In West-Europa hebben pleinen een belangrijke sociale functie, zoals de Dam in Amsterdam, de grote markt in Brussel en pleinen in andere grote Europese steden als Parijs, Londen en Barcelona. PropertyNL Magazine 15 mei 2009 nr. 8
In West-Europa hebben pleinen een belangrijke
sociale functie, zoals de Dam in Amsterdam, de
grote markt in Brussel en pleinen in andere grote
Europese steden als Parijs, Londen en Barcelona.
PropertyNL Magazine 15 mei 2009 nr. 8
Deze pleinen functioneren als verblijfplaats om te recreëren,
terwijl het plein om het Paleis voor Cultuur en Wetenschap
in Warschau een plek is die mensen zo snel mogelijk
willen passeren. De locatie wordt omgeven door
zesbaansautowegen aan alle zijden en wordt vooral gebruikt
als parkeerplaats. Dit zou een reden zou kunnen
zijn waarom de meeste mensen gebruik maken van ondergrondse
tunnels om het plein te passeren.
In december 2008 zijn twintig Nederlandse studenten
naar Warschau getrokken om gedurende een vijfdaags
bezoek aan een ‘business case’ te werken. Het doel van
de business case was om de directie van een fictief gekozen
ontwikkelende belegger ervan te overtuigen een
herontwikkeling op zich te nemen door middel van een
stedenbouwkundig ontwerp en de daarbij horende financiële
haalbaarheid. Daarnaast moesten de verschillende
teams een investeringsvoorstel schrijven waarin de meest
rendabele investeringsobjecten naar voren kwamen.
Warschau wordt gezien als het financiële centrum van
Centraal- en Oost-Europa en heeft gerekend in bruto nationaal
product en koopkracht een van de beste groeicijfers
binnen Europa. De locatie betrof het twintig hectare
groot gebied rondom het 237 meter hoge Sovjet Paleis
voor Cultuur en Wetenschap dat grenst aan het centrale
bus- en treinstation, het CDB en twee winkelcentra
waaronder Zlote Tarasy.
Ontwerp
Dat de meeste mensen gebruik maken van ondergrondse
tunnels om het plein te passeren is een van de uitgangspunten
voor het nieuwe ontwerp, terwijl het gebrek aan
schaal een andere belangrijke factor is. De schaal van het
Paleis maakt dat je jezelf nietig en onplezierig voelt. Je
voelt je bekeken en het voelt alsof je jezelf nergens kunt
verbergen. Het Paleis is gebouwd in een dominante neoklassieke
stijl en wordt omgeven door een twintig meter
hoge plint. De hoofdingang is aan de oostkant, maar de
andere ingangen aan de noord- en zuidzijde zorgen voor
desoriëntatie. Naast het Paleis bevat de locatie een bazaar
en supermarkt van lage kwaliteit. In het zuidoosten ligt
de ingang van de metro, terwijl de ingang van het busen
treinstation in het zuidwesten is gelegen. De omliggende
bebouwing heeft strakke rooilijnen wat resulteert
in voorspelbare zichtlijnen. De zwaktes worden gebruikt
als argument voor het nieuwe ontwerp waardoor deze
centrale locatie in Warschau meer wordt dan een koude
parkeerplaats voor de omliggende functies.
De belangrijkste uitgangspunten voor het ontwerp zijn:
• Creëren van een goede schaal
• Benadrukken van de voorkant van het Paleis
• Verplaatsen van de voetgangersstromen en het creëren
van een prettige verblijfplaats
Dit is vormgegeven in het concept dat als titel ‘The Heart’
kreeg. Dit staat voor de centrale positie van het Paleis in
de stad, maar ook voor de wisselende meningen over de
Sovjetgeschiedenis van het Paleis (geen hart voor het Paleis).
Het is belangrijk om de sfeer in het nieuwe masterplan
te veranderen door gebruik te maken van de derde
metafoor die verwijst naar de mensenstromen die rondgepompt
worden in het gebied. Om de levendigheid te
vergroten moeten de mensen aangetrokken worden en
dichter bij het Paleis komen.
De eerste stap in het ontwerp was om het plein te scheiden
van de omliggende snelwegen. Dit kan door een ‘introvert’
karakter te realiseren en de locatie te omgeven
met gebouwen. Zichtlijnen zijn hierin erg belangrijk
om de interactie van binnen en buiten de locatie te behouden.
De belangrijkste voetgangersstromen worden
verplaatst van de randen naar het centrale deel van het
plein zodat de levendigheid en activiteit vergroot wordt.
Verschillende oplossingen zijn gebruikt om een betere
schaal te creëren zoals verschillende bebouwingshoogten,
lengten, vormen en straatniveaus.
Zicht op het paleis
De nieuwe voetgangersroute loopt langs verschillende
pleinen en biedt goed zicht op het Paleis. De locatie kent
drie hoofdingangen waarvan de eerste verbonden is met
het treinstation door een voetgangersbrug, de tweede is
gelegen in de zuidwesthoek en de derde verbonden is in
het midden van de oostelijke zijde. Langs deze voetgangersverbindingen
is retail en horeca gelegen.
Het ontwerp heeft geleid tot het volgende mixed-use programma:
800 Appartementen (240 sober, 480 luxe en
80 top); 5400 m² wellness and fitness; 117.000 m² kantoren;
9000 m² retail; 5850 m² bazaar; 10.350 m² markthal
en supermarkt; 4216 ondergrondse parkeerplaatsen
(936 privaat, rest publiek).
Met een gemiddelde floor space index (verhouding tussen
bebouwd oppervlak en grondoppervlak) van 1,4 heeft
het project een redelijk lage dichtheid, wat in lijn is met
het concept om het Paleis met respect te behandelen.
Grofweg kan de locatie in tweeën worden gedeeld, het
noordelijk en zuidelijk deel.
Het zuidelijke deel is het centrale gedeelte waarin kantoren
met retail in de plint worden gerealiseerd. Het doel
is om de voetgangersstromen bovengronds te faciliteren
door het drukke westelijke deel (Zlote Tarasy en het centraal
station) te verbinden met de Galeria, een aangrenzend
winkelcentrum in oostelijke richting. Daarnaast
wordt een bazaar en markthal gerealiseerd die bijdraagt
aan de Poolse winkelcultuur op de markt en in overdekte
winkelcentra.
woonomgeving
Het noordelijk gedeelte van de plot is ingericht als een
relatief rustige woonomgeving gelegen aan een bestaand
park en zal een aanzienlijke impuls krijgen. Alle appartementen
zullen direct toegang hebben tot de parkeergarages.
Op de begane grond zullen wellness- en fitnessfaciliteiten
worden gerealiseerd die in de toekomst zullen
aansluiten bij de veranderende moderne leefwijze van
de Poolse inwoners. Tot slot zal voor de hoofdingang van
het Paleis een levendig plein worden gerealiseerd met
een podium waar leisure, amusement en recreatie kan
plaatsvinden.
De haalbaarheidsstudie is gebaseerd op gegeven kengetallen
en heeft geresulteerd in een residuele grondwaarde.
De uitkomsten zijn gebaseerd op de volgende
parameters: discount rate 9%, ontwikkelingskosten
4%, ontwikkelingsopbrengsten 3%, yields van 7-8%.
Dit resulteert in een netto contante grondwaarde van
€ 146.971.000 en een bijbehorend grondbod van € 724
per m². Wel zijn enkele kengetallen gebaseerd op de
Nederlandse vastgoedmarkt. De sterke fasering van het
project (2009-2017) is gebaseerd op het absorptievermogen
van de verschillende vastgoedmarkten. In 2012-2014
worden eerst de commerciële functies ontwikkeld, om
vervolgens tussen 2014-2017 de appartementen met de
wellness te realiseren.
Het investeringsvoorstel bevat de twee kantoorgebouwen
met retail in de plint uit fase twee, welke zijn gekozen
vanwege de goede bereikbaarheid en de dominante ligging
binnen de locatie aan zowel het centrale plein als de
belangrijkste as tussen de twee winkelcentra. Gegeven
het gematigde risico-rendement profiel van de organisatie
en de onvoorspelbare economische ontwikkelingen
heeft Urban Spectrum gefocust op het investeren in core
assets binnen het investeringsspectrum.
De IRR-berekening voor de kantoren is gebaseerd op
64.350 m2 vvo, jaarlijkse huur van €180 /m², yield van
7% and een exit yield van 10% na 20 jaar wat resulteert
in een investeringssom van €156.278.571 en een IRR van
8%. De retailberekening is gebaseerd op 4950 m² vvo,
jaarlijkse huur van €250 /m², yield van 8% en een exit
yield van 10% wat resulteert in een investeringssom van
€15.468.750 en een IRR van 9,3%.
Het risicoprofiel voor de stad Warschau is gematigd en
de vooruitzichten zijn redelijk goed, terwijl bestedingen
groeien en de vraag naar kantoorruimte groot is. Op
basis van deze cijfers is een positief investeringsadvies
afgegeven aan de directie.
Op basis van concept ‘The Heart’ en de business case is
team Urban Spectrum erin geslaagd de jury te overtuigen
van de kwaliteit van het plan waardoor zij uiteindelijk
als winnaar is verkozen.
In ’t kort
• Studenten van
FRESH in Warschau
voor studieproject
• Doel is om van Plac
Defilad een levendig
plein te maken
• W innend team
creëert voorstel voor
mixed-use ontwerp
