AMSTERDAM - De Amerikaanse beursgenoteerde Fortress Investment Group heeft een portefeuille met 36 Nederlandse en 28 buitenlandse kantoren overgenomen. Het betreft een deel van de Fordgate portfolio, het project Vermeer. Fortress Investment Group, niet te verwarren met het Nederlandse Fortress, heeft een pakket met leningen overgenomen van Morgan Stanley.
AMSTERDAM - De Amerikaanse beursgenoteerde Fortress Investment Group heeft een portefeuille met 36 Nederlandse en 28 buitenlandse kantoren overgenomen. Het betreft een deel van de Fordgate portfolio, het project Vermeer. Fortress Investment Group, niet te verwarren met het Nederlandse Fortress, heeft een pakket met leningen overgenomen van Morgan Stanley.
Dat meldt CoStar. Fortress, Fordgate en Spring Real Estate, die assetmanager voor Fortress optreedt, geven geen commentaar.
Het is niet bekend tegen welke korting de lening is verkocht. Uit een rapport van Van Kempen uit 2012 blijkt project Vermeer te bestaan uit een deel met € 695 mln aan gesecuritiseerde obligatieleningen, de CMBS faciliteit Xuthus (Commercial Mortgage Backed Securities). Het andere deel is een ‘junior loan’ ter waarde van € 355 mln. Volgens CoStar staat dit deel zwaar onder water. Van Kempen schatte vorig jaar in dat de discount kan oplopen tot 45%. Nu we een jaar verder zijn zou dit nog meer kunnen bedragen.
Fordgate, een Engelse private investeringmaatschappij van de familie Gertner, kocht in 2007 op het hoogtepunt van de markt voor € 2,2 mrd een vastgoedportefeuille van de Duitse bank Bankhaus Wölbern. De transactie werd gefinancierd door Morgan Stanley en Credit Suisse, waarbij de portfolio in tweeën werd gesplitst (project Vermeer en Rembrandt). Het Rembrandt-deel werd in 2009 verkocht aan Lone Star.
Morgan Stanley financierde project Vermeer voor € 1,055 mrd met een looptijd van zeven jaar (€ 695 mln CMBS en € 355 mln junior loan).
Hoewel herfinanciering pas in 2014 nodig is, komt Fordgate in problemen door de hoge leegstand en de druk op de huren. De leegstand liep van 2007 tot 2011 op van 16% tot 33% en bedraagt volgens CoStar inmiddels meer dan 40%. Fordgate voldoet sinds 2011 niet meer aan zijn bankconvenanten.
Vermeer omvat 64 gebouwen (571.000 m²), voornamelijk kantoren, in Nederland (36), België (12), Duitsland (10) en Zwitserland (7). De waarde werd in 2007 getaxeerd op € 1,2 mrd. De huurinkomsten bedroegen op het moment van aankoop in 2007 nog € 73,7 mln, inclusief huurgaranties van de verkoper. Die garanties zijn inmiddels verlopen en de jaarlijkse huuropbrengst lag vorig jaar nog maar op € 51,7 mln.
De meeste Nederlandse kantoren liggen in de Randstad. Het grootste pand staat aan de Winthontlaan 1 in Utrecht (30.500 m²) en is in 2011 volledig gerenoveerd. Equens huurt hier 21.000 m². Meer dan de helft van de panden in de Vermeer portfolio zijn ouder 15 jaar.
Dit is de derde grote transactie via overname van CMBS-leningen in Nederland, na Uni-Invest (thans Merin) dat tegen een forse discount werd overgenomen door TPG en Patron Capital. De financiering van de Orange portefeuille kwam met 30% korting in andere handen.. MPC is een andere grote portefeuille die via CMBS is gefinancierd. Breevast en AIG kochten deze vastgoedportefeuille in 2006.
Gerelateerde artikelen:
