HVBM Vastgoed tekende de afgelopen jaren voor grote logistieke projecten voor partijen als Jumbo, Plus, Coolblue en Stedin. Directeur Adriaan Molenschot is trots dat zijn bedrijf vooral ontwikkelt met eigen geld. ‘Als wij het graag willen hebben, wil de beleggingsmarkt het bijna altijd ook graag hebben.’
De Tilburgse ontwikkelaar HVBM Vastgoed bestaat dit jaar 25 jaar, een jubileum dat in mei uitgebreid is gevierd. Directeur en oprichter Adriaan Molenschot staat voor de ‘M’ uit de bedrijfsnaam, de rest is afkomstig van bouwbedrijf Heerkens van Bavel van de familie Heerkens, met wie hij in 2000 HVBM Vastgoed oprichtte.
Eigen financiering
Het uitgangspunt van het bedrijf is in een kwart eeuw niet veranderd: vooral met eigen vermogen ontwikkelen. ‘Dat is noodzaak voor ons, want banken zijn nog altijd heel terughoudend op het gebied van projectontwikkelingsfinanciering’, zegt Molenschot. ‘Kant-en-klare beleggingen, met een langjarige huurovereenkomst en een goede locatie, dat is geen probleem. Maar projectontwikkeling blijft spannend, dus we zijn wel genoodzaakt om dat zelf te financieren.’
Die noodzaak is alleen maar groter geworden met de toegenomen doorlooptijden van projecten. ‘Die waren ooit zo’n anderhalf jaar, van niets tot een beleggingsproduct dat je naar de markt kon brengen. Maar dat is inmiddels één of twee jaar langer geworden. We zien wel dat Duitse fondsen nog happig zijn op een soort obligatie-achtige belegging, waarbij ze langjarig verzekerd zijn van een mooie huur in een goed pand op een goede locatie. Dat product maken wij het liefst.’
Banken willen in de ontwikkelingsfase nog wel financieren als de huurder aan boord is, de vergunning rond is en de bouw loopt, zegt Molenschot. ‘Maar dat is vaak voor een korte tijd en erg duur, met de voorkeur dat je het vastgoed zelf houdt. Soms doen we dat, maar met eigen geld ontwikkelen houdt de voorkeur.’
Kritisch op nieuwe locaties
Dat kan een uitdaging zijn, met behalve die langere doorlooptijden ook steeds meer haken en ogen in regelgeving. Het is wat Molenschot betreft een kwestie van goed timen. ‘In de ideale situatie hebben we één groter project in aanbouw, één in de voorbereidingsfase en één project dat in de exitfase zit.’ Dat lukt niet altijd. ‘We moeten soms ons commerciële hart negeren en wat terughoudender zijn in het bieden op grond. We hebben nu bijvoorbeeld een behoorlijke pijplijn en moeten kritisch zijn op nieuwe locaties. We kunnen nog wel een aankoop doen, maar dat moet dan wel echt een goede zijn.’
Het belangrijkste criterium is dat een project goed genoeg moet zijn om in eigen portefeuille te nemen. ‘Als wij er geen beleggingsperspectief zien, beginnen we er niet aan. Twijfelen we over de locatie of de huurder, dan doen we het liever niet. We hebben inmiddels een organisatie met 14 mensen en de helft is met beleggen bezig, de helft met ontwikkelen. We kunnen daarom ook een keer nee zeggen. Als wij het graag willen hebben, wil de beleggingsmarkt het bijna altijd ook graag hebben.’
Vangnet
De rente is ook bepalend voor de beslissingen die HVBM neemt. ‘In 2022 viel door de hoge rente de hele beleggingsmarkt stil en daarvoor waren de rendementen juist weer heel scherp. We hebben toen een paar keer goed verkocht en waren daar blij mee toen de rente weer ging stijgen.’ Zo werd de ontwikkeling van een distributiecentrum in Deventer, vorig jaar opgeleverd aan Plus, in de hogere renteomgeving eerst in eigen portefeuille gehouden. ‘De beleggers stonden toen niet in de rij, dus het vangnet om ontwikkelingen zelf te kunnen houden werkt heel comfortabel. Dat biedt ook rust aan de gebruiker.’
Molenschot ziet nog altijd de terughoudendheid bij beleggers. ‘Het moet echt aan alle kanten kloppen als een belegger wil kopen. Drie jaar terug werd er gevochten om een ontwikkeling, maar nu is bijvoorbeeld voor de Stedin-ontwikkeling een select aantal partijen benaderd van wie we dachten dat ze zouden passen.’
Lastig uitleggen
Voor een belegger iets wil kopen, komen er soms honderden vragen van advocaten op tafel, weet Molenschot uit ervaring. HVBM zorgt er daarom zo veel mogelijk voor dat alles waar maar een vraag over kan komen, vooraf geregeld is. Stroomaansluitingen zijn bijvoorbeeld een uitdaging waar geheid vragen over komen. ‘We hebben projecten waar we nog wel aansluitingen hebben, maar in Tiel hebben we een ontwikkeling van 70.000 m² waar een energiehub het terrein van stroom gaat voorzien om de periode van netcongestie te overbruggen. Huurders nemen dat vaak voor lief, maar het is lastig uit te leggen aan een Amerikaanse belegger.’
Grond en gebruiker tegelijk zien te vinden
Voor die logistieke ontwikkeling in Tiel, op bedrijventerrein Medel, zoekt HVBM nu huurders. ‘Voor de ontwikkeling in Oosterhout is vlak voor de zomer een huurovereenkomst getekend. Als het meezit gaan we dit jaar nog bouwen. In Veldhoven gaan we de vergunning aanvragen. We brengen het na de vakantieperiode op de markt, maar in die regio is weinig aanbod’, zegt Molenschot. ‘Terwijl je voorheen eerst een gebruiker zocht en dan pas de locatie regelde, is het nu eerst de grond zoeken en simultaan een gebruiker zien te vinden.’
Geen lege dozen bouwen
Overigens is dat niet altijd zo, want in Gilze-Rijen loopt nog een vergunningaanvraag, terwijl met de gebruiker al drie jaar geleden overeenstemming is bereikt. Molenschot kan zich wat dat betreft iets voorstellen bij de matige waardering die gemeenten krijgen van ontwikkelaars als het gaat om kennis en doortastendheid. Of dat soms frustreert? ‘Wij ontwikkelen alleen voor echte gebruikers. Wij bouwen geen lege dozen. Als we bij een gemeente komen met een project, betekent dat altijd werkgelegenheid. De wethouder werd daar voorheen altijd blij van. Nu lijkt het wel of gemeenten zich bezwaard voelen. Dat is jammer, want we hebben als land veel te bieden. Laten we die ondernemingszin doorzetten.’
Molenschot vindt Tilburg een positieve uitzondering. ‘Maar over het algemeen is er een angstcultuur. Ook bij de overheid zijn mensen bang om fouten te maken, maar soms moet je risico nemen om verder te komen.’ En ook hij mist soms managementcapaciteit, kennis en kunde bij gemeenten. ‘Bovendien zouden we graag zien dat gemeenten wat meer hun nek durven uit te steken voor projecten, zonder bang te zijn voor tegengas.’
Altijd kansen in brownfields
Ontwikkelen betekent in toenemende mate herontwikkelen van bestaand vastgoed, omdat nieuwe grond bijna niet meer voorhanden is. Adriaan Molenschot is niet bang dat de voorraad aan brownfields opraakt. ‘Er zijn altijd wel bedrijven die stoppen. Of neem het terrein van Tata Steel in Oosterhout: die hadden een stuk grond naast de fabriek voor eventuele uitbreiding, maar die gaat niet door. En in Echt sluit Arcelor-Mittal, waar we onlangs hebben meegedaan aan het verkoopproces, dus er ontstaan altijd weer nieuwe kansen.’
HVBM werkte jarenlang met een handvol mensen, maar mede door de ontwikkelingen in de markt telt het team nu drie projectleiders. ‘Zeker als je een brownfield koopt, moet er gesloopt en gesaneerd worden; dat is al een project op zichzelf. We hebben nu onze organisatie goed op poten en willen ook vooral persoonlijk blijven, zodat we genoeg aandacht kunnen geven aan onze build-to-suit-methode. We willen flexibel kunnen blijven om ook tijdens het bouwproces nog aanpassingen te kunnen doen.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2025
