De gemeente Zeist heeft een andere gegadigde niet ten onrechte gepasseerd bij het besluit om voor de herontwikkeling van een gebied in zee te gaan met BPD, oordeelt de voorzieningenrechter. Er is geen sprake van omzeiling van het Didam-arrest.
Afgelopen december was de gemeente Zeist eruit: BPD mag in het te herontwikkelen gebied Dijnselburg zo’n 120 woningen gaan bouwen. Die afspraak werd bekendgemaakt, tot ongenoegen van een andere ontwikkelaar. Die vond dat de gemeente de gelegenheid had moeten bieden om mee te dingen naar de verwerving van het stuk grond, conform het veelbesproken Didam-arrest. De partij spande daarom een kort geding aan.
Eigenaren van belendende percelen
Dijnselburg bestaat uit een landgoed, een voormalig recreatiepark, een zwembad, een sporthal, een atletiekbaan en een restaurant. Onderdeel van de herontwikkeling is het woonproject ‘de Woonkamer’. Om dat van de grond te krijgen wil de gemeente het noordelijke gebiedsdeel van 21.300 m² verkopen aan BPD, dat al eigenaar is van het stuk grond waar het voormalige recreatiepark ligt. Daar staan nu huisjes. De protesterende ontwikkelaar is eigenaar van het perceel waar het landgoed ligt. De omstreden grond ligt tussen het perceel van BPD en het landgoed.
Bij de voorzieningenrechter betoogt de gemeente dat BPD de enige serieuze gegadigde is; de procederende ontwikkelaar zou helemaal niet in staat zijn om het project uit te voeren, zo is het verweer. De gemeente heeft BPD gekozen vanwege de unieke grondpositie, omdat de gemeente de ontwikkeling bij één partij wil houden, haalbaarheid en spoedige realisatie de voorwaarden zijn en BPD een professionele woningbouwontwikkelaar is.
Mededingingsruimte niet nodig
De voorgenomen verkoop is een privaatrechtelijke transactie tussen de gemeente en BPD, zo overweegt de rechter. 'Daarvoor geldt het beginsel van contractsvrijheid, zij het dat nu de overheid daarbij betrokken is óók de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (waaronder het gelijkheidsbeginsel) in acht moeten worden genomen.' En speelt dan het Didam-arrest een rol, dat bepaalt dat andere partijen een eerlijke kans moeten krijgen om een gooi te doen naar de aankoop? Nee, is het oordeel. De voorgeschreven mededingingsruimte hoeft niet te worden gegeven als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
Tijdige publicatie
De rechter overweeg dat de gemeente, conform het arrest, het voornemen om de grond te verkopen tijdig heeft gepubliceerd. Dat hoefde niet al in 2023, zoals de tegenpartij stelt. Er is weliswaar toen al gesproken met BPD en er zijn plannen gemaakt, maar er is nog geen overeenkomst gesloten. '[De eisende partij] wordt dus niet voor voldongen feiten gesteld, en heeft door de publicatie de gelegenheid gekregen zich tot de rechter te wenden en te klagen over schending van de Didam-regels. Dat maakt dat de gemeente haar voornemen tijdig heeft gepubliceerd en wat dat betreft niet in strijd heeft gehandeld met de Didam-regels.'
Vereiste kennis en middelen niet aangetoond
Bovendien is de derde partij geen geschikte gegadigde, overweegt de rechter. Die beschikt namelijk niet over het perceel van BPD, waardoor die niet in staat is om tot de door de gemeente gewenste integrale ontwikkeling van de Woonkamer door één partij over te gaan. Bovendien heeft de eiser niet aangetoond een professionele ontwikkelaar te zijn. Het is een juridisch vehikel voor vastgoedbeheer en -ontwikkeling. Dat er betrokken partijen zijn met ervaring hebben op het gebied van gebied- en vastgoedontwikkelingen, is pas op de zitting naar voren gekomen en niet onderbouwd. Daarom zijn de vereiste kennis, ervaring en financiële middelen niet aangetoond, aldus de rechter. Ook een eventuele samenwerking met BPD is niet door de ontwikkelaar uitgewerkt.
Eén integrale gebiedsontwikkeling
De rechter wijst de vordering daarom af. 'Ten overvloede: de gemeente heeft goed onderbouwd dat BPD de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van de grond. […] Het uitgangspunt en het plan van de gemeente is dat op de locatie van het voormalige recreatiepark één integrale gebiedsontwikkeling moet plaatsvinden, en dat dit zo snel mogelijk gebeurt. Het is logisch dat de gemeente dan bij BPD uitkomt. Omdat BPD eigenaar is van ongeveer de helft van het voormalige recreatiepark, ligt het voor de hand dat zij de partij is die de woningbouw zal realiseren. Het is evident dat de ontwikkeling van de Woonkamer makkelijker en efficiënter zal verlopen als de totale oppervlakte in bezit is bij één projectontwikkelaar, die afspraken kan maken de gemeente over de aankoop van de grond. Dit draagt bij aan de haalbaarheid en spoedige realisatie van de ontwikkeling.'
Een openbare biedingsprocedure zou maken dat het plan minder snel en efficiënt uitgevoerd kan worden en misschien wel helemaal niet kan worden gerealiseerd. 'Als de grond aan een ander dan BPD wordt verkocht, zullen er om te beginnen afspraken moeten worden gemaakt tussen twee projectontwikkelaars en dit kan tot bijvoorbeeld onderlinge discussies leiden. Omdat BPD nu eenmaal de partij is die al een deel van het recreatiepark in handen heeft is het logisch dat zij voor de gemeente de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van de grond.'
