Emile Poort, sinds vorig jaar country head van Patrizia Nederland, wil snel groeien naar € 4 mrd, maar niet tegen elke prijs.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 25 februari 2022
Wie aan Patrizia denkt, denkt aan transacties, en lockdowns hebben Patrizia niet weerhouden van een grote dealflow. In het afgelopen jaar zat Patrizia 150 keer bij de notaris voor een closing, waarmee in totaal meer dan € 7,6 mrd was gemoeid. Het Duitse fonds is volgens de onderzoeken van PropertyEU verwikkeld in een nek-aan-nek race met Blackstone als de meest actieve vastgoedbelegger van Europa.
Volgens Emile Poort, country head van Patrizia Nederland, zullen de Nederlandse assets groeien van € 2,4 mrd naar € 4 mrd in 2024. ‘Voor onze beleggers zouden we met gemak € 6 mrd kunnen wegzetten, maar we willen selectief blijven, de juiste dingen doen, inspelen op ESG – environment, social en governance.’
Softskills
Velen associëren Patrizia met een formele organisatie, omdat het hoofdkantoor in Duitsland staat. Poort: ‘Niet is minder waar, het is juist een heel ondernemende club, anders zou ik er me er niet thuis voelen. Ik heb me in mijn leven een ding voorgenomen: ‘no politics, alles voor het team’.’ Poort wijst ook op andere ‘softskills’ die Patrizia als werkgever karakteriseren: ‘Vorig jaar zijn twee van de drie mensen met wie wij het MT vormden voor zichzelf begonnen. Hans Vermeeren, Mathieu Elshout en ik zijn toen het nieuwe management team geworden. De eerste die belde was Wolfgang Egger, de oprichter van Patrizia. Niet om zelf iemand in de Benelux-organisatie te plaatsen, maar om ons een hart onder de riem te steken. Ik heb zijn 06-nummer en kan hem altijd bellen. Niet dat ik dat doe overigens. Kenmerk is dat wij met 32 mensen een grote eigen verantwoordelijk hebben.’
Bij de uitgang grijpt Poort een knuffel uit de kast. ‘Dat is van de Patrizia Foundation, die wereldwijd meer dan 250.000 kinderen in nood geholpen heeft om toegang te krijgen tot onderwijs. Dat is niet eenmalig. Het is een vast percentage van de winst. Dat zegt iets over de organisatie.’
Eigen ontwikkelaars
Poort ging na het behalen van een MBA naar de marechaussee. Terwijl anderen zich stierlijk verveelden tijdens hun dienstplicht, genoot hij. ‘Juist bij militaire oefeningen leer je leidinggeven.’ Daarna ging hij aan de slag bij JLL, dat destijds onder leiding stond van de illustere Joost Captijn. Hij leerde vervolgens acquireren bij Bouwfonds Investment Management, waar hij in het team zat dat de roemruchte Vendex-portefeuille van € 1,3 mrd kocht.
Poort verraste in 2008 door zich in te kopen bij de chique Amsterdamse makelaar De Boer Hartog Hooft. ‘Destijds was dat echt een kantoor met een reputatie. Misschien wat ouderwets, maar daarom juist interessant om in te stappen.’ Helaas, vlak daarna stortte Lehman de wereld in een crisis en schreef De Boer Hartog Hooft rode cijfers. Poort leerde van zijn tegenslagen, verkocht de makelaar aan Colliers, en maakte in 2014 de overstap naar Patrizia Benelux.
Hij is trots op het team, dat volgens hem tot de meest veelzijdige behoort binnen Patrizia – naast de teams in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Het gaat om mensen die vastgoed kopen, managen en verkopen, mensen die institutionele klanten werven en beheerders, die 120 vennootschappen (special purpose vehikels) runnen. Bijzonder voor een internationale belegger is dat Patrizia ook eigen ontwikkelaars in dienst heeft. Als het vastgoedproduct er niet is, dan kan het bedrijf dat maken. Dat is in Nederland maar weinig partijen gegeven: denk aan Amvest, Bouwinvest en Syntrus Achmea.
Focus voor 2022
Patrizia wil zich dit jaar focussen op wonen, gezondheidszorg en (stedelijke) logistiek. Dat laatste is de nieuwe groeimarkt – concurrent Blackstone meldde onlangs dat logistieke dochter Mileway met 1700 gebouwen voor maar liefst € 21 mrd wordt geherfinancierd.
Aan de verkoopkant heeft Patrizia nog een aantal kantoren in portefeuille, die destijds zijn aangeschaft door Duitse institutionele beleggers. ‘We zien op zich kansen voor kantoren in de sterke regio’s rond Amsterdam (Zuidas, Zuidoost en Sloterdijk), maar veel Duitse klanten hebben hun ‘appetite’ nog niet terug. Opvallend, omdat ze in Brussel en Luxemburg wel ingestapt zijn. Aan de andere kant snap ik dat wel: met kantoren aan snelweglocaties zonder ov hebben zij niet zulke positieve ervaringen, en dan druk ik me voorzichtig uit.’
De belangrijkste boodschap van Poort voor 2022 is echter niet de omvang van de acquisities of de beleggingsmix, maar de doorbraak van ESG (environment social and governance). ‘Wij willen zelf een rol spelen in dat proces, dat veel verder gaat dan energieprestaties en duurzaamheid. We merken dat de meeste klanten voor wie we investeren erop aanslaan. Het gaat namelijk niet alleen om verstandig aankopen, maar juist ook om het verduurzamen van de bestaande portefeuille.’
Spagaat
Soms lijkt de wil er wel, maar de markt is lerende en verkeert nog in een spagaat. ‘De wereld wil een Porsche op waterstof, maar op dit moment kan de vastgoedmarkt bij wijze van spreken alleen een hybride Volvo leveren. De portefeuilles kunnen in de toekomst nog verbeteren.’
Tot nu toe lijkt de invloed van duurzaamheid op het prijspeil van het vastgoed nog gering. ‘Ik denk echt dat deze jaren het omslagpunt komt. Dan zie je een tweedeling in de markt van gebouwen die wel en niet voldoen. Je ziet het ook in de logistiek, wat wij aan voorzieningen inbouwen aan solarvelden. Wist je dat wij alleen al met onze logistieke centra 15.750 huishoudens van energie zouden kunnen voorzien?’
Zaken lopen niet altijd zoals je zou willen. Zo verkreeg het onlangs door Patrizia verworven logistieke centrum van ruim 200.000 m² op de Maasvlakte alleen het Breeam-label ‘Very Good’, en niet hoger. ‘Weet je waarom niet? In de nabijheid van het centrum is geen supermarkt, geen bushokje en je fietst er ook niet zomaar naar toe. Zie je het voor je: een supermarkt en een kinderopvang op de Maasvlakte? Daar is voor de industrie nog wat te leren.’
Over Patrizia
Patrizia is 38 jaar geleden opgericht door ceo Wolfgang Egger. Het hoofdkantoor staat in Augsburg (Duitsland). Het fonds is sinds 2006 genoteerd aan de beurs van Frankfurt. Patrizia is snel gegroeid door grote overnames, zoals de Britse fondsmanager Rockspring en IVG (later Triuva genoemd) in 2017.
De vastgoedportefeuille onder beheer bedraagt nu ruim € 50 mrd. Daarvan staat 65% in Duitsland en 9% in de Benelux, waarvan 5% in Nederland. Het beheerd vermogen per sector bestaat voor 34% uit kantoren, voor 18% uit winkels, voor 11% uit logistiek en industrie en voor 26% uit woningen. Er werken meer dan 900 mensen op 26 locaties. De aandeelhouders van Patrizia komen uit de hele wereld en worden geïnformeerd door 24 kantoren, onder meer in de VS, Australië, Hongkong en Zuid-Korea. De focus voor directe investeringen ligt op Europees vastgoed.
Recordtransacties
Patrizia heeft in 2021 150 transacties ter waarde van € 7,6 mrd gedaan, ruim een kwart meer dan in 2020. Ongeveer twee derde van de transacties in 2021 bestond uit acquisities, een derde uit desinvesteringen. In 2021 werd het meest geacquireerd in de sector residentieel (€ 3,3 mrd), gevolgd door kantoren (€ 1,7 mrd) en industrieel/logistiek (€ 1 mrd). De desinvesteringen vonden met name plaats in de retail (€ 1 mrd).
De focus ligt in 2022 op urban logistics (stadsverdeelcentra), gezondheidszorg en wonen. Patrizia ziet ook veel potentie in nieuwe vormen van wonen buiten de reguliere woonwijken, zoals studentenhuisvesting, seniorenwoningen en co-living.
