Als een huurder failliet gaat, geeft dat de verhuurder niet automatisch het recht om de ruimte aan een nieuwe huurder toe te wijzen.
Als een huurder failliet gaat, geeft dat de verhuurder niet automatisch het recht om de ruimte aan een nieuwe huurder toe te wijzen.
Door Daniel van den Bergh
PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2014
Artikel 39 van de Faillissementswet biedt zowel de verhuurder als de curator van de huurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen wegens het faillissement van de huurder. Daarbij geldt een opzegtermijn van 3 maanden. Doorgaans zal de verhuurder zo snel mogelijk willen opzeggen, zodat hij een nieuwe solvabele huurder kan vinden, met wellicht de mogelijkheid een hogere huurprijs te bedingen.
Als de verhuurder de huur opzegt, lijkt een latere indeplaatsstelling door een curator (ex artikel 7:307 BW) op eerste gezicht niet meer mogelijk. Dit is echter niet zonder meer het geval, omdat een verhuurder bij faillissement van zijn huurder de huur niet altijd zonder meer kan opzeggen. De curator kan namelijk – onder bijzondere omstandigheden – een indeplaatsstelling van een derde afdwingen, ondanks een eerdere opzegging van een verhuurder en het faillissement van huurder. De curator zal dit veelal eerst via een kort geding – vanwege de korte opzegtermijn van 3 maanden – proberen af te dwingen middels een voorlopige machtiging.
De curator moet in dit geval aantonen dat de verhuurder door zijn opzegging misbruik maakt van de situatie, of in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid, en dat de verhuurder daarom de huur niet kan opzeggen. De curator zal dan bijvoorbeeld aanvoeren dat de in de plaats te stellen aspirant-huurder voldoende zekerheid biedt om de (achterstallige en toekomstige) huurbetalingen te kunnen voldoen en dat de continuïteit van de onderneming en werkgelegenheid kan worden gewaarborgd. Als bijkomend argument wordt in de regel aangevoerd dat de indeplaatsstelling aanzienlijke baten voor de boedel oplevert en dat de verhuurder te maken krijgt met een solvabele huurder, zodat zijn (financiële) positie niet wordt geschaad. Het feit dat verhuurder wellicht een hogere huurprijs van een derde kan krijgen, wordt geen doorslaggevende betekenis toegekend.
Er zijn diverse uitspraken bekend waarin (voorzieningen)rechters de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder (voorshands) kwalificeren als misbruik van recht, of als strijdig met de normen van redelijkheid en billijkheid. Zoals gezegd is dat in het bijzonder aan de orde indien de curator kan aantonen dat de aspirant-huurder voldoende waarborg biedt voor (achterstallige en) toekomstige huurbetalingen, zodat continuïteit van de winkel en de werkgelegenheid is gewaarborgd.
Kortom: de (eerdere) opzegging van de huurovereenkomst (ex artikel 39 Fw) door een verhuurder sorteert mogelijk geen effect, indien de rechtsgevolgen daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De curator zal wel met goede argumenten moeten komen, maar een vordering in kort geding tot voorlopige machtiging om in de plaats stellen is, vooruitlopend op een bodemprocedure, ondanks een eerdere opzegging zeker niet kansloos, met name bij zeer solvabele kandidaat-huurders.
Daniel van den Bergh is sinds 2007 werkzaam bij RechtStaete en is met name gespecialiseerd in het huurrecht voor winkelruimte en hotels.
