. Het streven is de titel Stad voor recht en vrede te kunnen voeren en waar te maken. Op regerings- en gemeenteniveau wordt daar hard aan getrokken en de Rgd werkt mee als daarom wordt gevraagd. ‘Via departementen kan het verzoek binnenkomen om te bemiddelen bij huisvesting,’ zegt Poot. ‘Het kan een extra argument zijn voor een organisatie als ze weten dat de huisvesting goed zal worden geregeld.’ Zo deed Justitie in de loop der jaren verzoeken om te helpen bij het zoeken naar huisvesting voor Europol en Eurojust en via Buitenlandse Zaken werd de Rgd ingeschakeld om te helpen bij huisvesting voor ICTI (Joegoslavië Tribunaal) en het ICC (Internationaal Strafhof). Voor Europol, nu gezeteld aan de Raamweg, bouwt de Rgd binnenkort zelfs een nieuw onderkomen op de locatie van de voormalige Statenhal van het Nederlands Congrescentrum. ‘De gemeente wil een Golden Mile van internationale organisaties aan de noordkant van het centrum, dus ruwweg tussen Ockenburgh en de Waalsdorpervlakte maar vooral rond het Congresgebouw.’
Daarnaast kunnen diensten en agentschappen die de status van zbo (zelfstandige bestuursorganisatie) hebben een beroep doen op de Rgd. Dat levert vooral wat op als de zbo gebruik kan maken van de schaalvoordelen van de Rgd, dat wil zeggen, de diensten die zich bevinden in en om Den Haag. Het NMa (Nederlandse Mededingingsautoriteit) is een agentschap van Economische Zaken en heeft een onderkomen midden in het bestuurscentrum. Voor het CBS, dat nu huurt via de Rgd, zou de dienst ook hebben kunnen zoeken, maar de organisatie koos ervoor zelf iets te regelen en heeft inmiddels een locatie gevonden in het Forepark in Leidschenveen.
