De fiscus bestraft het ondernemen in huurwoningen in Nederland. Dat veel verhuurders deze fiscale druk kunnen dragen, zegt niets over de gevolgen voor huurders, zegt hoofdredacteur Wabe van Enk in een commentaar.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2026
Wie actief is in de vastgoedsector, hoeft geen mededogen te verwachten vanuit de maatschappij. Hierdoor kan zelfs fiscale reparatie rekenen op sympathie bij het grote publiek, maar die sympathie gaat voorbij aan de gevolgen voor de huurder.
In Nederland staan volgens het laatste sectorrapport van ING 8,2 mln woningen, waarvan 3,5 mln (43%) in het gedrang komt. Van die 3,5 mln huurwoningen is 2,3 mln in bezit van corporaties en 1,2 mln in handen van beleggers. Door fiscale druk willen die beleggers nu massaal gaan verkopen, terwijl de woningmarkt toch al onder druk staat. De corporaties springen ook niet bij met nieuwbouw. Van de 100.000 nieuw benodigde woningen, realiseren zij er nog geen 30.000.
Het ambtenarenpensioenfonds ABP is met het fonds Vesteda de grootste investeerder in Nederlandse huurwoningen. Nu blijkt dat Vesteda tienduizenden woningen moet verkopen, omdat internationale beleggers door fiscale maatregelen liever elders investeren en willen uitstappen. Als Vesteda tegemoet wil komen aan de wensen van de beleggers, dan moet het verkopen. Deze kapitaalvlucht uit Nederlandse woningen heeft directe gevolgen: er kunnen minder huurwoningen worden gebouwd, met als gevolg nog langere wachtlijsten bij sociale huur en grote huurstijgingen door schaarste in de vrije huursector.
De fiscus leunt achterover; de consensus is immers dat je met vastgoedbedrijven geen medelijden hoeft te hebben. Dat is iets te gemakkelijk. Vastgoedbedrijven werken op de woonmarkt en wonen is een grondrecht. De woningzoeker is er uiteindelijk de dupe van, net als toen corporaties na miljardenverliezen bij partijen zoals Vestia met de verhuurderheffing werden afgeknepen door de Belastingdienst. Zo’n ‘strafheffing’ zou disciplinerend werken voor corporaties die uit de bocht vlogen. Voor huurders pakte die straf echter desastreus uit. Corporaties traineerden de investeringen en de wachtlijsten liepen op.
Nu is die verhuurderheffing met een brede meerderheid afgeschaft, maar de fiscus heeft weinig geleerd van dat debacle. De Belastingdienst gaat beleggers steeds zwaarder belasten, blijkt uit het rapport ‘Overbelaste overdracht’ onder leiding van prof. Barbara Baarsma (zie pagina 28). Het rapport werd negatief ontvangen, onder andere door Nyenrode en het FD. Dat past bij de voor vastgoedbedrijven negatieve tijdgeest, zonder aandacht voor de maatschappelijke betekenis van woninginvesteringen. De fiscus ziet die betekenis niet. In de toekomst zal dat duidelijk worden: beleggers stemmen namelijk met hun voeten: zie Vesteda. Ook familiebedrijven zullen stoppen met beleggen in huurwoningen.
De fiscus rekent zich rijk met de ‘verdriedubbelaar’ van overdrachtsbelasting, successiebelasting en vermogenswinstbelasting, maar zonder beleggers zijn er ook geen belastinginkomsten. Nog belangrijker is dat een overheid die het ondernemen in huurwoningen bestraft een vijand is van zijn eigen grondwet, waarin wonen wordt betiteld als een grondrecht.
