Het heet het ultratopsegment: villa’s waar echt alles op en aan zit. Maar er zijn grenzen aan wat verkopers in Nederland kunnen vragen, blijkt uit onderzoek door het FD. ‘Soms moet je echt afprijzen.’
Zakenman Joop Drechsel staat klaar onder de overdekte entree van zijn miljoenenvilla als een donkerblauwe Bentley komt voorrijden. Langs de eigen tennisbaan, door de fraaie tuin. De witte steentjes knerpen onder de autobanden.
De chauffeur opent de deur van de limousine met getinte ramen. Het is geen zakenpartner die Drechsel, voormalig bestuurder van KPN en zakenreisbureau BCD, vandaag komt bezoeken. Het is glamourmakelaar Leslie de Ruiter met collega Dinja Voorhorst.
Ze zijn hier voor de verkoop van Drechsels ‘privéparadijs’, met twee eigen eilandjes aan de Stille Plas van Loosdrecht. Het is een woning op een perceel van ruim 40.000 vierkante meter met zwembaden, een bioscoop en een gouden Porsche uit 1967 op een podium in de loungeverdieping. Ook een hondendouche ontbreekt niet.
Drechsel en zijn kersverse echtgenote Petra Beishuizen vertellen dat de verkoop moeilijker is dan gedacht. De zakenman werd om de tuin geleid door twee jonge Vlamingen die financieel niet over de brug kwamen. Drechsel onderhandelde via appjes op zijn telefoon. Geen goed idee.
De Ruiter las het in de krant en vond het een vreemd verhaal. Zijn analyse: Drechsel had zijn hand overspeeld. Toch is het dezelfde De Ruiter die de woning nu mag verkopen. Vraagprijs: €15 mln. Het ‘ultratopsegment’, zegt de makelaar.
Om de verkoop te stimuleren heeft Drechsel óók Jacques Walch ingehuurd. Deze markant bebrilde Gooise makelaar pocht met zijn ‘gouden rolodex’. Hij zegt meer dan de helft van zijn transacties stil af te wikkelen. Het samenbrengen van koper en verkoper noemt hij ‘een geestelijke ejaculatie’.
Het FD deed onderzoek naar het topsegment van de Nederlandse woningmarkt. De kopers en verkopers van woningen boven de €5 mln komen uit vermogend Nederland, zo blijkt: oud geld, captains of industry, ondernemers en nieuwe rijken uit de private-equityhoek of de entertainmentsector. Buitenlandse kopers kochten de afgelopen tien jaar nauwelijks zulke dure woningen.
Walch is een van de makelaars die het Gooi aanprijst als ‘The Garden of Amsterdam’. Maar storm loopt het niet, erkent hij. ‘Het is gelul van een dronken aardbei dat hier buitenlanders komen wonen. Ik zie vooral Nederlanders met klachten over de regels en de fiscus die naar het buitenland vertrekken.’
Dealmakers
Het topsegment is een gesloten economie, met een eigen prijsdynamiek. Sommige huizen blijken onverkoopbaar. Overbieden en speculeren met een snelle doorverkoop – ‘flippen’ – komt nauwelijks voor. Kopers hebben zelden aankoopmakelaars. Ze slaan vaak pas toe als de vraagprijs aanzienlijk zakt. En dat komt vaker wel voor dan niet.
‘Het zijn vaak zelf dealmakers’, weet De Ruiter. ‘Ze voelen zich wereldkampioen onderhandelen. Ze willen zélf aan tafel.’
De ideale koper, zegt de makelaar, heeft een sudden wealth syndrome. Dat zijn mensen die een financiële klapper hebben gemaakt. ‘Ze woonden bescheiden, en willen nu in hun nieuw vergaarde vermogen wonen.’
Welgesteld Nederland is honkvast. ‘In deze groep zien we mensen niet gemiddeld één keer in de 7 à 8 jaar verhuizen, maar één keer in de 20 tot 25 jaar’, zegt Emile van der Veen van makelaarsnetwerk Qualis.
De markt is niet top momenteel. Makelaars noemen het ‘lastig’ om tot een transactie te komen. ‘De markt is afwachtend’, zegt de Noord-Hollandse makelaar Geert Klaver die in het welvarende Bergen actief is. ‘Het is herijken in een nieuwe werkelijkheid met de vergrijzing, de internationale onrust en de oplopende hypotheekrente.’
Dumpprijzen
Unieke uitschieters naar boven die de gemiddelde verkoopprijzen optrekken, zijn er nog steeds. Maar stevig afprijzen is de norm.
Walch heeft het aanbod met 40% zien toenemen. Hij zegt dat de markt dit jaar niet meer zal verbeteren. De makelaar merkt de impact van de wettelijke grenzen aan excessief lenen van de eigen bv. Dat is ingeperkt bij alle leningen boven €500.000, behalve voor de eerste woning. Daarmee worden tweede woningen in het topsegment minder aantrekkelijk. De oplopende hypotheekrente helpt ook niet mee.
In het topsegment staan drie tot vier keer meer woningen te koop dan er transacties zijn. ‘Zeker de wat oudere mensen die nu luxe en ruim wonen, weten dat ze te zijner tijd kleiner moeten gaan wonen’, zegt Van der Veen. ‘Ze zetten vaak tijdig hun villa in de stille verkoop, in afwachting van het juiste bod.’
Woningen van vermogende Nederlanders staan soms vele jaren te koop. De eigenaren kunnen het financieel uitzingen, maar soms leidt het tot issues. Serieuze kijkers blijven weg, spookkopers melden zich of tijdelijke huurders betalen de huur niet.
Mannetjes voor de tuin
Jacques Walch verwacht dat het zal lukken om de villa van Joop Drechsel te verkopen, maar hij merkt dat kinderloze klanten naar het buitenland willen, of juist de stad in. ‘Drukte met de tuin, het zwembad en onderhoudsmannetjes vinden ze gezeik.’
Tijdens het gesprek zwaait Drechsel een monteur uit die nodig was voor zijn zwembad. De wellness area heeft ook een sauna, een stoombad en een massageruimte. Voor een extra energieboost stapt Drechsel graag in zijn ijskoude cryokamer met blauw licht.
Het perceel heeft eigen grond én water. Drechsel probeerde ooit een visser weg te sturen die voor anker lag: ‘Meneer, u ligt in mijn water.’ De man in het bootje zei fijntjes: ‘Nou, maak mij maar los dan.’
In de slaapkamer vertelt Drechsel dat hij vanuit zijn ledikant zag dat zijn steiger na een peperdure verbouwing niet kaarsrecht lag. ‘Joop is van de zichtlijnensymmetrie’, zegt zijn vrouw. De perfectionist liet het aanpassen.
Drechsel toont trots de twaalf stoppenkasten voor de elektra en de enorme keuken met een teppanyaki-plaat. De Drechsels hebben net een gewone pan kippensoep gemaakt die staat af te koelen in de enorme tuin.
Holland op zijn smalst
In Londen, Parijs en in Amerikaanse steden worden tientallen of soms zelfs honderden miljoenen betaald voor woningen. In Nederland zijn de duurste woningen relatief betaalbaar. ‘Rijke Nederlanders wonen toch graag in een huis van hoogstens een paar miljoen’, zegt Jacques Walch tijdens een rondrit in zijn SUV door de laantjes van Laren en Blaricum. Hij draait zijn raam open en zwaait naar een vijftiger die in een overall klust aan zijn poort. ‘Een miljardair. Iemand die maximale discretie wil.’
Nederlanders zijn calvinisten, zegt Walch verwijzend naar de Nederlandse cultuur van soberheid, bescheidenheid en de wens om niet op te vallen. Hoewel, dé Nederlandse cultuur? Volgens Peter Burbach van makelaarsorganisatie Burbach Roycroft gedragen Nederlanders in het buitenland zich anders. ‘Ze geven dan grotere bedragen uit aan hun woningen, omdat ze daar geen last hebben van alle fiscale maatregelen uit Den Haag.’
Wie met Walch door het Gooi rijdt, ziet om de paar huizen een leger aan hoveniers en bouwvakkers. Als het even kan, gooien kopers graag de hele woning plat. Wie een te slopen pand koopt, wacht soms een halfjaar met de sloop, zodat het bij overdracht nog als woning geldt. Zo kun je profiteren van de lage overdrachtsbelasting van 2%, in plaats van het hoge tarief van 10,4% voor bouwgrond.
‘In dit segment is the sky the limit als je gaat verbouwen’, zegt Walch. ‘Alles moet nu state of the art zijn, met uiteraard een triple A- energielabel.’
Geen speculatief koopgedrag
In Nederland zijn er niet veel particulieren die het aandurven om een woning in het topsegment te kopen voor een snelle doorverkoop. ‘In Nederland is er geen sprake van speculatief koopgedrag zoals dat in Londen, New York of Dubai voorkomt’, zegt onderzoeker Marc Lokker van Dynamis.
Investeerders riskeren een hoge belastingaanslag en ze kunnen met een dure villa blijven zitten. ‘Als je wilt speculeren, is verhandelbaarheid vaak belangrijk’, zegt Tijs Pellemans, directeur van het Delftse woningtaxatiebedrijf Calcasa. ‘Maar liquiditeit heb je in dit segment niet echt.’
Op de Zwaluwenweg in Blaricum treffen we voor zijn huis Boudewijn Jansen die net zijn hond heeft uitgelaten. ‘Een klein landgoedje’, noemt de vermogende veertiger, die bekend werd als cadeaukaartenkoning, zijn habitat.
Jansen kocht het perceel in 2021 voor nog geen €4 mln en maakte er wél een investeringsproject van. De villa is compleet verbouwd, in originele stijl, met een padelbaan. Dat leidde tot bezwaarprocedures van de buren. Jansen besloot de padelbaan verdiept aan te leggen en kreeg alsnog de buren en de gemeente mee.
Heel veel potjes padel zal hij niet hebben gespeeld. Na een handvol bezichtigingen verkocht Walch de woning ‘stil’ voor €10,995 mln, slechts €500.000 onder de vraagprijs. Dat is een prestatie, want in het topsegment worden vraagprijzen vaak drastisch verlaagd, soms met tientallen procenten.
De Baambrugse Zuwe in Vinkeveen is een van de straten in Nederland waar makelaars verwoede pogingen doen om dure villa's te verkopen met stevige prijsverlagingen. Amsterdam is met zijn internationals een eiland binnen het eiland van het topsegment, maar de hoofdstad heeft, net als Wassenaar en Kennemerland, forse bijstellingen en lange looptijden.
De kloof tussen vraagprijs en transactieprijs komt volgens makelaars ook voort uit te hooggespannen verwachtingen bij verkopers. De Ruiter: ‘Soms moet je echt afprijzen. Hoop is uitgestelde teleurstelling.’
Kogelschade
Voor Buytenplaets Amsteldyck in Nes aan de Amstel wacht investeerder en filantroop Loek van den Boog al vier jaar op een koper. ‘Het is geen rijtjeshuis’, zegt de man die zelf 23 jaar in de boerderijvilla woonde maar al een tijd geleden verkaste naar een modern Amsterdams appartement. Van den Boog vraagt €5,4 mln. Veel verder zakken wil hij eigenlijk niet. ‘Het staat nu al onder de taxatiewaarde te koop. We zijn geduldig.’
Wel is zijn geduld op met de tijdelijke huurder die weigert de afgesproken €15.000 per maand te betalen. Te koud in de winter, te warm in het voorjaar, er liggen tegels los en oven en internet doen het niet, was diens verklaring. Na een stroomuitval moesten de huurders wekenlang met een zaklamp naar de wc.
Leugens, volgens Van den Boog. Hij stapte naar de rechter en vertelde op een openbare zitting over ‘kogelinslagen’ en een ‘inval’ van zwaarbewapende marechaussees in zijn woning. Nee, ze kwamen niet voor hem.
De huurder schoot vanuit een raam voor de lol op een levensgroot schaakspel en op een door Van den Boog gekoesterd beeld. De huurder ontkende niet; iemand had hem gefotografeerd. Maar het waren maar plastic balletjes uit een luchtdrukpistool. Van den Boog hoopt dat de rechter hem laat uitzetten.
Fantasten en oplichters
‘Helaas gebeuren er vaker gekke dingen in dit segment’, zegt Peter van den Berg van makelaarsorganisatie DSTRCT. ‘Oplichters en fantasten die bieden of zelfs kopen zonder geld.’
Van den Berg geeft een rondleiding in de Amsterdamse villa waarin ooit de eerste ECB-president Wim Duisenberg en zijn vrouw Gretta woonden. Zij hing er graag een Palestijnse vlag aan het balkon.
‘In 2010 dacht ik de woning voor de rest van ons leven gekocht te hebben’, zegt de eigenaar, softwaremiljonair Gert-Jan Munneke over de telefoon uit Zwitserland. ‘Maar ik woon nu toch al een tijd in de bergen.’
Kort voor de oorlog in Oekraïne ging de villa aan de Diepenbrockstraat in de verkoop. Voor €12,5 mln hapte een Amerikaanse zakenman toe. Maar die betaalde niet. Munneke: ‘En toen lag dit segment een paar jaar op zijn gat.’
Hij vraagt nu €1 mln minder, maar kijkers blijven weg. ‘We zijn het pand liever kwijt dan rijk. Maar niet voor een appel en een ei. Ik ben een ondernemer. Er is veel erger leed in de wereld, maar we hebben wel pech. Het is een kostenpost, het geld staat stil. We doen niets met de woning. Vooral dat is zonde.’
Munneke kan het uitzingen. In 2010 betaalde hij slechts €3,25 mln, om de boel vervolgens flink te verbouwen. ‘Het is niet zoveel meer waard geworden hoor’, relativeert hij. ‘Ik investeer ook in vastgoed in Groningen. Met een huis van vier ton zou je procentueel veel meer rendement hebben geboekt.’
The Lakes of Amsterdam
Volgens makelaar De Ruiter klopt er vroeg of laat altijd een koper aan: ‘Met deals in dit topsegment is het soms net als met goede wijnen: ze moeten rijpen om op smaak te komen.’
Terug naar de villa van Joop Drechsel, volgens de makelaar gelegen aan The Lakes of Amsterdam. De aankoopsom was slechts €4,5 mln. Drechsel zegt dat hij voor €8 mln verbouwd heeft en kijkt er wat moeilijk bij. ‘De kosten worden altijd zwaar overschreden. Ik ben er klaar mee. Het was nogal over the top.’
De vraagprijs van €15 mln is dat mogelijk ook. De Drechsels willen verhuizen naar Wassenaar. De wens van zijn vrouw om daar met vriendinnen te tennissen in plaats van in de eigen voortuin is hem veel waard. Maar de verhuizing staat even on hold. Petra: ‘Het is geen straf om te blijven. Hier wakker worden is een feestje.’
Duurste straten van Nederland:
- De Konijnenlaan in Wassenaar is de duurste straat van Nederland, blijkt uit onderzoek van Calcasa. Gemiddeld is een woning in deze straat €3,4 mln waard.
- Op de tweede plaats staat de Torenlaan in Blaricum, met een gemiddelde woningwaarde van €2,7 mln.
- Daarna volgt de Amsteldijk Noord in Amstelveen, met €2,6 mln.
- Aan beide zijden van de Baambrugse Zuwe liggen de Vinkeveense Plassen. Langs deze dijk ligt de gemiddelde woningwaarde op €2,5 mln. Op dit moment staan er meerdere kapitale villa’s te koop.
- De top 5 wordt afgesloten met de Vijverlaan in Rotterdam. Woningen aan deze laan in de wijk Kralingen hebben een waarde van gemiddeld €2,1 mln.
