Family offices redden hotelvastgoedmarkt

‘Hotels zijn onze grote liefde’, zegt ceo David Ermia van Foruminvest. De ontwikkelaar overweegt een fonds samen te stellen met een aantal hotels, bestemd voor grote beleggers. De omstandigheden vragen om creatieve oplossingen. Terwijl het toerisme floreert, ligt de transactiemarkt vrijwel stil. De cijfers: de Nederlandse hotelsector heeft een historisch jaar achter de rug met 32,6 mln gasten, aldus het CBS. Daarmee werd het pre-corona recordjaar 2019 voorbijgestreefd met bijna 7%. Ook de vooruitzichten zijn volgens de experts veelbelovend.

Tegelijkertijd haperen de deals in hotelvastgoed. Het beleggingsvolume bleef vorig jaar beperkt tot ongeveer € 250 mln, aldus een recent rapport van CBRE. Dat betekent een terugval ten opzichte van 2022 van bijna 40%. Grootste boosdoener: de gestegen rente, die ervoor zorgde dat kopers niet aan de hoge eisen van verkopers konden voldoen. Vraagprijs en biedingen liggen op dit moment zeker 20–30% uit elkaar, is de inschatting van Jan Hein Simons, directeur Hotels Benelux bij Colliers.

Hoopgevend

De verwachting is dat de markt in de tweede jaarhelft weer wat kan aantrekken. Simons ving hoopgevende geluiden op tijdens de Berlijnse hotelvastgoedbeurs IHIF, die hij onlangs voor de achttiende keer bezocht. ‘De stemming was positief, de onderliggende business is gewoon goed. Men heeft zin om weer transacties te gaan doen. Zelf adviseren wij op dit moment over de verkoop van een portefeuille met negen hotels, waarvan acht in Amsterdam. Dus er gebeurt nog wel iets, maar het blijft wachten op een renteverlaging.’

Dat de markt voor hotelvastgoed niet volledig stilligt, is volgens Simons deels te danken aan de opkomst van de family offices. Deze vermogende particuliere beleggers kunnen bij een aankoop meer eigen kapitaal inbrengen. Daardoor hebben zij niet alleen minder last van de hogere rente, maar ook van de strengere banken, die nog hooguit de helft van de aankoopsom financieren in plaats van 70%, zoals voorheen. Simons: ‘Daarnaast zijn family offices geneigd om meer risico te nemen. Als je variabele contracten met hoteloperators aangaat, profiteer je bij een gezonde business ook van de winst. Institutionele beleggers mogen dit vaak niet en dan blijft de upside bij de exploitant hangen.’

Dat kleinere investeerders wat flexibeler zijn, merkt ook Dimphy van Wijk van ontwikkelaar Lingotto. Deze partijen hebben in de hotelmarkt de komende tijd een ‘first mover advantage’, voorziet ze. ‘De rente gaat echt niet terug naar de niveaus van de afgelopen tien jaar, daar zullen we aan moeten wennen. Er zijn kansen voor wie als eerste toch gaat bewegen.’

Transformaties

Ontwikkelaars van hotels lijken zich niet uit het veld te laten slaan. Lingotto is nu doende met zeven à acht hotelontwikkelingen. Het segment is de afgelopen jaren duidelijk belangrijker geworden in de totale ontwikkelportefeuille, aldus Van Wijk. De meeste hotels zijn onderdeel van een binnenstedelijke herontwikkeling en komen in getransformeerde oude gebouwen. Zo levert Lingotto deze zomer het Nijmeegse Opus op, de herontwikkeling van een voormalige meisjesschool naar een Tribute by Marriott-hotel met ongeveer honderd kamers. Het (al wat oudere) paradepaardje is A’dam Tower in het oude Shell-gebouw aan de IJ-oever in Amsterdam-Noord. Van Wijk: ‘Nederland is kansrijk voor hotelontwikkelingen. Zowel de bezetting als de kamerprijzen zijn fors gestegen. Wel staan daar hogere kosten voor energie en personeel tegenover, maar die lijken nu wat te stabiliseren. Wij verwachten dat de groei doorzet, door boomers die met pensioen gaan, GenZ en de nieuwe reizende middenklasse uit India.’

Plezierige sector

Ook Foruminvest gaat onverstoorbaar door met hotelontwikkelingen. Vorig najaar verkocht de ontwikkelaar nog het Ibis Styles-hotel (250 kamers) naast het Ahoy Convention Centre in Rotterdam aan de Franse investeerder Corum Investment Management.

De laatste jaren is het accent in de ontwikkelportefeuille van Foruminvest verschoven van retail naar hotels. Waarom? Het is een plezierige sector, vinden ceo Ermia en zijn collega Aerjen Koeneman, directeur Nederland. ‘Het is leuk om contact te hebben met eindgebruikers’, aldus Koeneman. ‘Hotels moet je tot in detail afbouwen, soms tot en met de shower cap in het badkamerlaatje. De dag na oplevering moeten gasten er kunnen slapen. Dat is heel wat ingewikkelder dan drie muren van een winkel neerzetten. Bovendien vergt het een fors kapitaalsbeslag, van zo’n € 5–10 mln. Het risico ligt bij de ontwikkelaar. Voor sommige partijen is dat een struikelblok.’ Foruminvest is inmiddels zo gespecialiseerd in dit type vastgoed dat het soms door concurrenten wordt ingeschakeld om het hoteldeel in grotere ontwikkelingen voor zijn rekening te nemen.

Omslag

Er was voor Foruminvest ook nog een ander motief om de bakens te verzetten. Ongeveer tien jaar geleden voorzag de ontwikkelaar een terugval in retail, onder meer door e-commerce. Ermia: ‘Veel collega’s maakten toen de omslag naar woningen, wij hebben verder gekeken. We verwachtten een hoge groei voor hotels, ook omdat uit onderzoeken bleek dat jongeren hun geld anders gingen besteden, meer aan de horeca en weekendjes weg. Hotels konden eigenlijk maar één kant op: omhoog.’

Maken de collega’s zich geen zorgen over de stagnerende transacties? ‘De markt is nu vrij dun’, erkent Ermia. ‘Maar dat weerhoudt ons er niet van voor eigen rekening en risico ontwikkelingen te blijven doen. Als er geen afzet is, houden we het hotel een tijdje in portefeuille. We zijn kapitaalkrachtig genoeg.’ Foruminvest ontwikkelt op dit moment een hotel met een hippe formule in het centrum van Rotterdam, en verschillende beleggers hebben zich al gemeld. Wel brengen de omstandigheden de ontwikkelaar ertoe om een eigen Europees hotelfonds te starten voor een kleine groep participanten. De geplande omvang van ongeveer € 500 mln moet op termijn verdubbelen, aldus Ermia.

Weinig hippe hotels

Een andere uitdaging is om goede locaties te vinden. Foruminvest is kieskeurig, want de ontwikkelaar wil hotels bouwen die voor zowel zakelijke reizigers als toeristen aantrekkelijk zijn. Met zowel doordeweeks als in het weekend gasten geeft die combinatie volgens Koeneman ‘de grootste commerciële zekerheid’. Voor beide groepen moet zo’n hotel een logische verblijfslocatie zijn, waarbij de ontwikkelaar in de meeste gevallen uitkomt op de G5. Ware het niet dat Amsterdam onlangs besloot alleen nog maar vervangende hotels toe te staan, geen extra ontwikkelingen meer. Terwijl die stad volgens de collega’s nog best wat hippe hotels zou kunnen gebruiken. ‘De discussie wordt vaak kwantitatief gevoerd, het gaat alleen over het aantal bedden. Je zou echter naar de kwaliteit moeten kijken, en dan is in de meeste steden nog best veel ruimte’, aldus Koeneman. In Rotterdam vindt nu zo’n kwaliteitsslag plaats, en ook Utrecht en Eindhoven lijken wat meer ruimte te gaan geven aan leisure-aanbod.

Short stay

Ontwikkelaar Lingotto kijkt verder dan de G5, ook omdat bij toeristen uit buurlanden de belangstelling voor minder bekende Nederlandse steden toeneemt. Een interessante, groeiende stad is bijvoorbeeld Nijmegen, vindt Van Wijk. Naast Opus is de ontwikkelaar bezig met een hotel in de oude Honig-fabriek aan de Waal. Vanuit het weinig toeschietelijke Amsterdam wijkt Lingotto nu onder meer uit naar Haarlem. Daar staan 75 short stay-units gepland in een vroeger directiekantoor van een energiecentrale, als onderdeel van gebiedsontwikkeling Haarlemmer Stroom. Het is bij ontwikkelaars en beleggers een populaire niche, constateert ook Simons van Colliers. ‘In de meeste steden is nauwelijks een huurappartement meer te vinden. Daarom neemt short stay een vlucht.’

De woningschaarste wordt er door het overheidsbeleid niet beter op. ‘Dit segment kan dat voor een deel opvangen, bijvoorbeeld als mensen na een scheiding, tijdens een studie of een verbouwing woonruimte nodig hebben’, zegt Van Wijk. ‘Wij kijken nu of we meer kunnen doen in deze markt.’

Verduurzaming

ESG is ook nog een punt van aandacht, waarschuwt Simons van Colliers. Nieuw ontwikkelde hotels zullen allicht aan alle eisen voldoen. Maar wat bestaande hotels parten speelt, is dat zij vaak nog grondig verduurzaamd moeten worden. Zeker 80% van de hotels in Nederland is volgens Simons meer dan tien jaar oud. Destijds was er nog geen Europese ESG-rapportagewetgeving. ‘Verduurzamen gaat nog flinke investeringen vergen. Grote investeerders als pensioenfondsen kopen geen non-compliant assets meer, dus zul je als verkoper concessies moeten doen.’ Misschien dat dat de markt alvast een zetje kan geven.