Redema is een bijzondere, maar nog vrij onbekende IJsselsteinse club van REsearch, DEvelopment en MAnagement. Tegenwoordig zou het beter Demani genoemd kunnen worden: DEvelopment, MANagement en Investments. Met internationale vertakkingen speelt het bedrijf een rol als ontwikkelaar op de Europese markt. Zo is de ontwikkelaar bezig met het grootste factory outlet centrum annex casino en stadion voor Noord-Nederland en Noord-Duitsland. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
Redema is een bijzondere, maar nog vrij onbekende IJsselsteinse club van REsearch, DEvelopment
en MAnagement. Tegenwoordig zou het beter Demani genoemd kunnen worden: DEvelopment,
MANagement en Investments. Met internationale vertakkingen speelt het bedrijf een rol als ontwikkelaar
op de Europese markt. Zo is de ontwikkelaar bezig met het grootste factory outlet centrum
annex casino en stadion voor Noord-Nederland en Noord-Duitsland.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
door Wabe van Enk
Het heeft tientallen jaren geduurd, maar Ruud Sanders
(46), zal eraan moeten geloven. De geboren
Veendammer heeft zich steeds verre gehouden van
de publiciteit. Het adagium was ‘doe maar gewoon’.
Bankiers keken soms verbaasd wanneer ze de dasloze
in oude kleren gehulde ontwikkelaar ontmoetten.
Zij dachten: ‘Met Ruud vergeleken is zelfs ict-tycoon
Eckart Wintzen nog een gentleman.’ Maar gelukkig
verdween de scepsis van bankiers bij het zien van de
miljoenenprojecten die Sanders en zijn compagnon
Jaap Oudendijk daadwerkelijk hebben gerealiseerd,
niet alleen in Nederland maar ook in het buitenland.
De groei van Redema met expansie in vele landen is
de meeste mensen in het vastgoed ontgaan, inclusief
de onderzoekers van de PropertyNL top-101 Ontwikkelaars.
Redema had iets met research, met gedelegeerd
ontwikkelen, maar op risico ontwikkelen?
Het lijkt ook een beetje vreemd omdat velen Redema
kennen als beheerder van winkelcentra. Degelijke
analysewerk met spreadsheets om de onderhoudskosten
te minimaliseren. Maar Sanders lijkt niet helemaal
in dat profiel te passen en geeft dat ook graag
toe. Redema was aanvankelijk het werk van initiator
Pieter van de Lustgraaf. Hij haalde commerciële expertise
binnen met Sanders.
Sanders had een bijzondere ervaring opgedaan met
de Rotterdams entrepreneur Jan Onderdijk. Die had
ervoor gezorgd dat de jonge Sanders beheerder was
van de ‘Transol’-portefeuille, in de jaren tachtig al
goed voor meer dan een miljard gulden. Beheren was
overigens bij Onderdijk een relatief begrip. Het was
handelen geblazen.
Sanders begon bij Redema samen met Oudendijk
met ontwikkelen, in eerste instantie voor derden. De
eerste krachtproef voor de club was het ontwikkelen
van een winkelcentrum in Wijnegem voor Nationale
Nederlanden (ING Real Estate) van 56.000 m2.
Achter de schermen
In de tussentijd gingen zij ook actief bezig met een
eigen beleggingsmakelaardij. Met deze bijzondere
combinatie manoeuvreerde Sanders zich – weliswaar
op de achtergrond – in het grote beleggerscircuit, een
kring die hem met eigen projectontwikkeling goed
van pas komt. Daarbij hielden Sanders en Oudendijk
niet op bij de landsgrenzen. In 1998 assisteerde zij
de Belgische club CIB bij de ontwikkeling van een
winkelcentrum in Boedapest van 45.000 m2. Redema
maakte acht jaar later een rentree in Oost-Europa
met de opening van het centrum Tulip Martin in Slowakije
vorig jaar.
In Nederland verbaasde Redema insiders met een
winkelcentrum in Doetinchem, dat de NRW Jaarprijs
2000 won. Verbazing, omdat veelal de grote partijen
de prijzen voor zich opeisen. Redema stond op het
podium maar gaf eigenaar Spoorwegpensioenfonds
veel credits en verdween na 2000 weer gewoon achter
de schermen.
In de klantenkring van Redema komen veel institutionele
beleggers voor. Ook het binnenstedelijke
winkelproject Raadhuisplein in Drachten is verkocht
aan een Nederlands Pensioenfonds. Het nieuwe
winkelcentrum in Utrecht Overvecht gaat naar ING
Real Estate. Dat oogt bijzonder, omdat de afgelopen
tijd meestal buitenlandse en particuliere combinaties
met hoge leverage met het vastgoed er vandoor
gaan. Streeft Redema wel naar de hoogste opbrengst?
Oudendijk en Sanders hebben daar een makkelijk
antwoord op. ‘Anders dan bij de meeste andere ontwikkelaars
speelt bij ons het beheer van de winkelcentra
en reciprociteit een belangrijke rol. Met name
bij herontwikkeling werkt de combinatie beheer en
ontwikkeling goed uit. Wanneer er tegelijkertijd met
verkoop een langjarig beheercontract uitrolt en wij
de gelegenheid krijgen een verouderd centrum aan
te kopen, zijn we bereid het aanvangsrendement iets
hoger te stellen.’
Inmiddels zijn er twaalf projecten onder handen in
Nederland waarmee circa €1,2 mrd investeringswaarde
is gemoeid. Er wordt overigens ook als gedelegeerd
ontwikkelaar gewerkt aan de diverse projecten.
In totaal werken 85 mensen bij Redema in de verschillende
disciplines. Het grootste project is het outletcentrum
in Menterwolde wat wordt gecombineerd
met een ‘autostrada’, kantoren en een voetbalstadion
voor BV Veendam.
Buitenland
Na projecten in Antwerpen, Leuven en Brussel richt
de aandacht van Redema zich nu vooral op opkomende
economieën in Europa. Daarbij lukte het als een
van de eersten voet aan de grond te krijgen in Slowakije.
Dit jaar is een winkelcentrum opgeleverd van
15.000 m2 en verkocht aan Prudential. De aanvangsrendementen
zijn flink gezakt maar Redema ziet nog
veel mogelijkheden. Het eigen kantoor in Slowakije
heeft nu behalve beheercontracten nog twee ontwikkelingsprojecten
in portefeuille. De verwachting is
dat volgend jaar met de bouw van deze projecten kan
worden begonnen.
Wanneer Sanders eenmaal begint te vertellen over
het buitenland, komt het ene na het andere project
tevoorschijn. Hij houdt bijna permanent contact met
zijn kantoren in Polen, Roemenië, Slowakije, Turkije
en Kroatië en ze willen allemaal vooruit.
Op de Expo Real in München afgelopen maand bleek
dat veel grote partijen loeren op deze markten. Sanders
nuanceert dat. ‘In de hoofdsteden is de belangstelling
heel groot, maar daar gaan we ook niet tussen
zitten. In Polen zijn er genoeg mogelijkheden in de
steden met meer dan 100.000 mensen die de grote
Europese ontwikkelaars laten liggen. Wij hebben nu
twee projecten in Lezno en Ostrow Wielkopolski van
respectievelijk 30.000 m2 en 20.000 m2. De prijs die
wij voor de grond betalen ligt veel lager dan in Warschau.
Ik denk dat die grondprijzen zich daar niet
terugverdienen.’
En waarom Kroatië? ‘Er zijn veel ontwikkelaars die
in het westelijk deel van de hoofdstad Zagreb centra
maken’, aldus Sanders. ‘In het oostelijk deel wonen
nog eens 400.000 mensen die nog geen enkel winkelcentrum
hebben. Daar onderzoeken we de mogelijkheden
van een stevig regionaal verzorgend centum
en het leuke is dat je ziet dat met name grote winkelketens
belangstelling hebben voor dat gedeelte.’
In Istanbul zitten twaalf mensen van Redema. ‘Voor
ontwikkelaars is Turkije geweldig, zeker met de Nederlandse
situatie in je achterhoofd. Met een akkoord
van de burgemeester en de lokale overheden kun je
in driekwart jaar bouwen. Natuurlijk zijn er op dit
moment meer concurrenten, maar wij zien mits goed
ingekocht toch geweldige kansen.’
Een apart verhaal is in Duitsland AOC die veertig
kleine projecten onderhanden heeft. Sanders is de
eerste om dat te relativeren. We hebben dat in combinatie
opgezet om kleinschalige ontwikkelingen te realiseren
van € 2 à € 3 mln, in kleinere centra op buurten
wijkniveau waarbij de supermarkt een belangrijke
rol speelt. Ook heeft Redema een klein beursfondsje
opgekocht. In de toekomst kan daar een groter Duits
vastgoedfonds met bijbehorend eigen vermogen van
worden gemaakt. Inmiddels zijn er twee projecten ingekocht,
een in Oberhausen en een in Dormagen.
Koopjesjagers, gokkers en autoliefhebbers naar Menterwolde
‘De gouden driehoek’. Zo noemt Ruud Sanders de
64 hectare grond die hij gekocht heeft om van Oost-
Groningen een Nederduitse publiekstrekker te maken.
Hij rekent op een verzorgingsgebied van 2,8
mln mensen. Zijn formule is breder dan van de bestaande
factory-outlet centra in Nederland. Hij heeft
20.000 m2 winkels ingetekend, maar ook een multifunctioneel
stadion, dat behalve BV Veendam ook
het concertcentrum van Noord Nederland gaat worden.
Terwijl de dames zich buigen over de afgeprijsde
Armani-spullen kunnen de heren in de auto-mall
het laatste te weten komen over de autosport. Niet
geheel toevallig is dat ook de hobby van Sanders zelf,
die het graag op zou nemen tegen Roeland Voerman
(Fortress) en Evert Kroon (Kroon Vastgoed) in Parijs-
Dakar. Helaas gaat dat avontuur na een zware rugoperatie
eerder dit jaar niet meer op, maar Sanders
kan natuurlijk wel op vastgoedgebied de twee andere
naar de kroon proberen te steken. Hij hoopt in 2009
aan de slag te kunnen, waarna in 2011 de commissaris
van de koningin een gaatje in zijn agenda moet
vrijhouden voor de opening.
