Met The Red Apple won KCAP Architects & Planners de maquettewedstrijd die Holland Property Plaza tijdens de Expo Real organiseerde. KCAP is een bureau voor architectuur en stedenbouw, met Han van den Born, Kees Christiaanse, Ruurd Gietema en Irma van Oort als partners. door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine Nr. 18 - 20 november 2009
Met The Red Apple won KCAP Architects &
Planners de maquettewedstrijd die Holland
Property Plaza tijdens de Expo Real organiseerde.
KCAP is een bureau voor architectuur en stedenbouw,
met Han van den Born, Kees Christiaanse, Ruurd
Gietema en Irma van Oort als partners.
door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine Nr. 18 - 20 november 2009
In 't kort
• KCAP won
maquettewedstrijd
in München
• Rotterdams bureau
heeft gevarieerde
portefeuille
• Veel opdrachten
voor masterplannen,
zoals de
Spelen in Londen
Het internationaal opererende ontwerpbureau liet daarmee
concurrenten als UN Studio (kantoorgebouw Zuidas) en Erick
van Egeraat (City Hall Boedapest) achter zich. De jury
was onder de indruk van de esthetische kwaliteit van de
maquette, die gemaakt is door Dauwe den Hartog van
Model & Object en de manier waarop het door corporatie
PWS ontwikkelde gebouw in de omgeving is geïntegreerd.
Een eervolle vermelding kreeg de architect Caro
Baumann van Moreplatz uit Rotterdam, voor een installatie
van ballonnen nabij de Laurenskerk in Rotterdam.
Bewoners kunnen zo alvast wennen aan de contouren
van een toekomstig te realiseren gebouw.
Een van de criteria waarop de inzendingen werden beoordeeld
was de vraag of je zelf zou willen wonen of werken
in het gebouw. De architect Han van den Born van
KCAP is het levende bewijs dat dit kan, want hij heeft
zelf een appartement gekocht bovenin de 124 meter hoge
toren op het Wijnhaveneiland. ‘Ik vind het geweldig om
te kunnen uitkijken over de stad en zo centraal in Rotterdam
te wonen. Het project is nu al een succes. Er staan
nog maar zes van de 231 woningen leeg en je ziet al communities
ontstaan onder de bewoners.’ Van den Born
vormde met KCAP-oprichter Kees Christiaanse en zeven
andere medewerkers het ontwerpteam van The Red Apple,
die zijn naam ontleent aan de wijnrode kleur van de
geanodiseerde aluminium gevelplaten. Het is tevens een
verwijzing naar The Big Apple, want de bouwregels en de
economische principes die gelden voor Manhattan, waren
een inspiratiebron voor het flexibele bestemmingsplan
voor de Wijnhaven.
In het atelier van KCAP in een oud fabriekspand op een
enigszins vergeten haventerrein aan de zuidelijke Maasoever
leggen Van den Born en director international
projects Markus Appenzeller uit hoe die tot stand kwam.
‘In 1995 maakte Kees Christiaanse in opdracht van de
gemeente een dynamisch transformatieplan voor het
Wijnhaveneiland met als vuistregel dat de grond- en vastgoedeigenaren
afhankelijk van hun bezit bouwvolume
mogen toevoegen, zonder dat er een hoogtelimiet geldt.
Eigenaren kunnen zo maximaal economisch profijt op
hun kavel realiseren. Hoe hoger men wil bouwen, hoe
slanker het gebouw moet worden. Door de logica van de
markt ontstaan zo torens van tussen de 60 en 150 meter
hoog, met een groot aandeel woningen. Het flexibele bestemmingsplan
maakt het voor ontwikkelaars mogelijk
de kosten van aankoop en sloop van verouderde kantooren
bedrijfsgebouwen te compenseren.’
Als werklocatie is het Wijnhaveneiland, dat na de oorlog
uitsluitend een bedrijfsbestemming kreeg, steeds minder
in trek geraakt. De gemeente Rotterdam formuleerde
enige jaren geleden de ambitie om 5000 woningen toe te
voegen aan het centrum. Ook het Wijnhaveneiland krijgt
steeds meer een woonfunctie. Het transformatieplan beoogt
verder betere verbindingen naar de binnenstad, de
Maas en het naast gelegen Laurenskwartier. Door de geïsoleerde
ligging op te heffen en wonen, winkels, horeca
en werken te mengen, hopen de ontwerpers ‘de plint van
de gebouwen aan de praat te krijgen.’
Inmiddels zijn er vijf torens gerealiseerd op het Wijnhaveneiland,
waar de gemeente en verschillende ontwikkelaars
al sinds jaren tachtig op studeren. De Wilgen
Vastgoed (tegenwoordig onderdeel van AM) ontwikkelde
Harbour Village, met twee woontorens van 70 en
85 meter hoog, en de 109 meter hoge Waterstadtoren.
HM Architecten tekende voor deze drie plannen. Op een
postzegellocatie aan de Jufferstraat realiseerde Sol Design
& Development de Scheepmakerstoren, met een oppervlakte
van 156 m² en slechts twee appartementen per
verdieping. Met deze projecten en The Red Apple zijn
in totaal 638 appartementen en 11.200 m² commerciële
ruimte toegevoegd en er zitten nog meer projecten in de
pijplijn.
De vorm van The Red Apple wijkt af van zijn buren door
het ver uitstekende horizontale bouwdeel aan de oostkant.
Het ontwerp komt voort uit de noodzaak een maximaal
aantal woningen zicht te bieden op de Maas langs
het massieve, in 1989 opgeleverde, Nedlloyd-gebouw. De
opdrachtgever PWS wilde zoveel mogelijk glas zien in de
gevel, een bijzonder verzoek waar de architecten graag
aan voldeden. Van den Born: ‘Doordat de kozijnen tot
op de vloer doorlopen, heb je overal uit de woonkamer
zicht naar buiten.’ De woningscheidende wanden hebben
geen dragende functie, waardoor twee appartementen
makkelijk tot één zijn te maken. Volgens de architect
hebben meerdere kopers dit gedaan.
Blaak
Met het Wijnhaveneiland en de plannen rond station
Blaak en CS wordt een fors programma toegevoegd aan
de Rotterdamse binnenstad. Het door Provast ontwikkelde
kantoorgebouw Blaak 31, met Loyens en Loeff als
belangrijkste huurder en Commerz Real als eigenaar, en
het woongebouw De Witte Keizer (BPF Bouwinvest) zijn
ook ontworpen door KCAP. Verder heeft het bureau het
masterplan gemaakt voor de Mullerpier en is het nu bezig
met het masterplan voor het Stadionpark, met daarin
het nieuwe Feijenoord-stadion.
Van den Born en Appenzeller zijn er heilig van overtuigd
dat de stad de toekomst heeft en dat verdichting het antwoord
is op het proces van suburbanisatie dat sinds de
jaren ’60 aan de gang is en leidt tot steeds meer verstopping
van het wegennet. ‘Verdichting hoeft niet alleen
met torens’, zegt Van den Born. ‘Ook andere typologieën
zijn mogelijk, zoals gestapeld wonen met dakterrassen.
Maar de overheid moet wel de ruimtelijke regie voeren
om het intensief bouwen in de stad te stimuleren en de
bereikbaarheid per openbaar vervoer te verbeteren. Door
de nieuwe HSL-verbinding komt Rotterdam op dezelfde
reisafstand van Amsterdam te liggen als Almere. Voor
wie stedelijk, maar toch ruim en niet al te duur wil wonen
is het centrum van Rotterdam daarom een aantrekkelijk
alternatief voor de Amsterdamse binnenstad.’
Ontwikkelaars die denken dat er in de Randstad meer
behoefte is aan eengezinswoningen met grondgebonden
tuinen dan stedelijke appartementen doen voorspellingen
op basis van het verleden, vindt Van den Born. ‘Het
inwoneraantal van de Randstad zal groeien van zeven
naar acht miljoen en die extra huizen zullen we vooral
in de stad moeten bouwen, willen we voldoende ruimte
overhouden voor groen en om te recreëren. Appenzeller
vult hem aan: ‘Als je een sterke visie hebt op de toekomst
van de stad en een goed plan, kan dat heel goed een selffulfilling
prophecy worden. Soms moet je gewoon beginnen
met de uitvoering en je niet te veel laten leiden door
allerlei marktonderzoeken.’ Volgens de twee architecten
zijn veel ontwikkelaars huiverig om werken en wonen en
andere commerciële voorzieningen te mengen, terwijl
dit wel duidelijk een meerwaarde oplevert voor het plan
en de activiteit binnen een gebied. ‘Probleem is dat ontwikkelaars
geen model hebben om deze meerwaarde van
functiemenging te berekenen.’ Maar er is wel een verschuiving
gaande en ook bij gemeenten zie je een omslag
in het denken over de ontwikkeling van de stad. De
ontwerper van een masterplan voor gebiedsontwikkeling
kan hierbij ‘als spin in het web’ een belangrijke rol spelen.
Van den Born: ‘De klassieke rol van de stedenbouwkundige
die de contouren en de bouwvolumes bepaald
die vervolgens ingevuld worden door ontwikkelaars en
architecten, is de laatste tien à vijftien jaar veranderd. De
stedenbouwkundige krijgt meer een bemiddelende en
voorwaardenscheppende rol.’
Diversiteit
Anders dan veel Nederlandse architectenbureaus is
KCAP niet zwaar getroffen door de kredietcrisis, het bureau
is het afgelopen jaar zelfs nog wat gegroeid. Volgens
Appenzeller is dit vooral te danken aan de diversiteit
van de opdrachtenportefeuille en het feit dat KCAP
veel masterplannen maakt in opdracht van overheden.
Ook is het een voordeel dat gewerkt wordt aan plannen
in verschillende landen in de wereld. ‘In Nederland heeft
de woningbouwsector het nu erg moeilijk, maar de economie
en de stedelijke bevolking in China blijft bijvoorbeeld
groeien. Zo blijft er voldoende werk en hoeven
we geen medewerkers met specialistische kennis naar
huis te sturen. Het is belangrijk om hun know-how vast
te houden.’
Ongeveer een derde van zijn omzet haalt het ontwerpbureau
uit internationale opdrachten, zoals een masterplan
voor het gebied in Londen waar in 2012 de Olympische
Spelen plaatsvinden. Het gaat er hier om wat er na de
Spelen gerealiseerd moet worden. Voor het high-tech
wetenschapscluster Plateau du Saclay ten zuiden van Parijs
moet een ook een masterplan gemaakt worden. De Franse
overheid heeft hiervoor een prijsvraag uitgeschreven
en KCAP is door de voorselectie en zit bij de laatste drie.
Naast deze mogelijke opdracht zijn de stedenbouwers dit
moment bezig met een masterplan voor Le Faisceau, de
verlenging van de Grand-Axe van Parijs in westelijke richting.
Het Rotterdamse ontwerpbureau heeft verder het
masterplan gemaakt voor Hafencity in Hamburg, waar
ING Real Estate een van de deelprojecten ontwikkelt.
Bijzonder is ook de opdracht van het gemeentebestuur
van de Russische stad Perm. Deze stad met 1,2 miljoen
inwoners in de Oeral, 1100 kilometer ten oosten van Moskou,
moet net als andere grote steden in Rusland een ontwikkelingsplan
maken tot minimaal 2014. De vijfde stad
van Rusland, die in de Sovjettijd vanwege zijn militaire
productie vrijwel onbekend bleef in het westen, heeft na
decennialange bevolkingsgroei nu te kampen met krimp,
doordat veel jongeren vertrekken naar Moskou of Sint
Petersburg. Tegelijkertijd zijn talloze appartementenblokken
uit de communistische periode sterk verouderd
en is er vooral een kwalitatieve woningvraag. Het masterplan
van KCAP neemt onder andere deze opgave en de
verbetering van hoofdverbindingsroutes onder de loep.
In de Chinese stad Shenyang (7,2 mln inwoners) werkt
KCAP in opdracht van een van de grootste Chinese ontwikkelaars
aan een stadsuitbreiding met 16.000 woningen
en 200.000 m² commerciële en maatschappelijke
voorzieningen. Het plan met allemaal evenwijdige woningblokken
maakt een typisch Chinese, modernistische
bouwregel zichtbaar: alle woningen moeten een noordzuid
oriëntatie hebben. Van den Born: ‘De opgave is hierdoor
wel heel anders dan in Nederland, maar wel interessant.
Doordat je iedere keer met een andere cultuur te
maken krijgt, blijven je ideeën over stedenbouw wel fris.’
China kent tegenwoordig wel een strikte milieuwetgeving,
maar de regels werden volgens Van den Born nog
niet vertaald naar het ontwerp omdat daar nauwelijks
toezicht op was. ‘Het besef dat dit wel moet gebeuren
is inmiddels doorgedrongen bij de Chinese overheid en
Nederlandse ontwerpers hebben op dit terrein een voorsprong
op Chinese collega’s.’
Profiel The Red Apple
The Red Apple is een ontwikkeling van woningcorporatie PWS. Hoewel het met
231 appartementen vooral een woongebouw is, zit er ook 5500 m² commerciële
ruimte – winkels en kantoren – in het complex. Het aantal parkeerplaatsen is 338.
Voor het interieur en het ‘lifestyleconcept’ van The Red Apple is Jan des Bouvrie
ingeschakeld en BOAG deed de directievoering namens PWS. Heijmerink en JP
van Eesteren waren de aannemer.
