Na een selectie van 23.800 bezoekers de hand te hebben geschud, 63.000 vierkante meter te hebben verkend en 197 lezingen te hebben aangehoord, lichten wij de erfenis van Eugen Egetenmeir door. Tevens een round-up van de 10de Expo Real in München en het nieuws in een notendop. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
Na een selectie van 23.800 bezoekers de hand te hebben geschud, 63.000 vierkante meter te hebben
verkend en 197 lezingen te hebben aangehoord, lichten wij de erfenis van Eugen Egetenmeir door.
Tevens een round-up van de 10de Expo Real in München en het nieuws in een notendop.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
door Wabe van Enk
Eugen Egetenmeir is een tevreden mens. Zijn idee tien
jaar terug om naast de toen al lang bestaande Mipim een
vastgoedbeurs in Duitsland te maken, speelt in op een
behoefte. Duitsland is natuurlijk het expoland bij uitstek,
kent vele bouwbeurzen, maar moest met lede ogen aanzien
dat in Cannes fi nanciers, beleggers en ontwikkelaars
elkaar vonden. Egetenmeir, nu vice-voorzitter van de raad
van bestuur van Messe München, is nauw betrokken bij
zijn geesteskind. Het is namelijk gemakkelijk om met
zijn beurscomplex qua verhuurd oppervlakte de grootste
te zijn en te blijven, maar dat telt voor hem niet. Hij wil
in kwaliteit groeien, anders raken zijn klanten het overzicht
kwijt. Aanvankelijk was Duitsland meer een markt
voor opdrachtgevers, bouwers en ingenieursbureaus. Nu
ontstaat er een markt die in potentie de grootste is van
Europa, maar nog een lange weg te gaan heeft.
Egetenmeir wil daarom groeien met internationale partijen.
De groei komt al bijna geheel van buitenlandse partijen,
met Rusland en het Midden-Oosten voorop en dit
jaar voor het eerst India. Hij verwacht voor volgend jaar
een groei door behalve deze landen vooral Turkije.
Wat opvalt is dat Egetenmeir alle dagen op de beurs actief
is en – al probeert hij de indruk te vermijden – veel van de
markt afweet. ‘Ons doel is faciliteren, dus daar horen geen
waardeordelen bij’, zo vindt Egetenmeir.
Het centrale thema van Expo was ‘duurzaamheid’ en de
organisatie was blij daar nog een actueel thema van ‘credit
crunch’ aan te kunnen toevoegen. Blij, omdat voor zo’n
grote organisatie de verwerking van zo’n actueel thema
een hele prestatie is. Voor de insiders is het echter moeilijk
echt iets nieuws te bedenken. Terwijl in Brussel de
kaarten worden geschud voor een aanpak van de weinig
transparante derivaten, was München voor de tycoons van
de vastgoedindustrie toch meer de plek om alles te sussen.
De prijzen zouden door de aanhoudende vraag niet dalen,
de risico’s zouden beperkt blijven tot beperkte markten.
Nee, eigenlijk was die hele credit crunch maar een fijne
correctie van een markt waarbij iedereen alles maar op de
pof kon kopen. Het is pijnlijk te constateren, maar in deze
crisistijd zijn feiten iets belangrijker dan meningen. Beter
te laten zien welke deals niet doorgaan - en vooral welk
type en op welke markt - dan vage voorspellingen.
Buitenwereld
Duurzaamheid daarentegen is wel een bijzonder geschikt
onderwerp, omdat organisaties kunnen laten zien hoe
snel zij reageren op de veranderende buitenwereld. Het
is dan vervolgens de vraag of het allemaal gerealiseerd
wordt, maar dat hoort meer bij het kritisch volgen dan
bij de taak van een Expo. In Nederland heeft Coen van
Oostrom van OVG bij de grote ontwikkelaars dit onderwerp
geadopteerd met de uitnodiging van oud-president
Clinton, plus uiteraard de belofte een miljard euro aan
nieuwe groene projecten op te zetten. Van Oostrom zei
op de Expo bang te zijn dat het onderwerp te vrijblijvend
wordt opgepakt. Hij wil duidelijke richtlijnen over wat
groen is en wat niet en controles. Bij aanbestedingen
blijken niet alle grasdaken werkelijk milieuvriendelijke
gebouwen te zijn.
Lage drempel
Multi, TCN, SNS en Rabo meer en meer internationaal
actief zijn. Andere hoofdrolspelers in het internationale
vastgoed zoals de grote makelaars en de big four accountants
hebben ook hun internationale afdelingen dit
evenement laten organiseren. Dit maakt Expo voor Nederlandse
partijen iets internationaler dan bijvoorbeeld
Mipim, of zoals puur op Nederland gerichte partijen
vonden, wat minder overzichtelijk. Daar is de Randstadhonk
geflankeerd door de grote Nederlandse partijen.
De toetredingsdrempel bij Expo ligt daarentegen wat
lager dan bij Mipim. Daardoor zijn er meer kleinere
Nederlandse standhouders, soms gecombineerd met de
Randstadstand of apart, zoals het Schild Holland Fonds.
De fluctuaties door de jaren zijn daardoor wat groter:
Snippe en Hanzevast ontbraken dit jaar. Dat neemt
niet weg dat veel Nederlanders de weg naar Duitsland
hebben gevonden. Na Duitsers en Britten leverden Nederlanders
als belangrijkste bezoekersgroep de grootste
bijdrage aan het succes van het idee van Egetenmeir.
1. Pirelli’s expansie
Belangrijk nieuws op de
beurs was het bod van Pirelli
Real Estate op Arcandor,
een bedrijf dat niet veel
lezers een licht op zal doen
gaan. Dat is het probleem
van internationaal vastgoed,
het kost vele regels of
tv-minuten voor het beantwoorden van de vraag of hij ook
belangrijk is voor jou. Vaak geven cijfers dan de doorslag.
Pirelli biedt € 4,5 mrd voor een minderheidsbelang, dus het
totaal zal wel € 10 mrd waard zijn. Waarom kennen we dan
Arcandor niet? Dit is de gelegenheidsnaam sinds juli voor
het vastgoed van KarstadtQuelle, een iets grotere variant
van de vaderlandse Vendex KBB-deal. Morgan Stanley begeleidde
de transactie en hield 51% en betaalde daarvoor
€ 3,7 mrd. Hoe komt Morgan Stanley aan de Italianen? Die
link is eenvoudig: Olivier de Poulpiquet bij Pirelli werkte
voordien bij Morgan Stanley (zie interview PropertyEU).
Die werkt voor het bod overigens samen met Rreef. Een
naam die veel Nederlanders nog wat zegt omdat dit een
Amerikaanse assetmanager was van Rodamco. Bij de ontvlechting
van dit fonds is deze tak verkocht aan Deutsche
Bank.
2. De Russen komen
Op de beurs valt de enorme expansie van Russische steden
en partijen op. De stands krijgen hoog bezoek, maar zien
er daarna soms wat verlaten uit. Dit illustreert dat het echte
cross-borderverkeer nog moet losbarsten. De Nederlandse
beleggers en ontwikkelaars laten zich nog niet verleiden tot
contracten met uitzondering van TCN’s Rudy Stroink die
het Mediapark Hilversum expandeert. Andersom kijken de
Russen niet alleen naar Europa, maar ze komen ook: de
Russische overnamepoging van Strabag, het gigantische
Europese bouw- en ontwikkelingsbedrijf is daarvan een
duidelijke illustratie.
3. De Arabieren gaan
Een mooi voorbeeld van de schaalverschillen op de vierkante
meter. Op de Randstadstand had men het over een
commanditair vastgoedvennootschapje in Nederland
waarbij Dubai misbruikt werd en de initiatiefnemers met
de inleg aan de haal zijn gegaan. Kruimelwerk van Hollandse
boefjes vergeleken bij de echte expansie van projectontwikkelaars
zoals Emaar en Trident, tegenover de Holland
Stand. Deze ontwikkelaars uit de Verenigde Arabische
Emiraten kennen de meeste Nederlanders alleen van de
prachtige gebouwen op beurzen. Dat er een financieel centrum
ontstaat, een concurrent van Schiphol én een groot
exporteur van vastgoedkennis blijft onbekend. Emaar zit
nu in tientallen landen waaronder in de VS en het Verenigd
Koninkrijk, maar het kost weinig verbeeldingskracht om te
voorspellen dat dat de komende jaren zal veranderen.
4. Jones Lang en de prijzen
Geen beurs zonder awards. Nederlanders vinden bij de
Expo traditioneel de gouden baksteen voor de beste Duitse
investeerder in Nederland. Marijn Snijders riep die traditie
met Troostwijk in het leven en zet die nu voort met Jones
Lang LaSalle. Vorige jaren samen met FGH, toen nog onderdeel
van een Duitse bank en nu onderdeel van Rabo.
Maar partijen veranderen, tradities blijven bestaan. Dat
geldt zelfs voor de winnaars: Peter le Loux van Oppenheim.
Hij won de prijs voor de derde keer, ook al maakt Oppenheim
dit jaar deel uit van IVG. JLL geeft niet alleen prijzen,
JLL krijgt ze ook. Internationaal speelde Jones Lang LaSalle
zichzelf in de kijker met de Europese prijs als beste investment
team en Sonae Sierra de beste Europese retail/leisure
ontwikkelaar.
5. Seks in Londen
Met de stands van tientallen steden en regio’s neemt de
behoefte aan benchmarking toe. Een groot aantal onderzoeken
laat zien waar de regio’s van de toekomst zich bevinden
en daarbij zit Londen in de lift, alle onheilsprofeten
over het afwijzen van de euro ten spijt. Op de beurs presenteerde
Cushman & Wakefield zijn Londen-vriendelijke
monitor. Parijs laat het afweten, terwijl Amsterdam ten opzichte
van Brussel klimt. Wat is het geheim van Londen?
De grote man van Londen, Peter Wynne Rees, heeft het
antwoord. Het was even slikken voor het vastgoedpubliek,
want volgens Rees is de aantrekkelijkheid van steden niet
af te meten aan de architectuur, dat is slechts gevolg. De
aantrekkelijkheid van Londen wordt volgens hem veroorzaakt
door de smeltkroes van culturen. Hij liet de Britten
verbijsterd achter door te zeggen dat Londen gelukkig een
allesbehalve Britse stad is. De metropool wordt gevormd
door alle talentvolle jongeren die in Londen samenkomen
en niet naar Frankfurt willen, aldus Rees die daarmee het
Duitse publiek deed afgrijzen. Blijft staan waarom Londen
zo leuk is. Volgens Rees denken jongeren primair aan één
ding, kennelijk is dat in Londen het beste.
