Als een van de weinige ontwikkelaars heeft het Rotterdamse vastgoedbedrijf LSI in het najaar van 2008 een startbouw kunnen vieren. Dat betreft het kantoor voor Exact Software op Technopolis in Delft – een gebiedsontwikkeling van MAB en ING. Het is de manier waarop het LSI van Luc Smits groot is geworden: kantoorgebouwen op maat voor de klant ontwikkelen. door Wabe van Enk en Gabriëlle Klaver PropertyNL Magazine 27 maart 2009 nr. 5
Als een van de weinige ontwikkelaars heeft het
Rotterdamse vastgoedbedrijf LSI in het najaar
van 2008 een startbouw kunnen vieren. Dat
betreft het kantoor voor Exact Software op Technopolis
in Delft – een gebiedsontwikkeling van MAB en ING.
Het is de manier waarop het LSI van Luc Smits groot
is geworden: kantoorgebouwen op maat voor de klant
ontwikkelen.
door Wabe van Enk en Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine 27 maart 2009 nr. 5
Geruchten dat LSI op omvallen stond deden vorig jaar
de ronde. Maar opvallend genoeg heeft het bedrijf juist
in verhouding weinig medewerkers laten gaan en zijn er
zelfs nieuwe mensen bijgekomen. Het bedrijf telt nu
zo’n 35 medewerkers. Smits: ‘Deze mensen heb ik nodig,
zeker als het weer iets beter gaat.’
Maar Smits ontkent niet dat LSI, evenals de rest van de
vastgoedmarkt, veel last heeft van de crisis en is daar
open over: ‘In 2008 hebben we € 0 winst gerealiseerd.
Projecten zijn stilgezet of gecancelled. We hebben
agressief afgewaardeerd op onze ontwikkellocaties, wel
25 tot 30%. Ook hebben we assets – het gros van onze
woningbouwlocaties – in 2007 en 2008 verkocht om
onze balans op orde te brengen.’ Er zijn echter genoeg
liquiditeiten om de organisatie draaiende te houden.
Cashflow komt uit de eigen beleggingsportefeuille van
circa € 200 mln en van ontwikkelingen als Central Post
in Rotterdam. Hier zijn in het afgelopen jaar huurtransacties
afgesloten met Jeugdzorg, Achmea, Prorail en
MD Group.
Smits denkt dat door de afboekingen nu weinig lucht zit
in de ontwikkelportefeuille. Hij denkt echter ook dat
voor de markt het afboeken maar in een bepaalde mate
zin heeft en ergens ophoudt. Er zijn situaties denkbaar
zijn dat alle ontwikkelaars in het land technisch failliet
zouden kunnen zijn. In die gevallen zou het juist een
voordeel kunnen zijn flink geleveraged te zijn, vermoedt
Smits. De financier zal een bedrijf met veel schulden
niet snel laten omvallen omdat er dan helemaal niets
meer uitkomt. Heb je minder schulden, dan is er geen
reden voor de bank om je overeind te houden.
Niet het einde
‘Persoonlijk,’ zegt Smits (38), ‘ben ik niet bang om failliet
te gaan. Ik heb genoeg kwaliteiten om altijd mijn
broek op te kunnen houden. Misschien moet ik dan
mijn mooie huis verkopen, maar dat is niet het einde
van de wereld.’
Smits lijkt zich niet veel zorgen te maken. Sterker, eigenlijk
vindt hij dit een mooie tijd. Hij is geen doorsnee vastgoedman:
er zijn niet veel collega’s die ’s ochtends hun
yogaoefeningen doen en mediteren, zich bekwaamd
hebben in de martial arts en het trainen van honden,
geen alcohol nuttigen en strikt vegetariër zijn. Ons gesprek
vindt plaats in een kantoor in de tuin van zijn huis.
Het is een omgebouwde woning met een huiskamerachtige
ambiance. Dit kantoor gebruikt Smits om rustig en
op afstand zaken te kunnen bespreken – de dagelijkse
hectiek van LSI is te vinden in het kantoor in het WTC in
hartje Rotterdam.
Het huis staat in een van de Rotterdamse wijken waar hij
als 14-jarige jongen het Financieele Dagblad bezorgde.
De jonge Smits heeft altijd banen, draait nachtdiensten
en gaat overdag naar school. Smits: ‘Ik denk niet dat ik
hard werk, het gaat mij gewoon gemakkelijk af.’ Maar
het onderwijs zoals het hier in Nederland is georganiseerd,
is niet aan hem besteed. Hij heeft een ander soort
dna. Vanwege die banen heeft hij wel altijd geld in zijn
zak waardoor hij kan handelen in brommertjes en wat al
zo meer.
verpleging-B
Omdat hij eigenlijk naar de sportacademie wil maar
daarvoor niet de vereiste diploma’s heeft, volgt hij de opleiding
verpleging B voor psychiatrie. Hij vertelt er smakelijk
over. Als hij was doorgegaan in dit vak, dan had
Smits in de verslavingszorg willen werken: ‘Direct en
rauw, dat is mooi.’ Maar hij gaat niet verder – hij loopt
tegen de organisatie aan. ‘Ik en autoriteit, dat gaat niet
lekker samen.’
Hoewel Smits zichzelf niet echt handig noemt, begint
hij met zijn broer een klusbedrijf. Hij kan echter wel
goed organiseren en dat is nodig omdat het bedrijf steeds
groter wordt. Ze nemen echter te ingewikkelde klussen
aan en dan gaat het mis. Het bedrijf gaat failliet en Smits
moet 35 man vertellen dat er geen werk meer voor hen
is. Smits: ‘Daar heb ik heel veel van geleerd, ik heb toen
vooral steken laten vallen in de communicatie naar de
mensen toe. Het zijn lessen die me vooral nu goed van
pas komen.’
Hij gaat werken bij bouwbedrijf Van de Waal in Rotterdam,
een bedrijf van Aan de Stegge, maar vertrekt als hij
toch geen aandeelhouder kan worden. In 1998 begint
Smits voor zichzelf. Hij had al een paar panden in eigendom
en hij gaat handelen in ontwikkellocaties. ‘Maar op
een gegeven moment dacht ik: ik heb veel betere ideeën
voor die locaties.’ In 2001 richt hij LSI project investments
op, Luc Smits Investments.
Smits moet zijn relatienetwerk zelf opbouwen: hij is het
zevende kind van zijn vader, die een gegoede middenstander
is. ‘Het gaat erom met goede partners samen te
werken, open en transparant te zijn. Ze zeggen dat de
vastgoedwereld moeilijk is binnen te komen, maar daar
ben ik het niet mee eens.’ Maar bij de eerste grote ontwikkeldeal
bleek het, ondanks het feit dat het project
goed verhuurd en verkocht was, bijna onmogelijk een
financier te vinden. Alleen Bertus Pijper van Bouwfonds
Property Finance wilde ernaar kijken, maar eiste dat een
gerenommeerde partij meedeed. Smits moest de winst
delen, terwijl hij al het werk gedaan had. Slavenburg
wilde wel inspringen. Smits: ‘Een goede track record opbouwen
is het belangrijkst. En soms moet je dan gewoon slikken.’
LSI groeit hard. Bijna ieder jaar verdubbelt de winst en
gaan de solvabiliteitsratio’s omhoog. In 2007, het tot nu
toe beste jaar, genereert LSI een nettoresultaat van bijna
€ 19 mln en ligt de solvabiliteit op 25%. De groei is gebaseerd
op een model dat in deze jaren ook door andere
partijen als bijvoorbeeld OVG wordt toegepast: de focus
op de eindgebruiker. LSI is in wezen een syndicator tussen
eindgebruikers die een gebouw niet zelf op de balans
willen en beleggers die op zoek zijn naar een goed
verhuurd product. Op deze manier is het mogelijk om
een positie te verwerven in een concurrerende markt en
om goed te scoren op de productiviteitslijstjes.
Smits: ‘Natuurlijk hebben we ook geprofiteerd van de
marktomstandigheden.’ LSI doet huisvestingsdeals met
KFN en de herontwikkeling van Nationale Nederlanden
in Rotterdam en wordt landelijk actief door de huisvesting
van Pink Roccade/Getronics in onder andere Apeldoorn
en op Flight Forum in Eindhoven te verzorgen.
Dit jaar zal de huisvesting voor het CBS in Heerlen worden
opgeleverd dat LSI samen met IPMMC realiseert.
Beleggers die gebouwen afnemen van LSI zijn Duitsers
als Nordcapital en IVG maar ook Morgan Stanley.
Integriteit
Afzetkanaal voor beleggingsproducten lijkt nog even via
effectenbank Van der Hoop te kunnen lopen. Smits:
‘Het leek me aardig om een bank te kopen. Maar na een
week due diligence was mij duidelijk dat de bank failliet
was.’ Positief gevolg is echter wel dat LSI de markt kon
laten zien het antecedentenonderzoek van De Nederlandsche
Bank glansrijk te kunnen doorstaan. Iedere
partij die in het vastgoed zo snel groeit als LSI wordt met
argusogen bekeken. Smits: ‘Tegelijk met het aanstellen
van onze raad van advies hebben we KPMG een integriteitsonderzoek
laten uitvoeren naar onze financieringsbronnen
en partners waarmee we zaken doen. Daar hebben
we een mooi rapport van laten maken. Dat laten we
zien aan partijen die daarnaar vragen.’
Door de groei is het ook mogelijk grondposities in te
gaan nemen, zoals het Willemsplein bij de Erasmusbrug
of de Wijnhaven in thuisstad Rotterdam. Maar ook om
betrokken te raken bij de positie van Multi Vastgoed voor
de Grotiustoren in Den Haag. Of ontwikkelingen over te
nemen als Central Post bij het centraal station Rotterdam
dat deel uitmaakt van Rotterdam Central District.
Hier is een toevoeging van 600.000 m² aan functies
mogelijk en LSI is een van de leidende ontwikkelaars ervan.
Posities worden vooral ingenomen op strategische woningbouwlocaties.
Smits: ‘Dat was in deze marktomstandigheden
dus niet de juiste strategie.’ De meeste
woningbouwlocaties zijn nu verkocht, kopers zijn met
name woningcorporaties.
gezond
Smits is blij dat hij in eerdere jaren niet tegen elke prijs
is gaan ontwikkelen. ‘Ik wil een gezonde marge houden.
Dan maar minder omzet, ik hoef niet zo nodig een grote
organisatie te hebben. Een grotere organisatie dan nu
vind ik sowieso lastig behapbaar.’
Toch blijft er volgens Smits ook nu ruimte voor nieuwe
ontwikkelingen. Er blijven partijen die geen passend
jasje hebben, maar het zijn er wel veel minder dan in
voorgaande jaren. Waren bovendien vroeger het hebben
van de huurder, de locatie en de belegger ruim voldoende
om een financiering los te krijgen, in deze tijden is
dat niet genoeg. Financiering is te krijgen, maar dan eist
de bank wel dat de belegger meetekent. Smits kijkt inmiddels
al om zich heen of financiering niet op een andere
manier te verkrijgen is – bijvoorbeeld rechtstreeks
bij pensioenfondsen of private ondernemingen.
LSI is nu vooral geïnteresseerd in kortlopende kleinere
projecten, het liefst binnenstedelijke herontwikkelingslocaties
die nu een huurstroom genereren. En ondanks
de crisis blijft Smits het Rotterdamse paardenevenement
CHIO sponsoren. Maatschappelijke
betrokkenheid
en betrokkenheid bij Rotterdam blijven
belangrijk. Maar of hij nu een nieuw soort havenbaron
wordt? ‘Ik zeg niet dat ik gewoon gebleven ben. Maar
zo’n status zal nooit bij mij gaan passen.’
In ’t kort
• LSI heeft in 2008
€ 0 winst geboekt
• Als een van weinigen
startbouw in 2008
• Goede uitgangspositie
voor
toekomst
Kader: Over LSI
LSI is opgericht in 2000 door Luc Smits die enig
aandeelhouder is. De directie bestaat verder uit
Dirk de Boer, Vincent Ollefers en financieel directeur
Ernst Kramer. De Raad van Advies bestaat uit
Hans de Boer (oud-voorzitter van MKB Nederland),
Dolf Collee (voormalig lid raad van bestuur ABN
Amro) en Hans Wiegel (oud-vicepremier).
Bij LSI werken 35 medewerkers. Een conceptteam
is opgericht om in het voortraject de zaken met de
klant af te stemmen en een functioneel programma
van eisen op financieel, ruimtelijk en technisch gebied
op te stellen. LSI sponsort een aantal evenementen
waaronder het paardensport evenement
CHI O in Rotterdam, Rotterdam Topsport en het
Vlaggenmuseum.
