Ondanks het enorme tekort aan woningen zijn de huurprijzen in de vrije sector in de tweede helft van 2019 niet enorm gestegen.
Dit blijkt uit de marktrapportage Transparantie in de verhuurmarkt van VGM NL en NVM. Huren stijgen bij de overgang van huurder naar huurder met 4,5%, de gemiddelde vierkante meterprijs is licht gestegen tot € 11,92 per m². Opvallend is het gebrek aan aanbod voor mensen die minder dan € 1000 per maand kunnen uitgeven aan de huur. Zeker in de grote steden is er in deze klasse te weinig aanbod en doorstroming, zodat vooral gezinnen uitwijken naar omliggende gemeenten.
De belangrijkste landelijke ontwikkelingen in de vrije sector huurwoningenmarkt over het tweede halfjaar 2019 zijn (1) de gematigde prijsontwikkeling van +4,5% per m² bij mutatie, (2) de huren stijgen minder hard dan in de afgelopen perioden, (3) de huurprijsstijging van appartementen is iets hoger dan de huurprijsstijging van woonhuizen en (4) de prijsstijging van gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen is met +4,9% stabiel gebleven.
Huurprijsontwikkeling
Eric Verwey, voorzitter VGM NL: ‘Na jaren van sterke stijging van de gemiddelde huurprijs per m² bij appartementen zien we sinds eind 2017 dat deze stijging minder groot is geworden en dat de groei bij appartementen inmiddels nagenoeg vergelijkbaar is met die bij woonhuizen.’
Transactieprijs
De gemiddelde transactiehuurprijs bedroeg het afgelopen halfjaar € 1095. Regionale verschillen blijven groot. Zo lag de gemiddelde vierkante meter transactiehuurprijs in Amsterdam op € 20,73, terwijl deze in Almere € 10,51 bedraagt.
Middenhuur
De stijging van de huurprijzen is net zoals in de eerste helft van 2019 minder dan de perioden ervoor en vlakt daarmee dus af. Opvallend is wel dat in de periode 2014–2019 de verhouding van het aantal mutaties met een huurprijs onder € 1000 afneemt ten opzichte van het aantal mutaties met een huurprijs boven € 1000. Hieruit kan worden geconcludeerd dat een toenemend aantal huurders, door een te klein aanbod in het segment middenhuur, genoodzaakt is een woning te huren met een huurprijs hoger dan € 1000. Onno Hoes, voorzitter NVM: ‘De remedie voor de krapte op de woningmarkt in zijn geheel is voldoende bouwen voor verschillende doelgroepen op lokaal niveau, waardoor doorstroming weer op gang komt.’
Uitwijken
Hoewel de prijsontwikkeling gematigd is, vallen – op de vrije sector huurmarkt – steeds meer mensen buiten de boot omdat de huren blijven stijgen en de huur–inkomensnorm niet mee verandert. Betaalbare woningen zijn schaars en worden nog schaarser. Verwey: ‘In de grote steden worden kleine appartementen met hoge huurprijzen steeds vaker voor een korte periode verhuurd aan expats en young professionals. Huishoudens wijken in toenemende mate uit naar omliggende gemeenten. Daar is het mogelijk om een grotere woning of een lagere huurprijs te krijgen.’
Lokale verschillen
In verschillende gemeenten liggen de huurprijzen soms ver uit elkaar. Zowel de vraag als het aanbod kunnen per gemeente enorm verschillen. De woningmarkt heeft een zeer lokaal karakter. Hoes: ‘Voor de verklaring van die verschillen, tussen en binnen steden, is kennis van de lokale situatie noodzakelijk. Regie en afstemming tussen de verschillende belanghebbenden is een voorwaarde om tot lokale oplossingen te komen en het aanbod van woningen – sociale huur, vrije sector huur en koop – te laten groeien.’
Prijsontwikkeling bij mutatie
Verwey vervolgt: ‘Vaak worden woningen bij mutaties, oftewel het moment wanneer nieuwe huurders intrekken, door de verhuurder gerenoveerd en verduurzaamd. Daarnaast is er vaak sprake van een huurprijs onder markthuurniveau als een woning lange tijd door dezelfde huurder is bewoond. Bij een mutatie wordt de huurprijs als gevolg hiervan aangepast. Dit verklaart de prijsstijging deels, al is deze nog altijd gering.’
De vrije huursector is de schakel tussen de sociale huur en koopwoningen. Ook hier geldt echter dat het aanbod er dan wel moet zijn. Er is een gebrek aan zowel goedkope als middeldure huurwoningen, maar door de in toenemende mate sturende regelgeving zijn nieuwbouwplannen in dit segment steeds moeilijker te realiseren. De woningmarkt wordt krapper in alle segmenten. Regie en afstemming tussen de verschillende belanghebbenden is een voorwaarde om tot lokale oplossingen te komen en het aanbod van woningen – sociale huur, vrije sector huur en koop – te laten groeien.
